Assemblée générale du 8 avril 2009

La lettre ci-dessous a été diffusée aux co-propriétaires présents. Contrairement à ce qui a été clamé par les intéressés, de nombreuses tentatives ont été faites, en réunion de conseil syndical ou de commission travaux, pour faire cesser des pratiques qui, tout en n'étant pas forcément illégales, n'en sont pas moins le symptôme de dérives que nous ne laisseront pas passer.

"Interrogations et vif étonnement

concernant le contrôle des comptes par la commission du CS

A la suite d’une vérification des comptes effectuée par des copropriétaires auprès du syndic, des membres du conseil syndical ont souhaité faire part de leur étonnement, par écrit, sur certaines irrégularités qui ne mettent pas en péril les comptes de la copropriété mais interrogent sur une possible dérive.

Nous rappelons que le travail principal du conseil syndical, élu par le syndicat des copropriétaires, est de vérifier les comptes du syndic avec une grande rigueur et droiture. Cette démarche a été entreprise par la commission comptes du conseil syndical (XX, ZZ et WW) et les factures en cause ont été validées par XX, ce malgré, soit un refus motivé de certains membres du conseil syndical, soit une absence de justificatifs ou plusieurs erreurs d’intitulés de factures :

- facture du 8 septembre 2009 d’un montant de 263,75 € pour des travaux en partie privative chez les YY.

- divers remboursements de frais à ZZ sans justificatifs ni accord du conseil syndical, concernant des frais de téléphone conséquents équivalant à un abonnement mensuel, des pourboires généreux, etc. (Les frais des autres membres du conseil syndical sont, eux, justifiés avec précision).

- des factures de GDF au nom EH [un organisme n’étant pas l’immeuble]

- des factures sont libellées au nom de l’Habitat Communautaire Haxo Borrego, d’autres au nom de résidence des Hauts-de-Belleville… Ceci devrait être harmonisé par notre syndic depuis longtemps…

Nous demandons :

- le remboursement de la facture de 263,75 €,

- les justificatifs des frais de téléphone,

- et que les pourboires soient dorénavant validés par les membres du CS.

Nous sommes également au regret de constater la complaisance du plombier D et serons très attentifs dorénavant pour vérifier ses factures.

Explications détaillées

A) Facture D de 263.75 € de plomberie au 49 bis rue du Borrego (travaux de débouchage de WC chez YY, membre du conseil syndical) contestée par des membres du CS et mise en paiement en cachette, malgré le 1^er avis négatif écrit du syndic qui considérait que c’était une partie privative (cf. règlement de copropriété).

Historique :

1 - Début septembre : 1^er appel d’YY à FC (commission travaux) sur son portable : suite à son WC bouché, elle cherche le furet pour le déboucher.

2 - Courriel du 5 septembre d’YY à FC, qui explique que son évacuation de WC privative (avant la jonction colonne d’eau/vanne) est bouchée par des chiffonnettes (Nota : on ne doit pas jeter ce genre d’objets non dégradables et qui bouchent les canalisations !)

From:.YY@........To: FC@......CC: ZZ@hotmail.fr; XX@free.fr

Subject: Furet, Date: Sat, 5 Sep 2009 15:39:31 +0200 “Bonjour FC, le furet reste introuvable.....vraiment dommage que l'on soit obligé de mettre sous clés notre matériel. Nos WC sont toujours bouchés..., allons être obligés de demander à D de passer, j'ai demandé aux personnes de 8 et 9ème étage s'ils avaient des soucis, faut croire que nous sommes les seuls. J'ai quand même sorti hier matin à l'aide de la ventouse des chiffonnettes des WC. Bonne journée, YY »

Étant donné que la pente de la canalisation privative du logement YY (un seul usager) se jette dans la colonne eaux/vannes située dans les courettes de salles de bain, ces chiffonnettes ne peuvent venir que du logement en question.

3 - le 10/09/2010 en réunion du conseil syndical, ZZ et YY demandent que les frais du plombier D appelé par YY soient pris en charge par la copropriété.

FC (commission travaux, suivi des travaux de curage) objecte que suite aux travaux effectués avec succès et satisfaction, les réclamations doivent s’adresser à l’entreprise qui a réalisé le curage, qui nous doit les réparations en garantie en cas de problèmes d’obstruction.

