Locazione e Coronavirus

L'emergenza determinata dal diffondersi sull'intero territorio nazionale del Coronavirus (noto anche come Covid-19) non poteva fare a meno di influire su una serie di rapporti giuridici tra cui i contratti di locazione oggetto del presente approfondimento.

Infatti in un contesto in cui numerose attività produttive commerciali sono sospese si pone il problema di comprendere se mancanza di liquidità e/o comunque le difficoltà economiche provocate da tale situazione, alla luce del quadro normativo già esistente, possono incidere, sotto il profilo giuridico, sulla prosecuzione del rapporto locatizio sia esso di natura abitativa o commerciale. 

Come è noto, la locazione è un contratto "a prestazioni corrispettive" e cioè un'obbligazione che appunto vincola entrambe le parti ad adempiere una prestazione reciproca che, nel caso di specie, è rappresentata per il proprietario dal mettere a disposizione l'immobile per un determinato periodo e per il conduttore dal pagare il canone pattuito per il medesimo periodo.

Pur essendo la locazione disciplinata da una normativa specifica (la legge n. 392/78 e la legge n. 431/98) per affrontare compiutamente il caso di specie è necessario in via preliminare fare riferimento alla disciplina generali sui contratti a prestazioni corrispettive.

Tanto al fine di chiedersi se le condizioni di difficoltà economiche in cui si sia venuto a trovare il conduttore proprio a causa dell'emergenza Coronavirus possano influire sulle modalità di esecuzione della prestazione (e cioè sul pagmento del prezzo) o addirittura sulla estinzione del rapporto stesso.

Ai sensi dell’articolo 1256 Codice Civile, "L’obbligazione si estingue quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”. Tuttavia l'obbligazione si estingue se l'impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell'obbligazione o alla natura dell'oggetto il debitore non può essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla".

Secondo quanto confermato da dottrina e giurisprudenza si ritiene che la prestazione sia "impossibile" quando la situazione sopravvenuta non possa essere superata con uno sforzo diligente (come previsto dall'art. 1176 del Codice Civile) al quale normalmente è tenuto il debitore, e quando sia appunto riconducibile ad una causa estranea al debitore stesso.

Si pone dunque la necessità di comprendere se l'emergenza epidemiologica possa determinare nei contratti di locazione l'estinzione dell'obbligazione e soprattutto se l'eventuale verificarsi di tale circostanza metta al riparo il debitore da possibili azioni risarcitorie ai sensi degli artt. 1218 e 1223 C.C.

Tali norme, infatti, stabiliscono che il debitore che non esegue la prestazione o la esegue in ritardo (esemplificando dunque il conduttore che non paga più il canone o lo paga in ritardo) è tenuto al risarcimento se non prova appunto che il ritardo o l'impossibilità è derivata da causa a lui non imputabile (art. 1218) e che tale risarcimento consiste nella perdita subita dal creditore e dal mancato guadagno in quanto ne siano conseguenza immediata (art. 1223 C.C.).

Sebbene sia probabilmente troppo presto per trarre conclusioni, visto che, nel momento in cui si scrive è trascorso poco più di un mese dall'inizio dell'emergenza è possibile comunque effettuare delle prime considerazioni sul punto.

Sul punto va detto che il DL 18/2020, (c.d. Cura Italia) seppur con il solo riferimento ai contratti pubblici ha previsto all’articolo 91 che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore.

Da ciò se ne ricava che, per espressa previsione normativa eventuali ritardi nell'esecuzione dei prestazioni da effettuare nell'ambito di contratti pubblici (e, dunque, anche rapporti di locazione) non possono determinare l'applicazione degli articoli sopra richiamati con la conseguenza che, invece, nell'ambito di rapporti contrattuali tra privati l'eventuale incidenza delimpossibilità di adempiere provocata dall'emergenza andrà considerata esaminando i singoli casi alla luce appunto della normativa generale.

Prima di fornire una possibile soluzione va ricordato che, nel caso in esame la prestazione del debitore è soltanto di natura pecuniaria e, dunque, consiste nella semplice erogazione di una somma di denaro in favore del proprietario locatore.

Quanto all'ipotesi dell'obbligazione pecuniaria la giurisprudenza (sia di Cassazione che di merito) è conforme nel ritenere che il pagamento in denaro sia sempre possibile fatta eccezione per il caso in cui il debitore si trovi in un impedimento oggettivo e assoluto e non rappresentato dalla sola difficoltà economica.

Tra le altre pronunce si segnala Tribunale Roma  17 settembre 2014 n. 18390  ove si legge: "In materia di obbligazioni, l’impossibilità sopravvenuta che libera dall’obbligazione o che esonera da responsabilità per il ritardo deve essere obiettiva, assoluta e riferibile al contratto ed alla prestazione ivi contemplata e deve consistere non in una mera difficoltà ma in un impedimento del pari obiettivo e assoluto, tale da non poter essere rimosso, a nulla rilevando comportamenti di soggetti terzi rispetto al rapporto".

Da ciò ne consegue che la liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della prestazione economica, ai sensi dell'art. 1256 C.C. si possa verificare soltanto in presenza di un'impossibilità oggettiva di eseguire la prestazione stessa da un lato ed in assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell’evento dall'altro.

Nel caso della locazione, come detto sopra, non si può però prescindere dal fatto che trattasi di rapporto a prestazioni corrispettive nel quale, pur potenzialmente sussistendo delle difficoltà per il debitore/conduttore nell'eseguire la prestazione economica, la prestazione del creditore/proprietario continua ad essere invariata rimanendo appunto l'immobile nella disponibilità del locatario stesso sebbene quest'ultimo si trovi nella condizione di non poterne fare uso (es: a causa delle disposizioni normative che hanno disciplinato la chiusura di attività commerciali).

Per tali motivi, a parere di chi scrive, nel caso di specie non può essere invocata l'ipotesi dell’impossibilità dell’esecuzione della prestazione di cui al comma 1 dell’articolo 1256 C.C., poichè la stessa rientra nel concetto di impossibilità temporanea di cui al comma 2 che dovrebbe durare, cioè, nel caso dell'epidemia da Coronavirus fino alla conclusione del periodo di emergenza.

Da ciò ne consegue che, laddove la situazione di emergenza determini appunto per il conduttore un'impossibilità temporanea di eseguire la prestazione e lo stesso, non essendo responsabile dell'inadempimento potrà eseguirla quando la crisi sarà finita senza che a suo carico possano essere richiesti interessi o danni derivanti dal ritardo.

In sintesi dunque il conduttore non potrà chiedere l'estinzione dell'obbligazione di pagamento per il periodo di durata della crisi, ma potrà legittimamente procrastinarne l'esecuzione senza ulteriori conseguenze economiche a suo carico.

Oltre all'ipotesi sopra citata è anche opportuno fare riferimento al diverso concetto di "eccessiva onerosità sopravvenuta".

A differenza dell'impossibilità della prestazione (sopra descritta) l’eccessiva onerosità sopravvenuta si realizza tutte le volte in cui un evento straordinario e imprevedibile rende l’esecuzione della prestazione non impossibile, ma più onerosa rispetto a quanto poteva essere prevedibile prima del verificarsi dell’evento stesso.

Nei contratti a prestazioni corrispettive tale situazione è regolata dall’articolo 1467 Codice Civile nel quale è previsto che: "nei contratti a esecuzione continuata o periodica o a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’art. 1458. La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto".

In sostanza la norma consente alla parte obbligata per la quale l'esecuzione della prestazione sia divenuta eccessivamente gravosa per il verificarsi di eventi straordinari ed imprevedibili di richiedere la risoluzione del contratto e alla controparte di richiedere una modifica dei contenuti contrattuali al fine di riequilibrare il rapporto stesso.

Anche in tal caso, per le medesime considerazioni già esposte sopra il conduttore (salvo casi più gravi in cui abbia interesse a risolvere il rapporto contrattuale) non potrebbe invocare l'applicazione di detta norma, atteso che l'evento straordinario ed imprevedibile non dovrebbe essere definitivo, ma soltanto temporaneo e cioè, fino alla fine del periodo di emergenza epidemiologica.

Del resto, come detto sopra le limitazioni normative di divieto di esercizio di attività commerciali e produttive possono incidere unicamente sulla prestazione del conduttore ma non certamente del conduttore che, ovviamente continuerà a mettere a disposizione il proprio immobile per l'intera durata del rapporto contrattuale.

In questo rapporto reciproco, dunque, e per i motivi sopra esposti non si riesce ad intravedere una possibilità di ottenere attraverso gli strumenti normativi esistenti una causa di giustificazione per la riduzione o la sospensione del pagamento del canone di locazione, ovverno una riduzione dello stesso, ma unicamente la legittima possibilità di ritardare il pagamento di quanto dovuto.

Del resto a livello interpretativo sovviene anche quanto previsto dall'art. 65 del DL del 18 marzo 2020 (c.d. "Cura Italia") il quale stabilisce a favore del conduttore di immobili ad uso commerciale (cat. C/1) la possibilità di avvalersi di un credito imposta pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020 (che sarà verosimilmente prororogato anche per i mesi successivi fino alla fine del periodo emergenziale).

Tale disposizione infatti è stata evidentemente introdotta al fine di alleggerire con l'erogazione di un bonus fiscale le somme al cui pagamento il conduttore commerciale è comunque tenuto.

Si rammenta in ogni caso che questo credito d’imposta non è utilizzabile dalle attività che secondo il DPCM 11/3/2020 possono rimanere aperte.

A maggior ragione le medesime considerazioni valgono anche per i conduttori di immobili ad uso abitativo atteso che gli stessi, pur potendosi potenzialmente trovare in una condizione di difficoltà economica continueranno a godere della prestazione della controparte che consentirà loro comunque di utilizzare l'immobile locato.

Esiste, infine, però un'altra possibilità contemplata dall'art. 27 della legge n. 392/78, che consente al solo conduttore di recedere dal contratto di locazione per la sussistenza di gravi motivi, dando al locatore un preavviso di almeno 6 mesi. 

