提供社會住宅就是居住正義嗎？

國外社宅怎麼玩

上禮拜看到某縣市的社宅無預警宣布要大漲價，最大的房型月租從一萬多直接突破三萬，讓我不禁想到荷蘭阿姆斯特丹的租屋Two-tier system。

大家都知道歐洲最近幾年跟著美國瘋狂升息，所以房貸相對負擔加重。結果荷蘭政府為了居住正義，又將房東的稅負加重，想當然這些成本都轉嫁到房客身上。同時阿姆斯特丹的土地已經開發的差不多，但人口卻不斷湧入，導致供需失衡，更進一步推升房租。

這邊先岔個題外話，荷蘭或是歐洲對於出租相關的規範是很嚴格的，所以政府對房東課重稅的影響蠻大，不像台灣的房東這麼強制而且容易逃過稽查，所以不管台灣政府推甚麼政策都於事無補，因為台灣政府根本抓不到房東。不過就算這麼嚴謹，歐洲還是有大約兩成到三成的房東可以裝死逃過一劫，所以台灣政府要不要學習歐洲抓這麼嚴格，大家可以多想想。

那阿姆斯特丹的房租到底有多誇張？根據統計，2023的四月到七月每平方公尺租金已經漲了快8%，來到27歐元的水準，一般常見的三房公寓月租從2750歐元直接漲價到4000歐元。換算成台灣的大小可能比較有感覺，一般30坪的三房兩廳公寓可能本來月租六萬多台幣，經過這一波漲價直接超過十萬台幣。

大部分房地產相關業者都將部份原因歸咎於2022新上路的Two-tier system。荷蘭政府為了保障收入較低的人們有居住權，所以將一部分的出租房屋劃分成為社會住宅，限定每月租金上限，以及房客的身分及收入限制。至於怎麼決定是不是成為社會住宅，是依據一套評分系統，包含物件的面積、地點、裡面家具的耗能等級(歐洲的家電都會有一個耗能分級，從最好的A級到最差的G級)等等，然後會給這個物件一個分數，每年荷蘭政府在決定幾分以下是社會住宅。

這套系統實施以後，很多房東的物件瞬間被判定為社會住宅，本來一個月可以收到兩三千歐元的租金，直接剩八百歐元，所以他們就決定退出市場，也就是將物件出售。明年荷蘭政府打算將分數再拉高，意味著更多的物件將被劃分為社會住宅，所以可預期明年又有一波出售潮。但阿姆斯特丹持續增加的人口，只會讓租賃市場更加惡化。

本來就已經不夠的供給，因為利率、稅負、政策等因素，又再持續減少，只好將房租進一步推升。然後政府將更多物件再劃入社宅，又將更多房東推出市場，如此惡性循環之下，阿姆斯特丹的租金水準當然是節節上升。因此開始有人希望可以廢除或是修正two-tier system，但荷蘭政府認為這樣有損居住正義，所以看起來是沒有這個打算。

那政府蓋社宅不就可以解決問題了嗎？的確，不過因為資金成本上升和建築原料及工人短缺，很多預定興建的社宅不是被取消就是延後，導致政府社宅的供給量追不上需求成長的數量，所以只好從民間下手。這個問題短期內不會被解決，所以期待政府興建大量社宅的條路是行不通的。

看看荷蘭阿姆斯特丹這個狀況，政府持續提供社宅似乎也不是居住正義的最佳解方，該怎麼取得房東與房客的平衡，該不該投入更多資源興建社宅，該不該降低需求等問題，都需要進一步思考。

台灣社宅怎麼玩

那我們回到台灣，台灣的社宅目前大部分還是由政府興建，但跟荷蘭差不多，也是供給追不上需求，而且地點普遍不佳。雙北的社宅還可以仰賴發達的捷運或公車，但雙北以外的縣市就沒有這麼幸運了。所以內政部也向民間下手，推出社會住宅包租代管的政策，但成效明顯不彰。

以台灣現有的租賃市場來看，房東普遍強勢，而且不願意被發現有出租事實，這個習慣就會影響包租代管或租金補貼等各項政策的成效。這部分我在之前的住宅三支箭文章有討論過，如果大家有興趣可以前往觀看。

總結來說，台灣的居住正義幾乎已死，如果房東、投資客、建商、政府四大力量維持現在的狀態，大家可以回家洗洗睡比較快。