Statut du Conseil syndical

Une clarification de la Cour de cassation sur le statut juridique du conseil syndical

Depuis la mise en place d’un conseil syndical au sein des copropriétés, ses fonctions n’ont pas cessé d’évoluer compte tenu de son utilité pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété.

Un récent arrêt de la Cour de cassation du 29 novembre 2018 (3^ème ch. civ.) a apporté une précision importante sur le statut du conseil syndical qui renforce davantage ses prérogatives et pouvoirs.

I. Conseil syndical : un mandat légal et contractuel

Suite à une action judiciaire engagée par un copropriétaire en l’encontre de la présidente du conseil syndical, la Cour de cassation a dû, entre autres, se prononcer sur les relations juridiques qui existent entre le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires (précisons que le copropriétaire n’a pas eu gain de cause et a été débouté de l’ensemble de ses demandes).

La Cour de cassation a précisé que l’action en responsabilité doit s’entendre sur la base d’un manquement délictuel dans la limite de l’article 1992 du Code civil.

Ce dernier précise que la responsabilité relative aux fautes doit être appliquée de manière moins rigoureusement lorsque le mandataire ne reçoit pas un salaire.

Autrement dit, la Cour de cassation considère que le conseil syndical dispose bien d’un mandat, ce qui était déjà précisé dans l’article 22 du décret du 17 mars 1967, mais aussi d’un contrat dans la limite des dispositions légales qui précisent que la recherche de responsabilité du conseil syndical doit être moins rigoureuse de fait que son mandat est gratuit.

II. Un renforcement de la reconnaissance de représentation du conseil syndical

Même en présence de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, de nombreux professionnels remettent en question le mandat de représentation du conseil syndical à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Cette précision apportée par la Cour de cassation est donc importante, notamment à l’égard des tiers de la copropriété qui sont tenus contractuellement comme les prestataires ou les établissements bancaires.

Et pour cause : à de nombreuses reprises, les banques ont refusé de répondre aux sollicitations du conseil syndical au motif que seul le syndic est le représentant légal de la copropriété.

Cette dernière jurisprudence de la Haute Juridiction confirme bien que légalement le conseil syndical est bien un mandataire du syndicat des copropriétaires qui est légal, mais également contractuel.

En effet, il existe un consentement bilatéral : d’une part le copropriétaire qui se présente en assemblée générale pour occuper les fonctions de conseil syndical et d’autre part le syndicat des copropriétaires qui vote leur candidature.

Autrement dit, le procès-verbal est le document qui entérine conventionnellement leur consentement.

Ceci étant, le mandat du conseil syndical reste cadré dans le champ prévu par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui lui donne une mission de contrôle et d’assistance du syndic.

Autrement dit, il est tout à fait habilité à interroger la banque sur les opérations bancaires réalisées sur le compte de la copropriété puisqu’il dispose bien d’un mandat du syndicat des copropriétaires. Il peut également interroger les filiales du syndic pour avoir des renseignements sur le contrat signé par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires qui peut concerner soit le domaine de l’assurance, de l’énergie ou autres structures.