L'usucapione

Origine e significato

Spesso si sente parlare di usucapione, concetto che, nell'opinione comune, generalmente corrisponde alla possibilità per un soggetto terzo di diventare proprietario di un bene da lui utilizzato nell'inerzia del suo proprietario originario.

Se questo è vero in linea di principio occorre, però, effettuare alcune precisazioni e soprattutto comprendere requisiti, termini e modalità di riconoscimento dell'usucapione stessa.

L'usucapione è un'istituto giuridico di antichissima tradizione (in latino usucapio), che trova la sua prima origine dall'antico usus che secondo il diritto romano consisteva nell'esercizio concreto di un potere, che perdurando per un un certo periodo (un biennio o per un singolo anno a seconda dei casi) portava all'acquisto definitivo del potere stesso in capo a chi lo aveva esercitato. 

Successivamente il diritto romano perfezionò tale concetto creando appunto l'istituto dell'usucapione vera e propria (usucapio) che a differenza dell'usus portava all'acquisto della proprietà in base al possesso prolungato di una determinata cosa (mobile o immobile).

L'usucapione è stata recepita, con le modalità di seguito indicate anche dal diritto italiano che la ha considerata un "modo di acquisto della proprietà" basato  sul perdurare per un determinato periodo del possesso di un bene e lo ha disciplinato attraverso gli articoli 1158 e seguenti del codice civile. 

Quali sono i requisiti necessari perchè si verifichi l'usucapione ?

La prima categoria di beni considerati oggetto di usucapione dalla detta normativa è quella dei beni immobili.

L'art. 1158 del Codice Civile, infatti, espressamente recita: "La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni".

E' bene sul punto chiarire che vi è una differenza sostanziale tra proprietà e possesso, intendendosi per proprietario il soggetto intestatario del bene e per possessore invece colui che ne fa materialmente utilizzo.

In virtù di tale situazione può dunque accadere che un determinato bene immobile sia utilizzato per anni da un soggetto diverso dal proprietario.

Come detto sopra il primo elemento essenziale è il fatto il soggetto che intende far accertare l'usucapione sia ovviamente diverso dal proprietario e, quindi, che il periodo di tempo di utilizzo del bene sia di almeno venti anni.

Naturalmente non si potrà trattare di un possesso "qualificato", come ad esempio il contratto di locazione nel quale appunto il proprietario concede il bene in virtù di un accordo nel quale il conduttore utilizza appunto l'immobile dietro pagamento di un canone (riconoscendo il proprietario come tale), ma tale possesso non dovrà trovare uno specifico riferimento in un titolo giuridico validamente opponibile tra le due parti.

E' sufficiente il solo decorso del tempo per la maturazione dell'usucapione ?

Naturalmente no. 

Il Codice Civile infatti, stabilisce che il possesso non solo deve essere durato venti anni, ma deve essere stato pacifico, non violento e ininterrotto.

Tali concetti sono previsti dagli artt. 1163, 1164, 1165 e 1167 del Codice.

L'art. 1163 del Codice Civile, sul punto recita: "Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata".

Il possesso deve essere stato acquistato, quindi non solo senza l'uso della violenza ma anche esercitato in maniera non clandestina e cioè "alla luce del sole" di modo che tutti abbiano la percezione che il terzo utilizzi il bene in questione come se fosse il reale proprietario.

Tra le varie sentenze citiamo: Cass. civ. n. 17881/2013 laddove si legge che: "Ai fini dell'usucapione, il requisito della non clandestinità va riferito non agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile a tutti o almeno ad un'apprezzabile ed indistinta generalità di soggetti e non solo dal precedente possessore o da una limitata cerchia di persone che abbiano la possibilità di conoscere la situazione di fatto soltanto grazie al proprio particolare rapporto con quest'ultimo".

Il successivo art. 1164 prevede: "Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato".

L'art. 1165 prevede che "le disposizioni generali sulla prescrizione, quelle relative alle cause di sospensione e d'interruzione e al computo dei termini si osservano, in quanto applicabili, rispetto all'usucapione".

Il richiamo alle norme sull'interruzione della prescrizione, (in quanto compatibili con l'usucapione) determina la circostanza per cui l'usucapione è interrotta, a differenza delle obbligazioni pecuniarie, soltanto dall'atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa e dal riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui, e, dunque, non è sufficiente la semplice diffida stragiudiziale del proprietario (es: una raccomandata).

Sul punto si ricorda Cass. civ. n. 15199/2011, ove si legge: "Gli atti di diffida e di messa in mora sono idonei ad interrompere la prescrizione dei diritti di obbligazione, ma non anche il termine per usucapire, potendosi esercitare il possesso anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale".

L'art. 1167 recita: "L'usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno. L'interruzione si ha come non avvenuta se è stata proposta l'azione diretta a recuperare il possesso e questo è stato recuperato.

Come detto sopra il possesso deve essere, dunque, continuo ed ininterrotto con la conseguenza che lo stesso non potrà essere occasionale.

In sintesi, il possessore deve aver acquisito tale status rispetto all'immobile non con la violenza o in maniera clandestina e soprattutto l'utilizzo del bene deve essere stato ininterrotto con la conseguenza che il verificarsi di una causa di interruzione determina l'inizio di un nuovo periodo valido ai fini della maturazione del diritto.

Più in particolare, quanto alle cause di interruzione si distingue tra cause di interruzione "naturale" e interruzione "civile" intendendosi nel primo caso, l'ipotesi in cui il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno  (ad es. in conseguenza di uno spoglio del bene) e nel secondo caso l'ipotesi in cui è stata esercitata un'azione giudiziaria contro il possessore.

