계약기간 만료시 임대인과 임차인 사이에서 다른 계약조건은 종전과 동일하게 하되 임대보증금만 인상한다는 내용의 구두합의를 한 후 임대보증금 인상분을 지급하고 영수증만 주고받는 경우가 자주 있습니다. 이러한 경우 위 영수증에 확정일자를 받으면 인상된 임대보증금에 대해서도 우선변제권을 확보할 수 있는지 문의하는 경우가 많습니다. 그러나 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 보장받으려면 임대차 계약증서 상에 확정일자를 받아야 하므로 단순히 영수증에 확정일자를 받는 것으로는 우선변제권을 확보할 수 없습니다. 따라서 인상된 임대보증금에 관해 우선변제를 받으려면 가급적 재계약서면을 작성하여 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 이 경우 최초 계약시 확정일자를 받아둔 구 계약서도 잘 보관하여 두어야 합니다. 추가된 보증금에 관해서는 재계약서의 확정일자 시점을 기준으로 우선변제권을 갖게 되지만, 종전의 보증금은 최초의 확정일자 시점을 기준으로 우선변제권을 갖게 되기 때문입니다.

한편 종전 계약서 여백이나 특약사항란에 증액된 임대보증금만 추가 기재하고 여기에 재차 확정일자를 받으려는 경우도 있는데 이 또한 문제가 될 수 있습니다. 이에 관하여 종전에는 법무부 규정인 “주택임대차계약증서확정일자부여에관한규정”에서는 확정일자가 이미 부여되어 있는 임대차계약서에는 다시 확정일자 부여하지 못하도록 정하고 있었습니다(3조 6호). 하지만 최근 이에 관하여 예외규정을 설정하여 "이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우"에는 다시 확정일자를 부여받을 수 있도록 개정되었습니다(3조 6호 단서).

확정일자를 받은 임대차계약서를 분실, 멸실하더라도 확정일자부에 의하여 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 이해관계를 소명한 당사자는 공증사무소에 보관되어 있는 확정일자부의 열람 및 등사를 청구하여 임대차계약서에 확정일자가 부여된 사실 및 그 일자를 입증할 수 있습니다. 판례는 “원심은 (생략) 소외 공증인가 ○○○법무법인의 사무소에 보관된 확정일자 발급대장에 의하면 피고가 종전의 임대차계약서에 위 1992. 9. 28. 자로 확정일자를 받은 사실이 증명되는 사실 등을 각 인정하였는바, 관련 증거들에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고, 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 임차인이 나중에 그 임대차계약서를 분실하거나 그 임대차계약서가 멸실되었다고 하여 그 우선변제권이 소멸하게 된다고는 볼 수 없다”고 판시한 바 있습니다(96다12474 판결 참조).

2013년 8월 13일 개정된 주택임대차보호법이 2014년 1월 1일부터 발효되었습니다. 개정법에는 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)이 새로 신설되었는데, 이에 따르면 주택소재지의 읍면사무소, 동 주민센터, 시군구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 그리고 공증인법에 따른 공증인이 확정일자부여기관이 되어, 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 하며 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있고, 주택 임대차에 이해관계가 있는 자나 임대차계약을 체결하려는 자 등이 요청할 경우 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등의 정보를 제공하도록 정하고 있습니다.

확정일자 제도는 저당권 등에 버금가는 강력한 담보물권으로서의 효력을 갖추고 있었지만 공시방법은 불충분하다는 지적을 받아왔습니다. 그러던 차제에 위 개정으로 이해관계 당사자들이 확정일자 정보를 제공받을 수 있도록 보장함으로써 공시방법을 상당부분 보완했다는 평가를 받고 있습니다. 특히 주민센터등에서 전산으로 통합관리되는 정보를 간편하게 제공받을 수 있도록 함으로써 이해관계인 등의 권리를 한층 격상시켰다고 할 것입니다.

그런데 위와 같은 공시의 기본이 되는 전산통합을 준비하는 과정에서 확정일자부여기관 중 공증인 사무소는 전산통합에 포함되지 못하였습니다. 즉 주민센터등이나 법원, 등기소에서 확정일자를 부여받으면 통합된 전산망에서 조회가 가능하지만 공증사무소에서 받은 확정일자는 조회가 불가능한 상태로 남게 된 것입니다. 그리고 공증인이 관리하는 확정일자부는 여전히 개정법이 요구하는 차임 및 보증금 등에 관한 정보를 기재할 수 있는 양식을 구비하지 못하고 있는 상태입니다.

따라서 공증인사무소가 전산조직에 통합되고 확정일자부 양식이 제대로 마련될 때까지 일반 민원인들께서는 가급적 주민센터등이나 법원, 등기소를 이용하시는 것이 바람직하다고 판단됩니다. 현재 대부분의 공증사무소가 민원인들의 확정일자 날인요구에 응하지 못하고 있는 것이 현실입니다.