Propositions de résolutions pour 2012

Date de publication : Mar 09, 2012 2:30:26 PM

1) Audit énergétique obligatoire

Nous demandons depuis plusieurs années au conseil syndical de faire réaliser un audit énergétique de l’immeuble en profitant des subventions de l’ADEME qui encourageait ces audits. Ils sont aujourd’hui obligatoires et ont pour objectif de déterminer les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. La commande rapide de cet audit permettra peut être encore d’obtenir des subventions. Nous proposons de voter la résolution suivante :

« Le syndic est chargé de faire réaliser un audit énergétique dans les modalités explicités par le décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012. Il procédera à une mise en concurrence pour choisir le cabinet qualifié et indépendant qui réalisera l’étude. L'audit devra comporter des propositions de travaux destinés à améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Le syndic inscrira à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de l'audit énergétique la présentation du rapport synthétique défini au i de l'article R. 134-15 par la personne en charge de la réalisation de cet audit. Ce rapport sera préalablement joint à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires».

2) Les modalités du contrôle des comptes de la copropriété doivent être fixées par l’assemblée générale. La résolution proposée chaque année par le conseil syndical vise à obliger les copropriétaires à venir consulter les comptes le seul et même jour que le comité. Ces dispositions sont récentes et sont passées quasiment inaperçues et nous interrogent sur le caractère démocratique de cette limitation. Par ailleurs, de nombreux propriétaires n’habitant pas l’immeuble ne peuvent pas être au courant de la date puisque cette date n’est qu’affichée dans les halls.

La loi du 13 décembre 2000 précise que les charges sont tenues à disposition au moins un jour ouvré, selon les modalités définies par l’assemblée générale. Donc nous ne sommes pas tenus de nous limiter à un jour !

Nous proposons que soit mise au vote la décision suivante :

« Les pièces justificatives des charges de copropriété sont tenues à disposition de tous les copropriétaires par le syndic, trois jours ouvrés pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’AG et la tenue de celle-ci. Trois dates seront fixées par le syndic et communiquées aux copropriétaires par courrier avec l’appel de charge précédant l’AG ».

3) Clause d’aggravation des charges

Depuis plusieurs années, des copropriétaires font part en assemblée générale de leur désapprobation concernant la facturation très élevée de la lettre de rappel des charges impayée et cela dès le 1^er rappel.

A l’origine, lors du choix de la GIEC comme syndic, il était convenu que la première lettre de relance serait une lettre simple sans frais. En effet, du fait des congés, des maladies, des déménagements, des copropriétaires peuvent avoir un retard accidentel ne méritant pas d’être pénalisé.

Nous vous proposons de voter la résolution suivante :

« La méthode de recouvrement des appels de charges s’appuie sur :

- Un appel de charges adressé aux copropriétaires au moins quinze jours calendaires avant le 1^er jour du trimestre civil à régler.

- Le cas échéant, une lettre de relance simple, adressée au-delà du 15^e jour du trimestre civil en cours.

- Le cas échéant, une lettre de rappel en courrier recommandé avec accusé réception, adressée au-delà du 30^e jour du trimestre civil en cours. »

4) Mise en concurrence pour les travaux

L’assemblée générale a voté en 2011 une résolution décidant qu’il n’y aurait pas de mise en concurrence pour les travaux de moins de 4 000 €.

Il est d’usage et cela se faisait dans notre immeuble, de demander deux ou trois devis à des entreprises mais cela demande un peu plus de travail…

Afin de maintenir de saines pratiques de gestion, nous vous proposons de voter la résolution suivante :

« L’AG décide que la mise en concurrence des marchés de travaux et contrats de fourniture sera lancée, au-delà de 2 000 € TTC. »

5) Information sur le compte « grosses réparations »

En assemblée générale 2011, nous avons voté cette résolution :

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, en application de la loi du 21 juillet 1994 qui fait obligation de soumettre cette résolution au moins une fois tous les trois ans, confirme le montant de la provision, soit un montant de 35 000 euros pour travaux, qui sera appelé pour une année sur la base des tantièmes de charges générales conformément au règlement de copropriété.

A titre d’information, nous demandons au syndic d’expliquer la gestion de ce compte de provision gros travaux (affectation des fonds les trois années précédentes), d’en rappeler la situation financière et de préciser sur quel compte ces provisions gros travaux sont déposés (compte de la GIEP ou compte de la copropriété) et de l’inscrire au procès verbal de l’assemblée générale.

6) Localisation des travaux

Le relevé général des dépenses, notamment des chapitres 128 à 228 (Interventions électriques, canalisations et robinetterie, vitrerie, maçonnerie, menuiserie, serrurerie, éclairage…) ne nous permet pas de savoir quelles sont les localisations exactes des interventions les plus importantes. La consultation des factures ne permet pas non plus de connaître les points exacts des travaux.

