Premessa

Ad un'asta giudiziaria immobiliare può partecipare chiunque tranne il debitore al quale sia stato pignorato l'immobile.

Ciò premesso va detto che, sebbene sia un'attività teoricamente consentita a tutti, la stessa richiede particolare cura ed attenzione nello svolgimento di alcuni adempimenti preliminari al fine di evitare di commettere errori che possano compromettere la validità stessa della partecipazione.

Innanzitutto è necessario individuare l'immobile per il quale si è interessati a partecipare. Per farlo è possibile consultare i siti www.astegiudiziarie.it, www.asteannunci.it, www.procedure.it, le riviste periodiche delle Aste giudiziarie, le pagine dei quotidiani nelle quali periodicamente vengono pubblicati gli avvisi di vendita o il portale ministeriale delle vendite pubbliche.

Per taluni immobili (generalmente quelli non ubicati nei capoluoghi, ma nei paesi di provincia) vengono anche affissi dei manifesti nel comune in cui sono ubicati, ovvero per altri (di particolare pregio) viene effettuato uno specifico servizio di pubblicità tramite la rete televisiva Aste Tv.

Su tali canali informativi è possibile reperire tutte le tipologie di immobili che vengono messi in vendita e, dunque, non soltanto appartamenti, ma anche locali per uso diverso ed anche terreni.

Una volta individuato l'immobile al quale si è potenzialmente interessati è necessario cominciare ad acquisire le prime informazioni, già ottenibili consultando i siti internet sopra indicati dai quali è possibile liberamente estrarre copia del bando di vendita, della perizia di stima, delle fotografie e spesso anche della planimetria.

Nella perizia di stima l'immobile è descritto in maniera estremamente analitica dal professionista che la ha redatta (un ingegnere, un architetto o un geometra) e dalla stessa è possibile ricavare informazioni non solo sulla sue caratteristiche costruttive, ma anche sulla presenza di eventuali irregolarità da sanare sotto il profilo amministrativo e sull'eventuale esistenza di oneri che gravano sullo stesso (es: locazione registrata prima del pignoramento in favore di un conduttore, trascrizione di un provvedimento di assegnazione della casa coniugale, eventuali servitù attive o passive, ecc...)

La vendita nella quasi totalità dei casi non è gestita direttamente dal Tribunale presso il quale è stata introdotta la procedura esecutiva da parte del creditore, ma la stessa viene generalmente affidata ad un professionista delegato (un avvocato, un notaio ovvero un commercialista) iscritto in un particolare elenco tenuto presso ciascun ufficio giudiziario che assume altresì la veste di custode dell'immobile che viene posto all'asta.

Il professionista delegato è dunque il primo soggetto al quale poter chiedere direttamente informazioni sulla vendita e con il quale interfacciarsi per tutta la durata della procedura essendo egli stesso un vero e proprio sostituto del giudice dell'Esecuzione che ne svolge appunto le veci.

Il professionista delegato / custode è anche il soggetto  al quale rivolgersi se si vuole visitare l'immobile posto all'asta essendo egli stesso (o un suo delegato espressamente autorizzato) l'unico soggetto legittimato ad accompagnare in loco i soggetti interessati.

Prima di partecipare all'asta è molto importante leggere con attenzione l'intero contenuto del bando di vendita e cioè l'avviso con il quale viene bandita l'asta. In esso non solo è indicata la data ed il luogo ove si terrà l'asta ma tutte le altre informazioni utili per partecipare.

Nel bando viene innanzitutto descritto l'immobile, la sua ubicazione, i dati catastali nonchè lo stato di occupazione (libero, occupato con titolo validamente opponibile alla procedura esecutiva, ovvero occupato senza titolo).

Elemento essenziale che viene indicato nel bando è il cosiddetto "prezzo base" ed ossia il prezzo dal quale parte la base d'asta per gli acquirenti potenzialmente interessati. A seguito dell'entrata di modifiche normative introdotte nell'ano 2015 è però possibile partecipare all'asta anche offrendo un prezzo inferiore al prezzo base, ma non inferiore di 1/4 rispetto allo stesso.

Esemplificando se un immobile ha come prezzo base d'asta la somma di 100.000 euro è possibile partecipare all'asta o offrendo tale prezzo (eventualmente anche superiore) ovvero offrendo un prezzo non inferiore a 75.000 euro e cioè pari al prezzo base meno un quarto.

Per tutte le vendite delegate sino al 10 aprile 2018 tutte le aste vengono bandite in modalità ordinaria e cioè con partecipazione fisica presso lo studio del professionista delegato

L'offerta, così come indicato nel bando può essere presentata sino al giorno precedente a quello fissato per l'asta. 

Nell'avviso sono indicati tutti gli elementi necessari da inserire nell'offerta, nonchè i documenti da allegare obbligatoriamente alla stessa pena la sua inammissibilità.

Di seguito riportiamo delle indicazioni normalmente valide per tutte le tipologie di aste, formulate anche in base all'esperienza diretta delle vendite seguite dal nostro studio professionale.

Le offerte di acquisto vanno sempre presentate in busta chiusa presso lo studio del professionista delegato alla vendita entro il termine da lui indicato nell'avviso di vendita.

L’offerta contenuta nella busta alla quale va applicata una marca da bollo da 16 euro deve obbligatoriamente indicare il cognome il nome, il luogo, la data di nascita, il domicilio, lo stato civile, il codice fiscale ed il recapito telefonico del soggetto cui andrà intestato l’immobile in caso di aggiudicazione.

Nella busta dovranno essere, inoltre, contenuti: copia di un documento valido di identità e del codice fiscale, estratto dell’atto di matrimonio, se coniugato, o certificato di stato libero.

Se l’offerente è coniugato ed in regime di comunione legale dei beni dovranno essere indicati anche i corrispondenti dati del coniuge ed allegati fotocopia del documento di identità dell’altro coniuge e del codice fiscale. 

Cliccando qui è possibile scaricare un modello liberamente modificabile per la partecipazione all'asta da parte di persone fisiche.

Se l’offerente è, invece, minorenne l’offerta dovrà essere sottoscritta dai genitori esercenti la potestà, previa autorizzazione del giudice tutelare che pure dovrà essere contenuta nella busta.

Se l’offerente agisce quale legale rappresentante di una persona giuridica, dovranno essere indicati: la denominazione, sede, codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese, recapito telefonico, dati identificativi del legale rappresentante con indicazione dei relativi poteri e nella busta dovranno essere contenuti copia di un documento valido di identità del legale rappresentante, certificato del Registro delle Imprese e copia dell’eventuale delibera di autorizzazione alla proposizione dell’offerta.

Una volta indicati  i dati che individuano il soggetto che formula la proposta vanno indicati quelli che  identificano l'immobile per il quale si intende participare all'asta, soprattutto nel caso in cui vi siano più lotti.

Va quindi dichiarato il prezzo offerto, che, come detto sopra, non potrà essere, a pena di esclusione dell'offerta, inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base indicato nell’avviso di vendita. 

E' necessario poi specificare il termine entro il quale si intende effettuare il versamento del saldo prezzo, nonchè degli ulteriori oneri, diritti e spese conseguenti la vendita che non potrà mai essere superiore a centoventi giorni.

Da ultimo bisogna poi inserire una dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima dell’immobile.

Oltre che personalmente è possibile decidere di partecipare all'asta a mezzo di un avvocato ai sensi dell'art. 579 che vi prenderà parte facendo riserva di indicare successivamente il nominativo dell'aggiudicatario.  In tal caso l'offerta andrà presentata dall'avvocato delegato in tal senso dal cliente e nella busta chiusa andrà inserita anche una copia di un un valido documento di identità e del tesserino attestante l’iscrizione all’Albo degli Avvocati;

Sempre nella busta è necessario inserire gli assegni circolari a titolo di cauzione che dovranno essere intestati alla procedura esecutiva (es: procedura esecutiva n. 354/2011)  per un importo non inferiore al decimo del prezzo proposto.

A titolo esemplificativo se si offre la somma di 100.000 euro è necessario inserire nella busta uno o più assegni circolari il cui totale non potrà essere inferiore a 10.000 euro.

La mancanza di uno o più elementi che il delegato dovrà verificare soltanto il giorno dell'asta al momento dell'apertura delle buste potrebbe rendere inammissibile l'offerta con la conseguenza di estromettere la parte dalla possibilità di partecipare all'asta.

L’offerta presentata è irrevocabile e, dunque, alla stessa non è possibile rinunciare.

Il giorno fissato per l'asta il professionista delegato provvede ad aprire le buste e a verificare la validità delle offerte escludendo appunto quelle eventualmente mancanti di uno o più degli elementi sopra indicati.

Una volta eseguiti questi adempimenti preliminari ha inizio l'asta vera e propria.

