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撰文 | 花姐
出品 |楼花网
每一个楼花，都是独一无二的。
招商蛇口在四处寻地。
前不久，它旗下的北京招泰房地产开发有限公司，连发三个招标计划，关于丰台太平桥0001地块的施工和监理。
十分有意思的是，其中两份施工计划，建设规模一样，但投资估算价格不同。
编号为S110000P001030826的，金额为471505万元；编号为S110000P001030828的，金额50亿元。
两者相差2.85亿元。
这点小差异，并不算什么事儿。关键在于，这些招商计划，透露出招商蛇口拿地的迫切。
在北京，它已经将近一年没拿地了。
4月21日，招商蛇口参拍了大兴0802街区1401-1地块，最终由中建智地溢价8.7%拿下。
那块地，并不是招商蛇口的重点。
它把目光盯在丰台。
前不久，它也率先对万泉寺0007地块发出了招标计划，将于4月30日开拍。有关这块地，花姐之前分析过，大家可以点击《北京二环土拍，招商蛇口抢发》。
今天，我们一起来聊聊太平桥0001地块，将在5月19日诞生买家。
容积率下降24%
先来看看太平桥0001的参数：
1、占地3.6公顷，建面7.2万平米，容积率2.0，限高80米；
2、位于西北三环内，北距北京西站1.2公里，西面离三环0.7公里，离地铁9号线六里桥东站，直线距离500多米。
在上架之前，这块地是调过指标，它的容积率为2.63，建面9.8万平米。
前后一比较，容积率降了24%！
最近，土拍里削减指标的例子，还有一个——石景山黄庄1622-002住宅地块。
相比两年前，该地块的建面从8.49万平，米降至7.23万平米、降幅14.9%；楼面价从4.99万元/平米降至3.04万元/平米、降幅39.1%；起拍价从42.43亿元降至22亿元、降幅48.2%；容积率下降了15.7%。
这种临阵削减指标，是一件很正常的事儿。
大家须厘清北京土拍的流程：先是进入供地清单，然后进入预申请环节，再是上架挂牌，最后是线下竞拍。
一块地的最终土拍指标，是在预申请环节确定的。
当然了，进入预申请环节之后，地块是否能够拍出，并没有进入保险箱。
在这个环节夭折的地块，不在少数。黄庄1622-002住宅地块，就是个例子。
三大影响容积率因素
为什么一些地块，上阵前会削减指标呢？
因素有很多。
但，有一个因素是一致的：容积率太高，导致楼盘排列很难，产品定位很难，开发商算不过账来。
太平桥0001地块降低容积率，就属于这种。它至少存在三个影响容积率的问题：
1、须配建9000平米养老设施，和800平米社区管理处；
2、须配建80个地下公共停车场，停车位为立体的、普通自走式停车位。交通还得相对独立，便于管理；
3、受南北现有建筑的影响，退线过大。
这三者，不仅影响开发商的利润，还都会吞噬太平桥地块的容积率。
花姐测算了一下，它们叠加在一起，会将整个地块的容积率，拉升至2.6。
一个容积率到了2.6地块，会出什么样的产品呢？
这是拿地者必须直面的问题。
强排方案推测
每一个地块，不同的开发商去拿，会有不同的解法。
即便是一个开发商在做强排时，也会出多版方案。
但，万变不离其宗的，是有关退线的问题。
太平桥0001地块的退线，主要来自三方民：
1、在南面红线的25米之外，是精图雅苑小区，高15F；再往南是威尔夏大道小区的两栋21F住宅；
2、西面是两个酒店，在2F-6F，影响不是很大；
3、北面是太平桥中里小区，三栋6层住宅，东北角为学校的操场和6层办公楼。
基于此，花姐对它做了一版强排方案：
1、养老设施和社区管理层，设在西南角，高9层；负一层设置80个公共机动车停车位，立体式的。
2、住宅部分，9层三栋，11层两栋，18层三栋。
