第６話：都計審は何を審議するのか

第６話

都計審は何を審議するのか

第２話に書いた生産緑地案件がまたでてきた

この前とまったく同じ問題をむしかえしたが

あえなく今度も敗退、こんなことでよいのか

１．無力な都市計画審議会

もしかしたら都市計画審議会はバカにされているのではないかと、つくづく思うのである。２００９年１１月９日は、横浜市の都市計画審議会であったが、一段とその思いを深くした。

なんだか１１月は各都市で都市計画審議会が開かれる様子である。近隣では横浜、藤沢、鎌倉がそうである。

どうも生産緑地案件を、毎年この月にまとめて都市計画審議会にかけるように、各都市が談合して決めているらしく、それで１１月開催なのである。

今回の議題は、道路廃止関係が７件、生産緑地地区関係が１件である。ただし、生産緑地地区議案はなんと５４地区もある。

生産緑地地区は、都市環境に寄与するように市街地内の農地を保全する都市計画の地区指定制度である。新たに指定するところ、廃止するところ、名称を変更するところ計５４地区が議題である。

このうち名称変更の２０地区は単なる手続きだから言うことはないが、そのほかだって全部で３４地区もあるのだ（実はこの３４地区も単なる手続きと分かるのだが）。

全部の映像を使って話をしていると時間を食うので、問題あるとみられる地区１７箇所を映しつつ意見を発表した。

特に廃止地区が問題である。現地に行って見ると、今回の都計審の議題になっているように、都市計画の廃止決定は未だ行なっていないにもかかわらず、これらは既に建物が建っているか工事中であったのだ。

都市計画審議会議案として、これらの地区の廃止あるいは縮小の議案を都市計画として承認するか否か提出されているのだが、現地はそれとは関係なく、すでに建物が建ち、人が住んでいるのである。

その条文の適用とすれば、都市計画決定前にこれらに建物が建とうが 荒地であろうが適法であることは確かなことである。

しかしながら、いくら適法であるからといっても、現実が合法的に先行しているなかで、都市計画審議会がこの議案の可否を後追いで審議することに何の意味があるのか。たとえば廃止案件を否決したとしても、現地にはなんの効果も無いのである。

都市計画審議会はいったい何を審議するのか。単に都市計画としての地区指定を廃止するという手続きとして、全くの形式的に審議するに過ぎない。本件に関して都市計画審議会は無力であり、あえていえば無用の長物でさえある。

この問題は、昨年１１月の都市計画審議会でも既にのべたことなのだが、それで今年はどうしたということでもないのである。

都市計画課長の話では、都市計画関係の役人の全国会議でこの件も話題になったが、国のほうで制度を変えてくれなければ仕方ない、というのであった。地方自治とか分権とか言いながら、国に頼ったままで何もしないのではなく、自ら方法を考えてはどうか。横浜市独自の政策だってありうるだろう。

法律では、都市計画審議会は都市計画決定権者の市町村長に、都市計画について建議することができるのだから、その制度をつかってはどうか。

２．ミニ開発予備軍の生産緑地

廃止となる地区では、建物が既に建っているところ、工事中のところ、あるいは開発準備中のところなど、ひとつを除いて全て宅地を細分化して数件の住宅を立てる、いわゆるミニ開発の戸建分譲地となっていた。

行き止まりの突っ込み道路、旗と旗ざお宅地、そこに建つコケティッシュなデザインの建売小住宅をたくさん見た。

なかには丘陵地のてっぺんや斜面地で、急な坂を登らなければならないようなところもある。その制限解除した生産緑地地区に接して、急な坂に取り付くミニ開発住宅地があって、ここでもこれらに連続するミニ開発が起きるのであろう。