Nous proposons de voter la résolution suivante :

« Pour toutes les dépenses supérieures à 150 euros, le syndic indiquera dans les libellés de la dépense, la localisation des interventions (exemple : vitre escalier n°…, 1^er étage, porte ...)

7) Budget du conseil syndical

Il est d’usage dans les copropriétés de voter un budget de fonctionnement plafonné pour le comité, avec en fin d’exercice présentation d’un tableau justificatif des dépenses effectuées.

Dans notre copropriété, les frais de fonctionnement du conseil syndical sont inclus dans le budget de fonctionnement et ne sont pas isolés. Actuellement, le conseil syndical ne présente pas de bilan séparé de ses dépenses qui sont mélangées aux dépenses de fonctionnement.

Pour une plus grande lisibilité de l’action du conseil syndical et afin de plafonner ses dépenses, pratique courante et raisonnable, nous proposons de voter la résolution suivante :

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que les frais de fonctionnement du conseil syndical pour les dépenses d’animation/loisirs/bricolage/jardinage sont plafonnés pour l’exercice 2012 à un montant de ………€ (à déterminer en assemblée). Le conseil syndical produira un état des dépenses affectées, dans son bilan annuel. »

8) Information/rappel sur les radiateurs

Quelques malentendus ayant encore été relevés sur la prise en charge des radiateurs défectueux, et afin d’informer les nouveaux propriétaires…

Dans votre logement ou lot de copropriété, certains éléments de la construction constituent des parties communes. Elles sont détaillées à l’article 4, chapitre II du règlement de copropriété.

Les radiateurs sont des parties communes et à ce titre, l’entretien et le changement des radiateurs défectueux sont à la charge de la copropriété.

Le propriétaire doit obtenir l’accord écrit du syndic sur la base d’un descriptif précis du projet avant d’engager des travaux. (Il existe un modèle de lettre de demande d’autorisation au syndic pour travaux).

Trois cas peuvent se présenter :

Cas n° 1 :

Si le modèle est d'origine ou standard et le changement nécessaire et si le nouveau modèle choisi est standard

-► les frais sont pour la copropriété.

Cas n° 2 :

Si le modèle est d'origine ou standard, le changement nécessaire et que le modèle choisi pour remplacement est de qualité supérieure au modèle standard

-► le propriétaire paie uniquement la différence de prix du radiateur. Il s'engage à assurer tous les frais ultérieurs en cas de panne y compris le futur changement du radiateur si besoin.

Cas n° 3 :

Si le changement n'est pas nécessaire :

-► le propriétaire paie tous les frais d'installation.

Et si le nouveau modèle choisi n'est pas standard,

-►il s'engage à assurer tous les frais ultérieurs en cas de panne y compris le changement du radiateur si besoin

9) Rappel sur les équipements de l’immeuble qui aggravent les risques en cas d’incendie.

- Les hottes des cuisines : elles permettent la propagation de l’incendie très rapidement. Dans toutes les réhabilitations des bâtiments des années 60 on bouche les hottes et les habitants utilisent des hottes avec filtres. (Exemple récent du très grave incendie de la Cité Radieuse de Le Corbusier à Marseille)

- les gaines des locaux techniques des paliers : elles devraient être rebouchées pour éviter la propagation rapide de l’incendie dans les cages d’escalier

- les portes d’entrées des appartements : les portes d’origine ne tiennent pas une demi-heure contre le feu et permettent donc la propagation de l’incendie entre la cage d’escalier et l’appartement. De nouvelles portes coupe-feu ½ heure ou 1 heure devraient être posées. Le changement de porte permettant également d’ajouter un blindage et les deux ou trois serrures demandées par les assurances !

- les matériaux utilisés en faux plafonds ne sont pas aux normes M1 et leur prise au feu très rapide est également une aggravation du risque.

Des travaux de mise aux normes pour les éléments aggravant la propagation de l’incendie devraient être engagés par la copropriété, collectivement pour diminuer les prix. Nous demandons au syndic d’établir des devis pour cette mise en conformité minimum, la préservation de la vie des habitants étant une priorité.

10) Dématérialisation

L’objectif de la dématérialisation est de permettre aux syndics de procéder à l’envoi des convocations et des PV et autres documents par voie électronique. Un projet de décret est en cours. Nous demandons que le syndic, en collaboration avec le conseil syndical, prépare cette évolution et soit en mesure de fournir, si le décret passe en 2012 ou début 2013, une résolution d’adoption pour la prochaine assemblée générale 2013.

Nous vous remercions de bien vouloir inscrire à l’ordre du jour l’ensemble des résolutions ci-dessus.

Très cordialement,

Anne Bourgne et Françoise Chevalier, propriétaires villa des Hauts-de-Belleville, au 49 rue du Borrego.

Un exemplaire papier de ces demandes vous est également adressé par courrier avec accusé réception, ce vendredi 17 février 2012.