In caso di unica offerta valida, il bene viene aggiudicato all’unico offerente, anche in caso di mancata presentazione dello stesso il giorno dell'asta, tranne il caso in cui il prezzo offerto sia inferiore di non oltre 1/4 rispetto al prezzo base.

In tale ipotesi qualora  siano ravvisate, in base a circostanze di fatto specifiche e concrete, serie possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita ovvero in cui siano state presentate istanze di assegnazione  l'aggiudicazione sarà sospesa e saranno rimessi gli atti al Giudice dell'Esecuzione per le decisioni del caso. 

Qualora invece siano presentate più offerte valide, si procederà a gara sulla base dell’offerta più alta e il bene verrà definitivamente aggiudicato a chi avrà effettuato il rilancio più alto secondo gli importi indicati nell’avviso di vendita. 

Se, invece, gli offerenti decidono di non dare luogo alla gara, l'immobile viene generalmente aggiudicato tenendo conto, nell’ordine: dell’offerta più alta, di quella assistita da cauzione più elevata, di quella che prevede tempi più brevi e forme di pagamento più convenienti per la procedura e, in ultima analisi, dell’offerta presentata per prima.  

I caso di aggiudicazione, l’offerente è tenuto al versamento del saldo del prezzo (la differenza tra l'importo versato a titolo di cauzione ed il prezzo di aggiudicazione) con bonifico diretto sul conto corrente intestato alla procedura o mediante uno o più assegni circolari intestati alla procedura nel termine indicato in offerta, ovvero, in mancanza di indicazione, entro 120 giorni dall’aggiudicazione.

In caso di inadempimento nel versamento del prezzo l’aggiudicazione viene invece revocata e l’aggiudicatario perde le somme versate a titolo di cauzione che rimarranno a disposizione della procedura per il soddisfacimento dei creditori.

In caso di asta deserta verranno successivamente fissati ulteriori tentativi di vendita per ciascuno dei quali il prezzo base dell'immobile sarà ridotto di un quarto rispetto all'ultimo tentativo esperito.

Dall'11 aprile 2018 data è entrata in vigore la nuova formulazione dell’art. 569 co. 4 c.p.c., che impone, “salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura”, l’utilizzo di modalità telematiche per la vendita forzata immobiliare e, dunque,in  tutte le procedure la cui ordinanza di vendita sia stata emessa a partire da tale data il professionista delegato deve fare corso ai tentativi di asta unicamente in modalità telematica.

Il D.M. 32/15 disciplinare il funzionamento delle aste telematiche e suddivide le tipologie di vendita in:

• vendita sincrona telematica: in questa modalità, che ricalca nei modi la procedura di incanto o gara, i rilanci vengono formulati in via telematica con partecipazione simultanea del delegato e di tutti gli offerenti;

• vendita sincrona mista: questa modalità di vendita è analoga a quella sincrona telematica ma viene adattata per permettere, su disposizione del giudice, la partecipazione di soggetti che presentino offerte in via analogica mediante deposito in cancellerie. Anche in questo caso i rilanci vengono formulati contestualmente fra gli offerenti, con l’unica differenza che gli stessi possono essere proposti sia in via telematica sia comparendo innanzi al delegato;

• vendita asincrona: questa modalità di svolgimento, riservata al caso della vendita senza incanto, consente lo svolgimento della gara di cui all’art. 573 c.p.c. esclusivamente in via telematica, con i rilanci da formularsi in un lasso temporale predeterminato e senza la simultanea connessione del delegato, in questo caso sarà il gestore della vendita a comunicare a mezzo email e SMS (ai recapiti indicati in precedenza dai partecipanti), ogni rilancio.

Il giudice dell’esecuzione ha ancora la possibilità di ricorrere a modalità di vendita non telematiche dettagliando le ragioni di pregiudizio per i creditori o per la procedura che la vendita online comporterebbe, ed ha anche la possibilità di disporre, come detto sopra una gara fra offerenti “ibrida” che consenta cioè sia il deposito cartaceo delle offerte (insieme a quelle telematiche) sia e la formulazione diretta presso il professionista delegato dei rilanci (c.d. vendita sincrona mista).

È inoltre prevista, nel caso di mancato funzionamento del portale per interventi programmati, la possibilità di inoltrare le offerte a mezzo fax, nel caso invece di malfunzionamento dei sistemi non preventivato, l’offerta si intende comunque tempestivamente presentata con la generazione della ricevuta di accettazione della PEC che la contiene.