È importante, però, distinguere la detenzione dal possesso, intendendosi, nel primo caso, l'ipotesi di un bene in custodia e, cioè, quella in cui si trova di un soggetto che conserva un bene con la consapevolezza che trattasi di cosa altrui e, nel secondo caso, quella in cui si trova un soggetto che utilizza il bene come se fosse proprio (es: esegue dei lavori  su un immobile altrui spendendo il proprio nome con l'esecutore degli stessi e presentandosi come proprietario, cambia una serratura, ecc..).

Secondo la giurisprudenza il pagamento delle spese condominiali è considerato valido a far iniziare il termine dell’usucapione, così come. il pagamento delle tasse sull’immobile, da parte del possessore.

Tale comportamento e cioè del possessore che agisce come proprietario viene definito "interversione nel possesso".

Perchè si verifichi tale situazione non è, dunque, sufficiente il semplice utilizzo del bene altrui, ma la modalità con si esercita tale possesso.

Il proprietario deve, invece, completamente disinteressarsi della situazione lasciando che l’immobile (o altro bene) venga utilizzato dall’altro soggetto e che questi, esorbitando i propri poteri, si comporti come proprietario effettivo. 

Il possesso utile a usucapire non deve essere, però neppure conseguenza dell’accondiscendenza del proprietario dovuta ad amicizia o conoscenza. La mera tolleranza del proprietario non è elemento utile a configurare l'usucapione dovendosi però differenziare le situazioni di parentela da quelle di mera amicizia o conoscenza.

Nel primo caso, infatti, la tolleranza è generalmente sempre presunta, mentre nel secondo caso, la lunga durata del possesso può costituisce un elemento utile a dimostrare l'usucapione.

Il termine necessario per l'usucapione è sempre di 20 anni ?

No. il decorso del tempo necessario a far maturare l'usucapione dipende anche dalla natura e dalla situazione giuridica dei beni, nonchè dei soggetti coinvolti.

Il Codice Civile prevede i seguenti termini temporali (sempre in presenza dei requisiti sopra indicati):

• 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede (ed ossia in tutti i casi in cui il possessore è perfettamente a conoscenza della proprietà altrui);

• 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (stessa situazione ma riferita ai diritti reali di godimento quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, che possono formare sempre oggetto di usucapione;

• 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;

• 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene

E' l'esempio tipico dell'acquirente di un bene immobile che lo acquista da un soggetto che non è proprietario nella consapevolezza che invece lo sia, sempre che l'atto di compravendita sia un atto pubblico registrato.

L'art. 1159 del Codice civile, infatti, recita:  "Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto , ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile".

• 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;

• 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (quali ad esempio automobili, imbarcazioni, motoveicoli, ecc..);

• 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.

L'art. 1159 bis del Codice ha poi introdotto un termine più ridotto per i beni c.d. della piccola proprietà rurale prevedendo che per i fondi rustici aventi reddito dominicale inferiore a 180,76 € e per i fondi rustici montani con fabbricati annessi l'usucapione ventennale matura in 15 anni, mentre quella decennale in 5 anni.

Ma come si accerta l'usucapione ?

L'usucapione può essere accertata soltanto in giudizio e cioè tramite un vero e proprio giudizio dinanzi al Tribunale civile nell'ambito del quale andrà provata la sussistenza di tutti i requisiti sopra indicati.

Prima di potersi rivolgere al Tribunale, è previsto il passaggio obbligatorio del tentativo di mediazione (introdotto dal Dlgs 28/2010) dinanzi organismo di mediazione accreditato al Ministero di Giustizia.

Chi intende far valere il proprio diritto di usucapione deve, cioè, presentare una istanza di mediazione ad un organismo riconosciuto indicando chi sono le controparti da chiamare in causa (i reali proprietari) e i dati del bene in questione.

L'organismo di mediazione convoca le parti in questione e, all'esito di tale procedimento è possibile o che si raggiunga un accordo (con la presenza obbligatoria di tutte le parti) ovvero che il tentativo non vada a buon fine (o perchè tutte o alcune si rifiutino di partecipare o perchè non raggiungano un'intesa).

Nel primo caso l'accordo viene recepito dapprima in un verbale di mediazione (previo pagamento del compenso all'organismo che ha seguito la mediazione) e poi deve necessariamente essere formalizzato davanti ad un notaio, il quale, preso atto della volontà comune delle parti provvede alla redazione dell’atto pubblico e alla trascrizione dello stesso, in maniera che diventi effettivo nei confronti di tutte le parti

In caso di mancato accordo il soggetto che intende far valere il proprio diritto di usucapione può adire il Tribunale portando le prove a sostegno della propria domanda.

Nella causa di usucapione la domanda segue il principio ordinario dell'onere della prova nel senso che l'attore deve dimostrare le proprie ragioni, attraverso le regole del processo civile (generalmente esibizione di documenti e deposizioni testimoniali).

Anzi nella causa di usucapione, molto spesso le prove testimoniali sono determinanti al fine di dimostrare la maturazione dei requisiti in capo al soggetto che ne fa richiesta di accertamento.

Non tutti i beni possono essere usucapiti, restando da ciò esclusi  i beni demaniali e del patrimonio statale o, in ogni caso, pubblico.

Gli effetti giuridici dell'usucapione si producono come conseguenza di una sentenza di accertamento che ha valore dichiarativo. 

La giurisprudenza (vedi tra le altre Cass. 25964 del 23 dicembre 2015) sul punto ha stabilito il principio della retroattività nell'usucapione nel senso che il soggetto che ne fa richiesta diventa titolare del diritto di proprietà a decorrere dalla data di inizio del possesso valido ai fini dell'usucapione.