4 - Joint par FC, l’entreprise conteste le défaut de fonctionnement, le curage ayant éliminé les stalactites ou langues de bœufs à l’entrée des colonnes eaux/vannes qui obstruaient la sortie des canalisations individuelles, une inspection vidéo en présence de ZZ ayant vérifié le travail. Il précise qu’il s’agit d’un problème privatif consécutif à une mauvaise utilisation des WC (chiffonnettes qui bouchent le conduit d’évacuation) sur une partie privative !

5 - Le syndic consulté le 16/09 répond par courriel qu’il s’agit bien d’une partie privative :

De: syndic@syndic.fr« Envoyé: mercredi 16 septembre 2009 15:19 À: FC () Cc: AB@.fr; LS; BR; AK;LL Objet: RE: RDV à prévoir>«« Bonjour, je fais suite à notre conversation téléphonique et vous confirme que les postes interphones sont privatifs:voir règlement de copropriété, première partie, paragraphe 1, article 3:sont privatifs les éléments à usage privatif inclus à l'intérieur des appartements.

Pour les canalisations, à la lecture de votre règlement de copropriété, j'aurais tendance à dire que ces dérivations dans les courettes sont privatives. En effet, elles sont affectées à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé (1ère partie, paragraphe 2 article 4). »

Extrait du règlement de copropriété : PREMIERE PARTIE PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES ; II – DEFINITION DES PARTIES COMMUNES ; Article 4 : Elles comprennent notamment : […] canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité (sauf les parties des canalisations intérieures propres à l’usage du local y compris les branchements).

Le visa (bon à payer) de la facture non datée semble être celui de ZZ, alors que seule la commission travaux est censée viser les travaux.

B) Frais de ZZ Nous demandons que soient justifiées les factures de téléphone (226 € de téléphone, soit 19 € par mois) et que les pourboires soient soumis à l’avenir à l’accord collégial des membres élus du conseil syndical.

C) Facture digicode de l’entrée rue du Borrego (780,70 €)

D’une part, le digicode posé ne répond ni au descriptif de la facture ni à la demande d’un matériel costaud demandé par la commission travaux.

D’autre part, POURQUOI la refacturation n’a-t-elle pas été faite à la MM, qui dans le protocole (servitude sur notre terrain) est censée entretenir à 100 % la grille d’entrée ?"

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A la suite de cette diffusion dans l'assistance, les insultes ont fusé, on a entendu les termes d'"ayatollahs", parmi les autres noms d'oiseaux...

Parmi les personnes mises en cause, celles qui prétendaient faire payer à la communauté leurs petits problèmes de plomberie ont accepté de payer la facture. Un commentaire : s'il s'agissait de difficultés financières passagères de ces co-propriétaires, est-ce que nous se serions pas capables de solidarité et de partager des frais sommes toutes minimes ? J'espère que oui. Mais c'est la dissimulation du paiement de la facture qui est grave.

Quant à l'intéressé qui verse des pourboires conséquents aux ouvriers aux frais de la co-propriété, il ne semble pas regretter ses pratiques. Nous nous sommes renseignés auprès d'autres co-propriétés : il n'est pas courant d'arroser des ouvriers pour qu'ils travaillent mieux... Et puisque les frais engagés par d'autres membres du CS sont scrupuleusement justifiés, pourquoi pas les siens ? Autre motif de perplexité : la personne qui verse si généreusement des pourboires est supposée ne plus faire partie OFFICIELLEMENT de la Commission Travaux : à quel titre, dans ce cas, se permet elle ainsi de se faire rembourser ses largesses par la communauté ?

Autant vous dire que l'atmosphère fut pesante, les personnes auteures de la lettre qui briguaient une place au conseil syndical se sont présentées à reculons, et l'une d'entre elle, celle qui vous parle, n'a pas été élue.

A vrai dire, c'est un soulagement que ne plus être dans une équipe ayant une vision aussi...élastique de ce qui se fait ou ne se fait pas en terme de gestion de co-propriété.

J'espère sincèrement que cette intervention en assemblée générale, faisant suite, je le répète, à des avertissements moins publics, ne sera pas totalement sans effets positifs, et que ces "petits arrangements entre amis" n'auront plus jamais droit de cité.