היצע בשוק הדירות – הסבר לתוכנית שר האוצר כחלון
הרצאת אורח אקטואלית
ד"ר איתמר כוכבי עורך דין, רואה חשבון וכלכלן
הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות" כ-30 שנה עד לחודש 10/2019.
מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.
מרצה מצטיין טכניוני – ראוי לשבח בהוראה לשנת התשע"ו.
אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות" לתואר MBA.
הפקולטה למשפטים – אוניברסיטת חיפה – מרצה בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי עד לחודש 05/2019.
מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.
ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of Law, University of Haifa.
מבוא – היצע הדירות בשוק הדיור – הסברים והבהרות:
היצע מייצג את התנהגות המוכרים – בעלי הדירות, עבור כל מחיר ומחיר של דירה, מה תהיה כמות הדירות שימכרו.
כמות הדירות המוצעת – עבור היצע דירות נתון, מה תהיה כמות הדירות עבור כל מחיר של דירה (תנועה על גבי עקומת ההיצע). כשההיצע גדל (תנועה של עקומת ההיצע), כמות הדירות שתימכר תגדל. כשההיצע קטן (תנועה של עקומת ההיצע), כמות הדירות שתימכר תקטן.
עקומת ההיצע, מסומנת באות "S" (Supply) שפירושה היצע.
חוק ההיצע מתאר את התנהגות מוכרי הדירות בשוק. היקף ההיצע של מוכרי הדירות בשוק תלוי במחירה של דירה. ככל שמחיר של דירה יהיה גבוה יותר, כך המוכרים ישווקו לשוק כמות גדולה יותר מהדירות על מנת למכור אותן בשוק הדירות.
בהצגה גרפית, תותווה עקומת ההיצע לדירות, כעקומה העולה משמאל לימין (ר' להלן).
מודל היצע וביקוש
כללי
המודל מתאר את האופן בו נקבע מחירה של דירה כתוצאה מהאינטראקציה שבין כוחות השוק – שהינן, ההיצע של הדירות אל מול הביקוש של הדירות.
במודל ביקוש והיצע אשר בשוק הדירות, חוק הביקוש מתאר את התנהגות הצרכנים – רוכשי הדירות בשוק. ככל שמחירה של דירה יהיה גבוה יותר, כך כמות הדירות שיבקשו הצרכנים לקנות (רוכשי הדירות), תקטן. ככל שמחירן של הדירות יהיה נמוך יותר, יבקשו הקונים כמות גדולה יותר של הדירות.
הסבר לגרפים ולעקומות:
בציר התחתון, האופקי נסמן את הכמות באות "Q" (Quantity) ובציר היורד, האנכי נסמן את ה-Price) "P").
עקומת הביקוש, מסומנת באות "D" (Demand) שפירושה ביקוש.
בהצגה גרפית, תותווה עקומת הביקוש לדירות, כעקומה היורדת משמאל לימין (ר' להלן בהמשך).
היצע וביקוש בשוק הדירות
עקומת היצע לדירות מתארת את מספר הדירות, שמוכרים מוכנים להציע ברמות מחיר שונות. כמות הדירות המוצעת אינה נתון קבוע, היא תלויה במספר הדירות במשק בנקודת זמן מסוימת. כשרמת המחירים עולה, מוכרים פוטנציאליים מוכנים להגדיל את כמות הדירות. לאמור: המוכרים מציעים את כמות דירות המתאימה להם עבור כל רמת מחירים.
עקומת הביקוש לדירות נגזרת מביקוש לדירות מצד קונים פוטנציאליים המבקשים לרכוש דירות.
עקומת ההיצע לדירות עולה משמאל לימין, בעוד עקומת הביקוש לדירות יורדת משמאל לימין.
איור מס' 1: שיווי משקל בשוק הדירות
איור מס' 1 מציג את עקומת ההיצע לדירות ועקומת הביקוש לדירות הנפגשות באותה נקודה. במחיר [נניח 1,000,000 ₪] וכמות דירות [נניח 100,000 דירות], מסוימים ניתן לומר ששוק הדירות נמצא במחיר "שיווי המשקל" שלו. האינטרסים של המוכרים והקונים בשוק נפגשים בנקודה זו באופן מיטבי, שכן, כמות הדירות המבוקשת [100,000 דירות] וכמות הדירות המוצעת [100,000 דירות] במחיר שנקבע בשוק [1,000,000 ₪ לדירה], מותאמות לרצונותיהם ולתועלתם של שני הצדדים בשוק, הן מוכרי הדירות והן הקונים-רוכשי הדירות.
משמעותה של נקודת שיווי המשקל
מקרה, בו המחיר יסטה מנקודת שיווי משקל, יביא את כוחות השוק לפעול ל"דחיפת" כמות הדירות ומחירם של הדירות אל עבר נקודה שבה מתאזנים הכוחות הפועלים לעלייה או לירידה של מחיר הדירה.
איור מס' 2: עודף היצע ועודף ביקוש בשוק הדירות
איור מס' 2: מציג מצב של "שיווי משקל" בשוק הדירות כאשר מחיר שיווי משקל נניח שהמחיר הוא 1,000,000 ₪. ניתן לראות כי כאשר מחיר הדירה נמוך ממחיר שיווי המשקל העומד על 1,000,000 ₪, קיים ביקוש עודף לדירות וכתוצאה מכך המחיר יעלה. לעומת זאת, כאשר המחיר גבוה ממחיר שיווי המשקל העומד על 1,000,000 ₪, קיים עודף היצע של דירות וכתוצאה מכך מחיר הדירה ירד.
לסיכום: מדיניות הנדל"ן של נגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג הינה: הגדלת היצע הדירות.
"בשיחה שערכה באחרונה עם קבלנים,... הבהירה, כי הפתרון היסודי למצוקת הדיור נמצא בהגדלת היצע הדירות". לפיכך מצאתי לנכון לתמצת את כל נושא היצע הדירות, בהרצאת אורח.
הערה: המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להיפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.
הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-30 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות עד לחודש 10/2019. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורס "עקרונות החשבונאות" וכן, מרצה בפקולטה למשפטים - אוניברסיטת חיפה בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים L.L.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי, עד לחודש 05/2019.
ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. Dr. Faculty of Law, University of Haifa, ISRAEL.
במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-30 שנה), וכן עורך דין ונוטריון. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.
מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.
מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים 7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050
e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net