גירושים -תנאים להבטחת הסיוע של הורים לילדיהם, ברכישת דירה או כספים, לפני או עם הנישואים והשבתם בעת הגירושים
ד"ר איתמר כוכבי עורך דין -נוטריון, רואה חשבון וכלכלן
הטכניון - הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות" כ-30 שנה עד לחודש 10/2019.
מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.
מרצה מצטיין טכניוני – ראוי לשבח בהוראה לשנת התשע"ו.
אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורסים "חשבונאות פיננסית", "חשבונאות ניהולית", "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים" לתארי MBA נדלן, מנהלים, משאבי אנוש.
הפקולטה למשפטים – אוניברסיטת חיפה – מרצה בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחריעד לחודש 5/2019.
מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.
ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of Law, University of Haifa.
שִׁעוּרֵי מָבוֹא – שָׂכָר וְתָגְּמוּלִים – חֶשְׁבּוֹנָאִי, מִשְׁפָּטִי, מִסּוּיִי
הורים מעוניינים להבטיח את כספם באמצעות החתמת הילד/ה ובן/בת זוגו על הסכם הלוואה, במסגרתו הם יתחייבו להחזיר את הכספים עם גירושיהם או חתימה על הסכם ממון של ילדיהם עם בן/בת הזוג בו יתחייב בן/בת הזוג כי אינו/ה זכאי/ת לזכויות בדירה או הכספים אשר עליו/עליה להשיב עם פירוק הנישואים/הזוגיות.
לאור סיוע ההורים בהענקה, צפויים האירועים הבאים בעקבות הגירושים:
האירועים המפורטים באופן מלא בתשעת האפשרויות המופיעות מטה, חייבים להתבצע בפרוטרוט ובכתב (לא בעל פה), שכן הלוואה/הענקה בעל פה לא ניתנת להוכחה ונדרש הסכם. כמו כן, על ההורים, להיזהר על מנת לא להסתכן בחוזה פיקטיבי העלול להגיע להחלת סנקציות פליליות.
1. חתימה על מועד פירעון מוקדם מיום ההלוואה עם אופציית ארכה תמנע באירוע הגירושין טענה של בן/בת הזוג כי ההשתהות בהחזרה נבעה מכך שההורים ויתרו על הנכס או הכספים.
2. מחשש לגירושין, יכולים ההורים, לרשום את עצמם כחלק מבעלי הדירה וזאת בהתאם לחלק היחסי מעלות הדירה בו הם השתתפו. הרישום יעזור לילדיהם במקרה של גירושין, כאשר החלק היחסי של הדירה יחזור לרשותם ולא יצטרך להתחלק במסגרת הליך הגירושין.
3. יש לערוך הסכם ממון בין בני הזוג, תוך ציון העובדה כי הורי אחד הצדדים העביר סכום כסף אשר בעת הגירושין ייזקף לטובת בן הזוג שהוריו סייעו בסכום זה.
4. מתנה של דירה הקובעת כי הדירה הינה "על תנאי", זאת יש לבצע בהסכם מלא ומפורט בין ההורים לזוג. בהסכם יפורט באילו מקרים יופקע הנכס מבני הזוג ויועבר חזרה להורים ששילמו.
5. ההורים "מתגוננים", באמצעות החתמה על שטרי חוב (כפי שמופיע להלן) והתניות נוספות על סכום כסף בקשר לדירה או קבלת סכום כסף לכיסוי משכנתא שניתנה לבני הזוג. זאת על מנת שההורים המעוניינים להגן על השקעתם, והבטחת כספם ברכישת הדירה קובעים כי בני הזוג יחתמו על חוזה בין ההורים לבני הזוג הקובע שעם פקיעת הנישואים, בני הזוג יצטרכו להחזיר את סכום הכסף או הדירה שקיבלו.
6. הורים משאירים את הבעלות בדירה על שמם ולזוג הנשוי הם מקנים זכות שימוש תמורת סכום כסף להבטחת הוצאת הזוג מהדירה בפקיעת הנישואים, זאת בדומה לדיירות מוגנת.
7. על מנת שבית המשפט לא יראה בהסכם, חוזה למראית עין, עריכת הסכם הלוואה מקיף ומפורט בין ההורים לבני הזוג.
8. הסכם ההלוואה יכלול את כל הפרטים הרלוונטיים דלהלן: א. סכום ההלוואה; ב. האופן בו ניתנה ההלוואה כמו לדוגמא האם ניתנה במזומן, בצ'ק, או בהעברה בנקאית מחשבון לחשבון ועוד; ג. מועד החזר ההלוואה ואמצעי ההחזרה; ד. הגבלות על מקבל ההלוואה והדירה שלשמה ניתנה ההלוואה.
9. מומלץ לפנות לבית המשפט לענייני משפחה לאישור ההסכם, על מנת שיינתן להסכם תוקף של פסק דין מחייב.
להלן עשרת התנאים אשר הורים יכולים להציב לילדיהם או אף לילדם ובת/בן הזוג המתגוררים בדירה, שההורים רכשו והעניקו במתנה לילדיהם (או הבטחת כספים שהעניקו), המשתנים בהתאם לנסיבות המקרה כדלהלן:
1. ההורים מאפשרים לילדם או לבת/בן הזוג לגור בנכס אך במקביל רושמים על שמם את הבעלות על הדירה. עם זאת, בשל שיקולי מיסוי, לעיתים לא כדאי להורים, מבחינה כלכלית כמשקיעים, לרשום דירה שנייה על שמם, ולפיכך מעבירים את הנכס על שם קרובי משפחה אשר אין בבעלותם דירה. עליהם להיזהר כי הינם מסתכנים בחוזה פיקטיבי – סעיף זה מתאים לכל המקרים להלן.
2. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי לילדם, בחתימת ילדיהן או ילדם ובת זוגתו על הסכם ממון הקובע כי הדירה, בה הם גרים, שייכת להוריו.
(אפשרות נוספת: הילד עורך הסכם ממון עם בן/בת הזוג, הקובע כי הזכויות בדירה אינן ולא יהיו חלק מהנכסים המשותפים של בני הזוג, דהיינו החריגו במפורש את הזכויות לגבי אותה דירה).
3. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי לילדם, בחתימת ילדם או ילדם ובת זוגתו על הסכם הלוואה מול ההורים.
(מומלץ לחתום על חוזה הלוואה בין ההורים לילדם ובן/בת הזוג, בו יקבעו התנאים להשבת ההלוואה כגון: מועד החזרת ההלוואה, התשלומים בהם תוחזר ההלוואה, הצמדה למדד או לשער חליפין, ריבית ועוד. בהיעדר הסכם כתוב או התכתבות בין הצדדים המוכיחה כי בני-הזוג הכירו בהלוואה – רוב התביעות בבתי המשפט, נדחות).
4. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי לילדיהם או את מתן הדירה כמתנה על תנאי (בהתאם להסכם בין ההורים לילדיהם, הדירה מוענקת במתנה בכפוף לתנאי שבהתקיימותו מתבטלת המתנה, והדירה תחזור לבעלותם של ההורים. כך, למשל, ניתן לקבוע "תנאי" לפיו המתנה תעמוד בעינה כל עוד הילד נשוי אך, עם תום הנישואים ופקיעת התנאי, תשוב הדירה לבעלות ההורים. הסדר כזה נועד להפחית את הסיכון שמחצית הדירה תמצא את דרכה לבעלותו של בן/בת הזוג. במהלך ההענקה על תנאי, רצוי להקפיד בין היתר על עריכת "הסכם מתנה" מפורש בין ההורים לבין ילדיהם.
5. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי לילדם, בחתימת ילדם או ילדם ובת הזוג באיסור מכירת הנכס ללא הסכמת ההורים.
6. חלקם של ההורים רושמים הערת אזהרה בטאבו לטובת ההורים, בה נרשם כי לא יהיה ניתן למכור את הנכס ללא הסכמת ההורים לשם הגנה על הנכס, אירוע כזה מתרחש בין השאר כשהנכס עומד כהשקעה ומושאל לילדים לצורך מגורים (רישום הערת אזהרה על הדירה לטובת ההורה לא תאפשר מכירת הדירה בלא הסכמת ההורה).
7. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי לילדם, בזכות ההורים לגבות מילדם או מבת/בן הזוג דמי שכירות תוך חתימה על הסכם שכירות אמיתי. כאמור לעיל, זהירות מחוזה פיקטיבי.
8. חלק מההורים לוקחים משכנתא, המשכנתא תירשם על סכום הדירה או חלקו לטובת ההורים באופן המבטיח את החזרת כספם במקרה של מכירה (יש לבצע רישום משכנתא על הזכויות בנכס לטובת ההורה). כאמור לעיל, עליהם להיזהר על מנת לא להסתכן בחוזה פיקטיבי.
9. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי ברכישת הדירה, בנאמנות עבור ילדם (ההורים מעבירים את הדירה לידי נאמן שלעיתים הינו ההורים עצמם, תוך שהם קובעים את ילדם כנהנה.
10. ההורים מתנים את העברת הסיוע הכספי ברכישת הדירה בחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר (ייפוי הכוח הניתן לעורך הדין המטפל בעסקה, כולל הוראה בלתי חוזרת ובלתי ניתנת לביטול, לרישום העברת הזכויות בדירה על שם ההורים בלשכת רישום המקרקעין וכן לרשויות השונות בקשורות ברישום הדירה בטאבו). כאמור לעיל, יש להיזהר על מנת לא להסתכן בחוזה פיקטיבי.
להרחבה בנושאי דירות- מתנות ופטורים, ראה מאמרי ד"ר איתמר כוכבי
1. דִּירָה בְּמַתָּנָה – תְּנָאִים הֲגָנוֹת וְהַגְבַּלוֹת מִטַּעַם הַהוֹרִים
2. מַתָּנָה, הַעְנָקָה אוֹ בִּטּוּל.
3. פְּטוֹרִים – פְּטוֹר מִמִסִּים בְּנוֹשְׂאֵי דִּירָה, מַתָּנָה וְעוֹד.
4. נדל"ן – שׁוּק הַדִּירוֹת רוֹתֵחַ, עַד מָתַי?
הערה: המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להיפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.
המידע המוצג בעיקר בנושא מס רכישה ומס שבח הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית, מאחר ורשויות מיסוי מקרקעין לעיתים קרובות, רואות את נושא מס הרכישה ומס השבח בצורה אחרת, העולה עד כדי חיוב בסכום גבוה של מס הרכישה ומס שבח.
מכאן, כי אין לראות באמור במסמך לעיל כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.
הכותב: ד''ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-30 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות עד לחודש 10/2019. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה לניהול-מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים" MBA משאבי אנוש, חשבונאות פיננסית וחשבונאות ניהולית MBA בקורס הנדלן והשמאות, חשבונאות פיננסית בקורסי מנהל עסקים MBA מנהלים וכן בפקולטה למשפטים של אונ' חיפה בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי עד לחודש 5/2019.
ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה.
Dr. Faculty of Law, University of Haifa, ISRAEL.
במקצועו עורך דין ונוטריון, רואה חשבון וכלכלן (כ- 30שנה). בעל משרד עריכת דין ונוטריון. (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.
מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.
מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים 7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050
e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net