Quando si entra in possesso dell'immobile aggiudicato all'asta ?

Una volta corrisposto il cosiddetto saldo del prezzo di aggiudicazione (e cioè la differenza tra l'importo versato a titolo di cauzione ed il prezzo di aggiudicazione) il professionista delegato alla vendita deve procedere alla predisposizione del decreto di trasferimento ed ossia di quell'atto che consente di trasferire formalmente la proprietà dell'immobile dal debitore pignorato al nuovo acquirente.

Il decreto di trasferimento è un vero e proprio atto formale che contiene tutti i dati sia del precedente proprietario che del nuovo nonchè ovviamente tutti i dati catastali che identificano precisamente l'immobile acquistato all'asta e di fatto costituisce il vero e proprio titolo di trasferimento della proprietà, come se fosse un atto di compravendita.

Una volta predisposta la bozza del decreto la stessa viene trasmessa al Giudice dell'Esecuzione che, ove non intenda effettuare delle correzioni, provvede al deposito in cancelleria ordinando nel decreto stesso la cancellazione di tutte le formalità presenti sull'immobile (es: eventuali ipoteche, trascrizione del pignoramento, ecc...).

Depositato il decreto in cancelleria il professionista delegato deve procedere a far liquidare l'imposta di registro (entro 20 giorni dal deposito) nonchè a trascriverlo presso l'Agenzia del Territorio (entro 30 giorni dal deposito).

Con la trascrizione del decreto viene così modificata anche l'intestazione del proprietario che, risulterà, una volta eseguito tale adempimento, il soggetto aggiudicatario.

Quando l'immobile è libero normalmente non vi sono problemi particolari per l'immissione nel possesso e, dunque, eseguite le formalità sopra indicate il professionista delegato che svolge anche le funzioni di custode consegna le chiavi del bene al soggetto aggiudicatario.

In taluni casi può invece accadere che l'immobile, anche dopo l'aggiudicazione sia ancora occupato. A tal proposito bisogna però distinguere le due seguenti ipotesi:

1) immobile occupato senza titolo (es: proprietario che continua ad abitarlo, soggetto che lo abita senza alcun contratto ovvero che lo abita in virtù di un contratto di locazione non registrato)

Una volta trasferito l'immobile il proprietario (che generalmente è autorizzato ad abitarlo sino a questo momento) perde il diritto di uso del bene e, dunque, deve immediatamente rilasciarlo.

Al medesimo obbligo soggiace qualsiasi altro soggetto che lo abiti in assenza di un titolo valido poichè ad esempio lo occupava in virtù di un contratto di locazione non registrato prima del pignoramento.

In questi casi è onere del professionista delegato alla vendita occuparsi di tutte le operazioni necessarie ad ottenere la liberazione dell'immobile in quanto l'occupante non ha alcun titolo a permanere nel possesso del bene, il tutto senza accollare alcuna spese all'aggiudicatario.

Il decreto di trasferimento contiene, infatti, l'ordine di liberazione immediata dell'immobile pignorato e, dunque, riconosce da subito il diritto del nuovo proprietario di entrarne in possesso.

Pertanto qualora l'occupante non intenda lasciare spontaneamente l'immobile sarà necessario, sempre a cura del professionista delegato notificare atto di precetto di rilascio a chi lo detenga e, quindi, qualora questo non abbia sortito effetto agire a mezzo della forza pubblica.

Si rammenta, infatti, che a seguito delle modifiche normative introdotte dal DL 83/2015 il custode può conseguire direttamente il rilascio degli immobili illegittimamente occupati, senza promuovere una procedura esecutiva a mezzo di ufficiale giudiziario, ma avvalendosi direttamente della forza pubblica per ottenere il medesimo risultato.

L'aggiudicatario, dunque, entra nel possesso dell'immobile una volta esaurita tale procedura i cui tempi potranno variare, sia a seconda della tempestività del professionista delegato, sia a seconda delle difficoltà o meno che intenderà creare l'occupante senza titolo.

2) immobile occupato con titolo validamente opponibile alla procedura esecutiva  (es: contratto di locazione registrato prima del pignoramento o trascrizione di un diritto di godimento sull'immobile precedente al pignoramento)

Ci troviamo in questa ipotesi quando l'immobile, anche in pendenza di pignoramento, era validamente occupato da altro soggetto diverso dal proprietario in virtù di un titolo valido sorto anteriormente alla procedura esecutiva.

L'ipotesi più frequente è quella del contratto di locazione registrato prima del pignoramento ovvero di altro contratto come ad esempio quello di comodato purchè anche questo sia stato anteriormente registrato.

In questi casi l'aggiudicatario subentra nei diritti del precedente proprietario e, dunque, potrà percepire il relativo canone di locazione stabilito in contratto ed esercitare tutti i diritti ad esso connessi, come ad esempio quello di non rinnovare il contratto tramite disdetta ovvero comunicare la propria volontà di recesso nei modi e nelle forme stabilite nel contratto stesso.

Altra ipotesi non infrequente è quella della casa assegnata in sede di separazione o divorzio ad uno dei coniugi. In tal caso il coniuge assegnatario manterrà il diritto di abitare l'immobile per nove anni senza possibilità di alcuna proroga qualora tale assegnazione non sia stata trascritta anteriormente al pignoramento ovvero quando il diritto di assegnazione sia stato trascritto, fino al momento in cui il coniuge potrà beneficiare del diritto di assegnazione.

Generalmente tale diritto si estingue quando i figli che vi risiedano diventano autonomi sotto il profilo economico, facendo perdere così al genitore il diritto di utilizzare l'abitazione.

In tali casi, dunque,  l'aggiudicatario potrà entrare in possesso dell'immobile soltanto quando saranno cessati i diritti che eventuali soggetti potevano far valere sullo stesso (es: mancato rinnovo locazione ovvero perdita del diritto di abitazione da parte del coniuge assegnatario).

Ovviamente qualora i soggetti che non ne abbiano più diritto continuino ad occupare l'immobile il nuovo proprietario dovrà attivarsi personalmente e non più a mezzo di custode (il quale in casi come questi ha esaurito la sua funzione) per l'avvio di una procedura esecutiva di rilascio tramite l'assistenza di un legale e conseguire così il possesso del bene di cui è divenuto proprietario.

Sul punto va infine precisato che quando sul bene posto all'asta gravano tali oneri (es: contratto di locazione regolarmente registrato) ne deve essere fatta menzione sul bando di vendita in modo tale da mettere al corrente ogni soggetto potenzialmente interessato all'acquisto.