113/04/16借問消保官

113春樂活講堂

講題：不動產交易講堂—借問消保官

主講者：劉興振簡任消保官

日期：113／04／16

今天的講座先由新竹市政府地政處為我們做地政業務宣導，說明政府為了健全房市的五大措施，包含：限制預售屋、新成屋換約或轉售；重罰炒作行為；建立檢舉獎金制度；限制私法人購屋；預售屋解約需申報登錄。另外，為了提供不動產之登記名義人應用地籍異動通知服務，內政部開發「地籍異動即時通服務系統」，民眾可透過「臨櫃申請」、「網路申請」、「併土地登記案件申請」就可以免費獲得即時掌握地籍異動情形。

接著劉消保官舉例與我們分享數起不動產交易的陷阱，再開始為我們說明購買預售屋及成屋的注意事項，下面為幾點重點整理：

1、購買預售屋時當建商通知驗屋時，除非有重大安全結構問題，在驗屋後就要進行撥款進行房屋登記，剩餘需請建商修改部分可利用5%的交屋保留款協調。

2、地震發生前簽約，不可因後來發生地震而解約，因地震乃屬不可抗力的因素。

3、建商房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記，而使用執照核發時房屋大多為毛胚屋。

4、購買預售屋的共有部分點交是管委會權責。

5、購買預售屋付的「訂金」，在簽約前解約皆可全額退回，若簽約後的「定金」則無法退回。

6、買賣成屋沒有驗屋程序，除非有特別約定條款。

7、買賣成屋時要注意契約內是否有載明貸款的額度及利率，貸款宜在磋商條款或特約條款清楚記載約定。

8、舊成屋比較有使用年限的問題，會影響銀行的貸款意願。例如，加強磚造房屋的使用年限為35年，RC結構屋的使用年限為50年。

9、買賣成屋時要注意是否有「二次施工」「增建或違建」「使用面積」「使用面積」及「停車位」的載明。

10、買賣成屋不見得要找仲介，如果要省下高額仲介費，可私下買賣，但是要找尋良好信譽的地政士。

11、買方如果透過仲介購屋，切忌過急，如果反悔時可直接到仲介處，在賣方尚未簽名前撤回要約書。

講師在有限時間下，精簡的為我們實例與實務交錯說明，讓人容易理解。但是

不動產交易是人生大事，每個人遇到的狀況也千奇百怪，所以，會後特別開放大家個別提問，真是服務週到。牽涉到法律的問題總是讓人心生畏懼，劉消保官今天免費讓大家提問，解決心中疑惑，真是讓學員們受益匪淺。