הפקעה

הפקעה

הפקעה ומיסוי בגין הפקעת מקרקעין

ד"ר איתמר כוכבי עורך דין, רואה חשבון וכלכלן

הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות" כ-30 שנה עד לחודש 10/2019.

מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.

מרצה מצטיין טכניוני – ראוי לשבח בהוראה לשנת התשע"ו.

אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות" לתואר MBA.

הפקולטה למשפטים – אוניברסיטת חיפה – מרצה בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי עד לחודש 05/2019.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of Law, University of Haifa.

שיעור מבוא

הפקעה

הפקעה (expropriation) הינה החרמה ולקיחת רכוש מבעליו, מכורח חוק או בהוראת השלטון. לריבון זכות מוחלטת לנקוט בצעדים חוקיים כדי להקצות סוג מסוים של רכוש פרטי לשימוש ציבורי.

בענייני מקרקעין, הפקעה הינה העברה כפויה של בעלות על קרקע. השלטון רשאי להפקיע מהאזרחים קרקעות לצורכי ציבור (כגון לסלילת כבישים או בניית מבני ציבור). ההפקעה היא לטובת הכלל והיא אינה עונש על עבירה או על חוב. לעיתים, הפקעה הינה רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על ידי המדינה או מי מטעמה למטרה ציבורית כנגד תשלום פיצויים. בדרך כלל ניתן לקבל פיצוי כספי בגין הפקעה.

סוגי הפקעה

הפקעת מקרקעין – הינה העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין. ההפקעה מתבצעת בהתאם לחוק הישראלי על ידי רשויות המדינה לצורכי ציבור בלבד.

שני סוגי הפקעות קיימים לרוב במדינת ישראל:

הראשונה: הפקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, המעניקה לשר האוצר סמכויות נרחבות להפקיע מקרקעין ללא הסכמת הבעלים, תמורת פיצוי. שר האוצר רשאי להעביר את סמכות ההפקעה לרשות המקומית שבמקרה כזה תצטרך לשלם את הפיצוי מתקציבה.

השנייה: הפקעה על פי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, בו הסמכות ניתנת לפי סוג ההפקעה: הפקעה לצורכי תחבורה בהתאם לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, הפקעת שטחים לצורך הובלת מים בה הסמכות מוענקת לחברת מקורות, בהתאם לחוק המים התשי"ט-1959, והפקעת קרקעות שיש בהן אוצרות היסטוריים ועתיקות בהתאם לחוק העתיקות תשל"ח-1978.

חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, מקנה לוועדה המקומית סמכות לקבוע בתוכנית מתאר מקומית או מפורטת, שטחים לצורכי ציבור ולהפקיע אותם. התנגדות להפקעה צריכה להיעשות לפני אישור התוכנית כשהיא מופקדת לעיונו של הציבור.

ההפקעה יכולה להתבצע על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים, חברת החשמל ורשויות ציבוריות אחרות למטרות שהוגדרו בחוק כגון: שמורות טבע, דרכים, נמלים, גנים, שטחי נופש וספורט.

מיסוי

סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ח-1968 קובע בין שאר הפעולות שהנן מכירה, כך שהפקעה בתמורה, הינה עסקה במקרקעין, החייבת במס כדלקמן:

פעולות נוספות שהנן "מכירה" "5. (א) מכירת זכות במקרקעין או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין שלא על ידי בעליה על פי תביעת חלוקה או לשם פירעון של משכנתה, שעבוד או חוב פסוק, או על ידי הליכי הוצאה לפועל, וכן הפקעת זכות במקרקעין שיש עמה תמורה - יראו בהן לעניין חוק זה מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין, ומי שנמכרה זכותו במקרקעין ומי שהוקנתה זכותו באיגוד מקרקעין ומי שזכאי לקבלת פיצויים בשל הפקעה כאמור, יראו אותם כמוכר או כעושה הפעולה, לפי העניין".

מהאמור עולה כי הפקעת זכות במקרקעין שיש עמה תמורה, תחויב במס שבח.

בסעיף 17 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה המתייחסת לשווי המכירה. מהסעיף עולה כי מיסוי הנכס המופקע הינו על פי התמורה שנתקבלה, כדלקמן:

שווי המכירה

"17. (א) שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום.

(ב) שווי המכירה של זכות במקרקעין שהופקעה הוא השווי שנקבע לעינין הפיצויים בשל ההפקעה.

(ג) שווי המכירה במכירה של זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שסעיף 5 דן בהן, ואיננה הפקעה - הוא התמורה שנתקבלה במכירת הזכות".

בסעיף 19 (2), לחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה המתייחסת ליום המכירה כדלקמן:

יום המכירה

"19. "יום המכירה" או "יום הפעולה" לענין חישוב השבח והמס, הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד, ואולם -

סעיף 19 (2) קובע את יום המכירה בהפקעה. לפי הוראת הסעיף, יום המכירה יהיה בהתאם ליום העמדת הפיצוי לזכותו של בעל הנכס המופקע.

סעיף 64 לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור ממס שבח בגין הפקעת מקרקעין במידה וניתנה כנגד ההפקעה שבוצעה קרקע אחרת כפיצוי על ההפקעה, בזו הלשון:

פטור בהפקעה שתמורתה זכות במקרקעין

"64. הפקעה של זכות במקרקעין, שתמורתה ניתנה כפיצוי רק זכות במקרקעין - תהא פטורה ממס".

שיעור מס מיוחד להפקעה

"48ג. (א) במכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה או מכירה שלפי סעיף 65 רואים בה את המוכר כמוכר חלק יחסי מהזכות במקרקעין – לגבי החלק האמור – יינתן למוכר זיכוי מן המס שהוא חייב בו בסכומים אלה:..."

מהאמור לעיל, בסעיף 48ג. (א) לחוק מיסוי מקרקעין עולה, כי כאשר מבוצעת הפקעה על פי צו של רשות, וההפקעה חייבת במס שבח, ישולם 50% מהמס הרגיל שהיה מתחייב לולא ההפקעה.

הערה: המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להיפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-30 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות עד לחודש 10/2019. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורס "עקרונות החשבונאות" וכן, מרצה בפקולטה למשפטים - אוניברסיטת חיפה בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים", לתואר מסומך במשפטים L.L.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי, עד לחודש 05/2019.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. Dr. Faculty of Law, University of Haifa, ISRAEL.

במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-30 שנה), וכן עורך דין ונוטריון. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים 7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050

e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net