Quali costi si devono sopportare per acquistare un'immobile all'asta ?

Il primo costo da sopportare è proprio la marca da bollo da apporre sulla domanda di partecipazione all'asta, attualmente pari a 16 euro che, a differenza degli importi di cui agli assegni circolari, depositati a titolo di cauzione, anche in caso di mancata aggiudicazione, non viene rimborsato al partecipante, ma rimane agli atti del fascicolo.

Tutti i costi successivi saranno, invece, sopportati soltanto in caso di aggiudicazione dell'immobile all'asta, intendendosi ovviamente per costi tutte le spese ulteriori all'importo necessario per l'acquisto dell'immobile che verrà determinato per differenza tra quanto depositato a titolo di cauzione ed il prezzo effettivo di aggiudicazione che dovrà essere versato in un termine non superiore a 120 giorni dall'asta.

In mancanza di indicazione del termine per il versamento del saldo prezzo da parte dell'aggiudicatario nella sua domanda di partecipazione questo si intenderà comunque di 120 giorni.

Se l'aggiudicatario ha versato interamente le somme dovute a saldo del prezzo di aggiudicazione il professionista delegato predispone la bozza del decreto di trasferimento che invia telematicamente al Giudice dell'Esecuzione per le verifiche del caso e per il successivo deposito.

Il decreto di trasferimento a firma del Giudice dell'Esecuzione costituisce il titolo di proprietà dell'immobile alla stregua di un contratto di compravendita e, come tutti gli atti giudiziari, viene depositato in Tribunale in una determinata data.

Imposta di registro

Entro 20 giorni dal deposito del decreto di trasferimento l'aggiudicatario dell'immobile deve corrispondere le somme relative all'imposta di registro del decreto stesso che è appunto soggetto ad apposita tassazione da parte dei competenti uffici dell'Agenzia delle Entrate.

Il professionista delegato normalmente si occupa di chiedere la tassazione del decreto all'Agenzia delle Entrate e, quindi, ne comunica il relativo importo all'aggiudicatario.

A seguito dell'entrata in vigore della legge n. 49/2016 (che ha convertito il decreto legge n. 18/2016) il  sono state introdotte importanti agevolazioni per gli acquirenti di immobili all'asta sebbene per un periodo limitato e cioè per gli anni 2016 (come previsto dalla detta legge) e per il 2017, come da proroga concessa dalla legge di stabilità 2017.

In sostanza, per le vendite giudiziarie di immobili le imposte di registro ed ipo-catastali (di cui in seguito) vengono calcolate in misura fissa (€.200) purché l’immobile sia rivenduto entro 2 anni e ciò, indipendentemente dalla natura del soggetto acquirente.

Ove quest’ultima condizione non si realizzi le imposte di registro, ipotecaria e catastale, invece, sono dovute nella misura “ordinaria”

trovando inoltre applicazione la sanzione amministrativa del 30% oltre agli interessi di mora.

Diversamente, qualora non si possano verificare tali condizioni si applicherà la tassazione ordinaria.

Il decreto di trasferimento viene tassato in base alla presenza di diverse ipotesi, vista l’applicazione alternativa dell’Iva o dell’imposta di registro, per le quali si deve tenere conto della natura del venditore e dell’acquirente, ovvero se siano persone fisiche o persone giuridiche (requisito soggettivo), e della natura dell’immobile trasferito (requisito oggettivo), ovvero se l’immobile sia abitativo (le categorie catastali da A/1 ad A/9) o strumentale per natura, cioè gli immobili, che per loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (fabbricati delle categorie catastali B, C, D, E e A/10).

Nel caso di applicazione di imposta di registro il decreto viene tassato con aliquota unica nella misura del 9 % (nove per cento), mentre l’aliquota è ridotta al 2 % (due per cento) nel caso in cui il trasferimento abbia, per oggetto, case di abitazione (ad eccezione di quelle della categoria catastale A/1, A/8 e A/9) e cioè di quelle definibili come "prime case".

Nelle due ipotesi sopra evidenziate l’imposta non può essere comunque inferiore ad Euro 1.000 ed in relazione a tali trasferimenti sono soppresse le esenzioni e le agevolazioni tributarie in vigore, anche se previste in leggi speciali.

Nelle medesime ipotesi (decreti tassati nella misura del 2 o del 9%) gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie”. 

Tale normativa è stata poi modificata dal comma 1 dell’art. 26 d.l. n. 104/2013 che ha introdotto, in luogo dell’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, l’assoggettamento degli atti sopra indicati “a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta ”.

Nelle ipotesi sopra evidenziate le imposte vengono calcolate sulla base del prezzo di aggiudicazione, ma a seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 6 del 23 gennaio 2014, per l'aggiudicatario, purchè ne faccia espressa richiesta è possibile optare per il regime della tassazione sulla base del c.d. "prezzo-valore".

In tale ultimo caso l'importo sulla base del quale si calcola la tassazione non è il prezzo di aggiudicazione, bensì il valore catastale.

In entrambi i casi non è dovuto alcun importo per il rilascio della copia del decreto di trasferimento per uso registrazione.

Imposte ipotecarie e catastali

Come detto sopra qualora non sia possibile utilizzare il regime agevolato previsto per gli anni 2016 e 2017 anche l'applicazione delle imposte ipotecarie andrà eseguito nella modalità ordinaria.

Compenso in favore del professionista delegato e spese vive per la trascrizione del decreto di trasferimento

Altro onere per l'acquirente dell'immobile è rappresentato dal compenso dovuto in favore del professionista delegato che ha eseguito la vendita.

Lo stesso è determinato dal Giudice dell'Esecuzione secondo i parametri attualmente in vigore e viene suddiviso per il 50% a carico dell'aggiudicatario e per il restante 50% a carico della procedura.

Il compenspo al professionista delegato è dovuto non solo per l'attività di vendita dell'immobile ma anche per le attività necessarie per eseguire la trascrizione del decreto di trasferimento (ivi incluse le relative imposte) nonchè per effettuare le cancellazioni delle formalità presenti sull'immobile (es: ipoteca). Le imposte per le cancellazioni della formalità non sono invece a carico dell'aggiudicatario bensì rimangono a carico della procedura.

L'utility che segue consente di calcolare indicativamente l'entità del compenso dovuto in favore del professionista delegato.