宅地を細分化して戸建住宅を密集させて建てるミニ開発は、もちろん開発許可も建築確認申請もすんで合法であるのだが、優良な住宅地とは言いがたい。

土地が高価であるために細分化しないと買えない住宅価格となるような、日本の都市策あるいは居住政策の貧困の表れなのである。

そしてまた、そのような開発でもＯＫとしなければならない日本の都市計画の貧困でもある。

これが都市計画審議会の審議の中の映像で登場し、ここでの都市計画議案となっている場所でありながら、それにたいして都市計画の専門家もいれば建築家もいながら、直接的にはなにを言っても無駄な都市計画審議会なのである。

わたしのミニ開発問題指摘は、昨年の11月の都市計画審議会でもしたのだが、今回も同じことをしゃべった。

これに対応して学識員のひとりが、住宅の艦橋としては好ましくないので、何らかの規制を行なうべきことを発言した。

これに対して農業団体代表の学識委員から反論が出た。もともと市街化区域と調整区域線引きのときの被害者の農家であるから、農地の跡地利用に制限をかけるべきでないというのである。線引き指定のころと今とではかなり社会状況変化していることを考慮しない発言であることと、生活環境の維持よりも業界利益を守る姿勢に、大いに疑問を感じた。

都市計画審議会は業界利益を守るための場であるのか？

３．生産緑地の使い方

生産緑地はその名のごとく、農林業の生産のための草本や樹木等の植物がある土地であって、良好な都市環境に寄与する目的を持っている。

では農林業の用途なら、その土地に建物がどれほど建ち並んでいてもかまわないのだろうか。例えばその全部が農産品の集荷のための仕分け場であったり、畜産のための畜舎であってもよいのか。

しかしそれでは生産緑地とはいえない。では土地に対してどの程度の割合までなら生産緑地なのか。

これに関しては、戸塚区にある畜産場の生産緑地指定について、かなりの部分が牛舎であることを見てきたので指摘したところ、その建物面積は土地の広さに対して約２５パーセントなので、適正であるとの市の担当からの回答であった。

しかし、都市公園法によれば、公園敷地の中の建物面積は原則２パーセントまで、特定の施設で１０パーセントまで、重要文化財のような特殊なものについては２０パーセントを上限としている。

これをみても２５パーセントは多すぎると思うのである。

もうひとつ生産緑地の土地利用で、戸塚区で造園業の土地を見てきたが、ここは国道に面している部分に、この造園業者とは無関係の野点商業看板を二基たてているのであった。これは生産緑地の利用に適うものか、税の優遇措置がありながらこれでよいのか、都市景観上も問題があると指摘した。

これにたいしての市からの回答は、適切な措置を指導するとの言い方であった。これは看板をとりはずさせるという意味か、それとも注意するだけという意味か、どちらだろうか。

（注：この看板は、１年後の２０１０年９月も立ったままである）

４．大都市の郊外住宅地問題

こうやって横浜市郊外部の住宅地の状況を図らずも見ることになって、考えさせられることは多い。

第１に、まだまだ開発圧力は大都市の郊外部には強いということである。人口減少社会なると、大都市への人口移動が起るのであるが、それがいま、都心部の共同住宅（いわゆるマンション）と、このような郊外住宅開発となってあらわれていることが分かる。

それも、生活環境として問題のある狭小な宅地の、急傾斜地住宅やミニ開発となっているという問題を抱えている。

問題の第２点目は、その一方では高齢化が進むと急傾斜地の之住宅や、買い物に不便な住宅地ですむことが難しくなって、ここから都心部への移動が起きつつある。私が鎌倉の谷戸の中から横浜都心部に移ったのが典型的な例である。空き家化とミニ開発が同居しているのである。

３点目は、そのような居住地の移動に関して、なんらの政策もないことである。たんなる経済政策として持ち家を買うための金融政策ばかりである。つまり借金政策なのである。これでは良好な生活環境は保ちようが無い。

４点目としては、生産緑地は一方では都市生活者の菜園として、食糧自給とレクリエーションと緑の環境確保という１石３鳥の政策のように見えるが、実は都市計画でありながらも何の基本となる都市計画的な方針は無いらしいのである。

どうも市街化区域に土地を持つ農家の節税対策以上のものとなっていない様子である。これで良いのだろうか。

どうも、見えないことが多すぎる。

５．生産緑地には都市計画の方針があるのか

事務局の説明において、瀬谷区の瀬谷１丁目に新設する生産緑地について、これは街区公園に準じる緑地効果があるので指定するという。たしかに密度の高い住宅地の中で周辺には公園はないし、 近くに小さな生産緑地があるのみである。

ところで、それを街区公園として効果を期待して指定するのならば、これは横浜市の都市計画マスタープランあるいは緑のマスタープランに基づくものであって、横浜市が関係権利者に働きかけて指定することとなったのか、それとも、たまたま指定の申し出があったので、行ってみたら街区公園に準じることが分かったのか。

そのどちらなのかを質問した。回答は、たまたま申し出があったので指定するとして街区公園云々は後付けだという。

わたしの質問の本質は、生産緑地の指定や廃止は、都市計画的な基本となる方針にもとづいているのかどうかということであったが、回答は要するにそんなものは無いということである。

何か釈然としないのは、都市計画決定することに何も基本方針が無いことである。あるのはその土地の規模等が指定する基準に沿うとするかどうかという、点的な視点のみであるらしいことだ。

生産緑地制度が、農林水産省と国土交通省にまたがる政策であるためであろうか、どこか不自然なのである。都市"計画"なのにマスタープランが無いのは不思議なことだ。

６．生産緑地はほとんど無税

生産緑地は、横浜市税である固定資産税及び都市計画税が、宅地ではなく農地として評価して課税される。相続税も一定の条件下で猶予の制度がある。

これが指定を受ける側のメリットである。そのかわり、指定を受けると、死ぬまで営農を続けなければならないことになっている。

ところでその課税額であるが、普通ならば市街化地域では宅地として評価して課税するのであるが、これを農地としての評価で課税するとなるとどれくらいの差が出るのであろうか。

市の担当者に聞いたところ、課税台帳から生産緑地だけを取り上げて計算することは技術的にできないとして、横浜市内での農地の平均化税額と宅地のそれとを教えてくれた。

それによれば、市内の宅地の固定資産税･都市計画税の額は平均して約５７０円／平米、農地の税額は平均約１.２円／平米であるそうだ。なんと農地は宅地の４７５分の１の税金なのである。ほとんど無税に近い。

現在の横浜市の生産緑地総面積は約３４０ヘクタールであるので、上記の差額をこれにかけるとおよそ年間約１９億円、つまりこれが生産緑地へのおおまかな優遇税制額である。

生産緑地法の目的は、緑の空間で良好な都市環境を維持することにあるから、３４０ヘクタールを年間１９億円で確保することは、安いのか高いのかよく分からないが、よいことではある。

ところで、これも審議会で事務局に質問して回答を得たのだが、この課税の優遇措置あるいはその廃止の措置は、生産緑地法による指定あるいは解除をもって対応することになっていて、都市計画法による都市計画の地区として指定あるいは廃止とは連動しないのだそうである。

実際に現地に行って見ると、既に生産緑地法による制限解除をされていて、ミニ開発の住宅群が建ち並んでいるのであるし、そのうえ課税も都市計画決定とは関係ないとすれば、なんのために都市計画審議会にかかってくるのか、これが本日の最大の奇妙なる議事である。

考えてみれば、生産緑地税制の固定資産税と都市計画税は、横浜市の課税するものである。当然のことながら市の条例で定めているであろうから、これを改定して、都市計画決定と この課税を連動するようにしてはどうか。これは国とは関係なく横浜市でできることであるはずだ。

この生産緑地制度のもっとも現実的な意味を持っている税制面で、都計審の存在価値が出てくるのである。

今は１年分ためておいて都計審で３０件もいっぺんに審議しても何の痛痒も無いものが、 都市計画と課税が連動するようになると、生産緑地指定あるいは廃止の時期と課税時期とが大きくずれ込む事例も出てきて、課税に不公平が出てくる筈である。年に４回は審議することになるだろう。

７．５４箇所もの生産緑地を１議案とは