La locazione degli immobili urbani

La locazione è il contratto, disciplinato dal Codice Civile e da altre leggi speciali con il quale una parte (denominata locatore) si obbliga a far godere un bene immobile ad un'altra (il conduttore) per un periodo di tempo determinato, dietro pagamento di una somma periodica di denaro.

Gli elementi essenziali del contratto di locazione sono

- la data di stipula (a partire dalla quale ci sono venti giorni per registrare il contratto) 

- la chiara identificazioni delle parti.

- la precisa identificazione dell'immobile concesso in locazione (con indicazione di Via, numero civico, sua composizione interna, ecc..), nonchè l'uso per cui viene ceduto (es: abitazione o ufficio)ed infine la rendita catastale. 

- il prezzo del canone di locazione (ed ossia l'importo della somma che andrà versata mensilmente o a differenti scadenze).

Sebbene vi siano poi diverse tipologie di contratto si divide essenzialmente in due grandi categorie: quella ad uso abitativo (cioè per esigenze residenziali di privati cittadini) e quella ad uso diverso (per molteplici esigenze commerciali, professionali, ecc...).

USO ABITATIVO

Il canone può essere liberamente concordato tra le parti purché, non vi sia qualsiasi forma di accordo con la quale si stabiliscano accordi economici per il pagamento di cifre maggiori rispetto a quelle indicate nel contratto.

In tal caso il contratto è nullo.

Il canone è sempre soggetto ad adeguamento ISTAT annuale. Per approfondire questo argomento e le modalità di calcolo consulta la pagina del sito espressamente dedicata ad adeguamento ISTAT e rivalutazione.

La durata prevista per legge è di quattro anni e non è modificabile dalle parti. Alla scadenza del primo quadrienno, in mancanza di comunicazione scritta di disdetta, da inviare sei mesi prima della data di scadenza, il contratto si rinnoverà automaticamente per altri quattro anni alle medesime condizioni economiche.

Qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può dare la disdetta in qualsiasi momento, dandone la comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Il contratto può essere interrotto dal proprietario anche alla prima scadenza (cioè dopo i primi quattro anni) solo nei seguenti sette casi espressamente previsti dall'articolo 3 della legge 431 del 1998:

1) quando il locatore intende adibire l’immobile ai seguenti usi o effettuare sullo stesso le seguenti opere: uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti;

2) per finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico;

3) disponibilità di altro alloggio libero nel medesimo comune da parte del conduttore;

4) quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito;

5) quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono costruire sopraelevazioni;

6) se il conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo;

7) in caso di vendita dell’immobile locato a terzi).   

In tali casi, quando il locatore, abbia riacquistato la disponibilità dell'immobile, è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito. 

Nel caso in cui, invece, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, entro 12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto, in alternativa, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni oppure al risarcimento (in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito).

Oltre a questi casi esistono altre figure di contratti che, sebbene ad uso abitativo, derogano dalla disciplina generale.

Contratto di natura transitoria 

La durata deve essere compresa fra 1 ed 18 mesi.

Il contratto va accompagnato dalle dichiarazioni, dell'inquilino e del proprietario, che comprovino le rispettive esigenze di dare e di prendere in locazione per una breve durata. Tali dichiarazioni devono essere accompagnate dalla documentazione che giustifichi le dette condizioni (es: contratti di lavoro a termine).

Il canone è libero, ma solamente fuori dalle città "ad alta tensione abitativa" e dai Comuni limitrofi.

In questi ultimi, infatti, il canone deve corrispondere alle tabelle proposte dai Comuni di appartenenza, che fanno riferimento ai canoni convenzionati. 

Contratto di tipo “convenzionato”

Prendono questo nome i contratti stipulati a seguito di accordi presi nell'ambito di una "convenzione nazionale" fra associazioni dei proprietari e associazioni degli inquilini. 

la durata del contratto è più breve, cioè tre anni, rinnovabili per altri due. Alla scadenza dei tre anni sono possibili tre casi:

- se proprietario e conduttore sono d'accordo, e se nessuno dei due manda la disdetta del contratto, allora il contratto si rinnova automaticamente di tre anni in tre anni;

- se si verifica una delle sette condizioni già descritte sopra il proprietario può disdire il contratto anche alla scadenza dei tre anni;

- se proprietario conduttore non riescono a trovare un accordo sul rinnovo del contratto, esso èprorogato automaticamente di due anni, dopodiché termina definitivamente e non è possibile il rinnovo.

In ogni caso, dunque, questo tipo di contratto dura almeno cinque anni.

USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO

Questo contratto si applica agli immobili che servono per usi diversi dall'abitazione, quali negozi e uffici.

A differenza dei contratti abitativi è ancora regolato dalla legge 392/78 dagli articoli compresi tra il 27 ed il 42.

La legge non stabilisce quale sia il canone iniziale da pagare né le possibili variazioni successive, né l'obbligo di aggiornare il canone in base agli indici ISTAT.

In questo campo, dunque, tutto è lasciato alla libera contrattazione fra proprietario e affittuario.

La durata minima del contratto (salvo i casi a carattere stagionale come campeggi, rifugi, stabilimenti balneari ecc.) è sei anni, con obbligo del rinnovo per un periodo uguale (quindi sei + sei).

Accordi di durata inferiore non sono validi: nel caso vengano sottoscritti il contratto resta valido, ma la sua durata è automaticamente estesa a quella appena citata, cioè sei anni più altri sei.

È   possibile disdire anticipatamente se nel contratto è stata concessa questa facoltà.

Nel caso il proprietario dell'immobile disdica in anticipo il contratto di un'attività che ha contatti col pubblico (negozio) il negoziante (conduttore) in alcuni casi può avere diritto come risarcimento a un'"indennità di avviamento", pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pagato.

Questa indennità aumenta se l'immobile viene adibito, da chiunque, alla medesima attività.

È sempre possibile, invece, disdire anticipatamente "per gravi motivi".

La disdetta dev'essere inviata dal conduttore al proprietario almeno sei mesi prima del rilascio dell'immobile. La legge non specifica quali siano effettivamente i "gravi motivi", che comunque devono essere, per loro natura, "estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti". 

IMPOSTA DI REGISTRO

Per legge è obbligatorio registrare tutti i contratti di locazione presso l'Ufficio del Registro del Comune in cui si trovano gli immobili, pagando un'imposta di registro. 

Tale adempimento deve avvenire entro venti giorni dalla firma del contratto stesso (o dalla data del suo inizio, se precedente).

In caso di registrazione effettuata in ritardo, la legge prevede il pagamento di una mora, pari al il 15% in più dell'importo dovuto più gli interessi legali (se effettuato entro trenta giorni) o pari al doppio dell'importo iniziale, più gli interessi legali se avviene oltre trenta giorni.

L’importo dovuto varia a seconda della tipologia dell'immobile locato o affittato secondo il seguente schema tratto dal sito dell'Agenzia delle Entrate: