Riforma del condominio: dal 18 giugno 2013 in vigore le nuove regole

Dal 18 giugno è entrata definitivamente in vigore la legge n. 220/2012, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012, e rubricata come "modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" che dopo circa 70 anni (il Codice Civile è, infatti, del 1942) introduce importanti novità in materia condominiale.

Rinviando a specifici approfondimenti che saranno pubblicati su questo sito, attesa anche la necessità di meglio interpretare le singole disposizioni segnaliamo, in via generale gli aspetti più importanti sui quali andrà ad incidere la riforma.

Le parti comuni degli edifici

La legge, al fine di superare alcuni dubbi di tipo interpretativo già sorti in passato e risolti soltanto dalle pronunce giurisprudenziali innanzitutto fornisce la definizione di parti comuni dell'edificio andando a modificare l'art. 1117 del Codice Civile.

Tra queste vengono espressamente inseriti il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, imuri maestri, i pilastri, le travi portanti i tetti e i lastrici solari , le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, le aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi comuni, (es la portineria), la lavanderia, gli stenditori e i sottotetti destinati all'uso comune, nonchè le opere destinate all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il gas, l'energia elettrica, il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini. 

E' fatta sempre salva la possibilità per il regolamento di condominio di includere altre parti tra quelle definite come "comuni".

Viene inoltre specificato che ogni condomino esercita sulle dette parti il proprio diritto proporzionato “al valore dell’unità immobiliare”  e, in virtù di tale potere gli è consentito di richiedere la convocazione dell’assemblea per diffidare l’esecutore di attività che influiscono sulle destinazioni d’uso delle parti comuni.

Riconosciuto per il singolo condomino il diritto di ricevere i segnali radiotelevisivi con impianto individuale.

Le tabelle millesimali

La legge di riforma ha previsto che le tabelle millesimali possano essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino. A differenza del passato (ove ciò poteva avvenire soltanto con il consenso unanime di tutti i condomini) vengono, però, introdotti due casi n cui tale modifica è possibile con la maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell'edificio ed ossia:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Il regolamento di condominio

Riformato anche il regolamento di condominio nella parte in cui riguarda l’utilizzo delle parti comuni, la tutela dello stabile e del suo decoro, l’amministratore e la ripartizione delle spese. Previste anche sanzioni da € 200 a 800 € in caso di inosservanza.

L'amministratore 

La figura dell'amministratore professionista diventa obbligatoria solo per i condomini con più di 8 proprietari, mentre per quelli di numero inferiore potrà farsene carico anche un condomino. La legge prevede anche tutti i requisiti necessari in capo all'amministratore (tra cui titoli di studio e formazione), nonchè i suoi obblighi e la durata annuale del suo incarico con rinnovo tacito per un altro anno.

Diventa obbligatoria l'apertura del conto corrente condominiale di cui dovrà occuparsi l'amministratore. I condomini potranno richiedere anche l'apertura di un sito internet.

L'amministratore avrà l'obbligo di attivarsi per richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi entro sei mesi dal rendiconto, fatto salvo il caso in cui l'assemblea lo esoneri da tale adempimento.

Le nuove regole dell'assemblea

Introdotte nuove maggioranze per l'assemblea. Viene infatti previsto un abbassamento del quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore e fissato il quorum costitutivo della seconda convocazione ad 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti. Per la seconda convocazione prevista per una valida deliberazione la maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.

Solidarietà nelle spese tra condomini

Introdotto espressamente il vincolo di solidarietà dei condomini verso i terzi creditori, purchè sia stata preventivamente tentata l'escussione dei condomini morosi. Prevista in tal caso la possibilità di comunicazione dei nominativi dei condomini morosi ai creditori. Introdotto anche un obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario.

Animali domestici

Non è possibile vietare con il regolamento condominiale il possesso o la detenzione da parte dei condomini di animali domestici.