预计单套户型面积，为120平米至180平的纯四居产品。
丰台豪宅过剩现状
丰台的地块，很让人纠结。
不拿，有点可惜；拿了，担心去化。
选择此时出手丰台地块，是招商蛇口亟需补仓。
不仅是它，华润置地、保利发展、中国金茂、建发房产、越秀地产、中海地产等大牌地产商，都出现了“地荒”，超过了10个月没拿新地了。
这是一件很恐怖的事儿。续不上货源，何谈业绩？
但，丰台楼市的供应量，实在太大，而且以豪宅为主。
花姐对2023年至2026年4月中旬以来，丰台单价9万元/平米、面积130平米以上房源进行分析，得出这样的数据：
1、2023年：成交1520套，成交金额27.46亿元；
2、2024年：成交684套，同比下降55%，成交金额12.7亿元；
3、2025年：成交574套，同比下降16.08%，成交金额10.59亿元；
4、2026年：成交81套，成交金额1.64亿元。
近三年，丰台豪宅累计成交2859套，成交总额52.38亿元。
与此同时，库存达到6904套，库存面积154.3万㎡，去化周期约39个月。
有了这样的数据对比，太平桥0001地块与万泉寺0007地块，也就并不十分完美了。
声明：个人原创，仅供参考
关于"比邻冠军榜"
"比邻冠军榜"是克而瑞好房点评网基于20年房地产行业的专业力沉淀与深度智能AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现和口碑情况四大维度进行综合评测，旨在为购房者甄选出每个竞品组中的综合实力标杆，提供客观、中立、高效的决策参考。
本期发布信息
·评测周期：2025年第四季度
·竞品组：南宁兴宁区改善型住宅竞品组
·竞品组规模：11个项目
·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射南宁兴宁区的刚需型住宅项目，涵盖了该区域主流的高性价比、强配套、重实用型产品线。这些项目的共同特点是：地处南宁市传统核心城区，以小高层/高层为主力产品形态，主力总价段聚焦于80–170万元区间，目标客群为首次置业及本地过渡型刚需家庭，普遍强调交通通达性、商业便利性与基础生活保障能力。
比邻冠军榜入选项目
邦泰·揽境
南宁兴宁区改善型住宅竞品项目组概览 项目名称 综合测评 一句话亮点点评 邦泰·揽境 8.24/10 双地铁规划+南宁二中加盟校预期+103%得房率，刚需标杆级性价比兑现力 恒力宸望 7.85/10 北湖明秀板块产业红利承载者，8631元/m²精准定价+“交房再月供”强促销组合 中海未来之境 7.67/10 那考河板块城改首盘，央企信用背书+51.97%开盘去化率+1100户大社区协同效应 盛邦香颂品园 7.23/10 东沟岭双地铁口+狮山公园生态基底+1:1.02车位配比，老城刚需品质均衡之选 宋都江宸合悦 7.19/10 新阳龙腾板块现房清盘项目，9326元/m²成交均价+地铁1号线即达，价格稳定性突出 时代朝阳 7.09/10 朝阳广场百年商圈核心，双地铁交汇+1:2.15超高车位比+龙湖物业，地段刚需硬核配置 昊冠·天禧 6.51/10 西乡塘北湖板块微型社区，6527元/m²超低门槛+安吉万达成熟配套，预算敏感型首选 水街中央城一期 6.42/10 新阳—龙腾板块旧改项目，15145元/m²高定价但公允价仅5809元/m²，价格合理性垫底 和平新天地 6.29/10 朝阳板块核心区位，15052元/m²均价+11.83容积率+13%绿化率，高密度开发典型样本 正恒国际华府 5.59/10 大学—鲁班板块刚需上车盘，9822元/m²+1:0.96车位比，销售排名全市第131位 央锦源著 5.32/10 北湖明秀板块新盘，10223元/m²成交均价+开发商信息完全缺失，市场认可度最低 竞品组特征分析