La legge non prevede quali siano questi gravi motivi, ma sono stati elaborati dalla giurisprudenza i concetti per i quali gli stessi debbano essere comunque estranei alla volontà del debitore, imprevedibili e sopravvenuti.

Nel caso di specie, dunque, si potrebbe anche sostenere (pur non esistendo ancora giurisprudenza specifica sul punto) che l'emergenza determinata dal Coronavirus costituisca motivo grave idoneo a legittimare la richiesta di recesso da parte del solo conduttore, con la conseguenza però che per produrre i suoi effetti tale dichiarazione di recesso dovrà essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima con la conseguenza che comunque il conduttore rimarrebbe obbligato al pagamento dei canoni maturati per un equivalente arco temporale.

Concludendo, dunque, sul punto ed alla luce delle considerazioni sopra riportate il conduttore  anche nella situazione di crisi determinata dal diffondersi del Coronaviurs e dai conseguenti provvedimenti normativi adottati non potrà invocare nè le disposizioni di cui all'art. 1256 C.C. nè quelle di cui all'art. 1467 per ottenere una sospensione o una riduzione del canone, ma,  potrà ragionevolmente ritardare l'esecuzione della propria prestazione senza che ciò determini conseguenze risarcitorie a suo carico.

Quanto visto fino ad ora naturalmente si riferisce ad ipotesi "contenziose" e cioè casi in cui sorgano controversie tra proprietario e condutore, ma ciò non toglie che, ove vi sia un accordo le parti possano liberamente concordare, in virtù della situazione emergenziale in atto, delle modifiche contrattuali finalizzate a ridurre o sospendre i canoni previsti dal contratto.

Pertanto chiunque abbia in essere un rapporto di locazione, sia di natura abitativa che per uso diverso e, indipendentemente dal regime fiscale scelto (es: cedolare secca) può, dunque,  trovare un accordo con il proprietario finalizzato, a titolo esemplificativo, ad una riduzione temporanea del canone (es: 400 euro piuttosto che 600 euro solo per alcuni mesi) ad una sospensione temporanea (es: mancato pagamento per uno o più mesi) ovvero ad una vera e prpria rinegoziazione delle condizioni.

Come per tutte le modifiche contrattuali è necessario predisporre un accordo sottoscritto da entrambe le parti da registrare presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, senza spese e senza bolli come previsto dall'art. 19 del DL 133/2014 convertito in legge n. 164/2014 che, così come previsto dalla legislazione di emergenza per il Coronavirus può essere inviato, a tal fine, unitamente al modello 69, in modalità digitale (scansionato e firmato dalle parti) anche via mail all’Ufficio tributario. 

Ricordiamo che la registrazione di tale accodo è molto importante per il proprietario, in quanto gli consentirà di pagare le imposte per i canoni effettivamente percepiti nella misura concordata e non invece nella misura maggiore teoricamente prevista per il contratto ordinario non rinegoziato e che la scrittura indipendentemente però dalla registrazione è comunque vincolante per le parti.

A tale proposito ed in particolare sui termini per la registrazione e per il versamento dell'imposta di registro rammentiamo, comunque, che con la circolare n. 8/E del 3.04.2020 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito: "Si premette che a seguito dell'entrata in vigore dell'articolo 62, comma 1, del Decreto 'sono sospesi gli adempimenti tributari diversi dai versamenti e diversi dall'effettuazione delle ritenute alla fonte e delle trattenute relative all'addizionale regionale e comunale, che scadono nel periodo compreso tra l'8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020'. Pertanto, se il termine per effettuare la registrazione cade tra le date indicate, il contribuente può beneficiare della sospensione dei termini, con diritto di effettuare l'adempimento entro il 30 giugno 2020. Dato che in base all'articolo 16 del Testo Unico dell'imposta di Registro (TUR) approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 la liquidazione dell'imposta da parte dell'Ufficio è subordinata alla richiesta di registrazione, se il contribuente si avvale della sospensione e non richiede la registrazione, non si determina neanche il correlato obbligo di versamento. Coerentemente, deve ritenersi che se il contribuente si avvale della sospensione anche per la registrazione dei contratti di locazione di immobili non sia tenuto al relativo versamento dell'imposta. Se il contribuente, nonostante il beneficio della sospensione, chiede la registrazione dei contratti resta dovuto il relativo versamento dell'imposta. Il contribuente è tenuto altresì a effettuare i versamenti delle rate successive dell'imposta di registro dovuta per i contratti di locazione già registrati".

In sintesi, dunque, se l'accordo è raggiunto nel periodo di sospensione dei termini per gli adempimenti tributari, le parti potranno registrarlo (e conseguentemente versare anche la relativa imposta) entro trenta giorni dalla fine del periodo di sospensione e, dunque, entro il 30 giugno 2020.

Alleghiamo, infine, un modello di accordo di modifica contrattuale liberamente modificabile e scaricabile cliccando su questo link