Honoraires travaux des syndics : toujours des illégalités et abus dans les convocations de 2019

Les travaux de réfection des parties communes constituent une question essentielle des assemblées générales, en raison de leur coût plus ou moins élevé pour les copropriétaires : contrats avec les entreprises de travaux, assurances, honoraires des divers intervenants, dont ceux du syndic.

Cette source financière facile et importante des syndics professionnels, les conduit bien souvent à enfreindre le dispositif légal ou tout du moins à profiter d’une faille, dans un souci de profit accru, comme le révèlent de nombreuses convocations d’assemblées générales de 2019.

I. Des agissements illicites

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic peut prétendre à des honoraires additionnels à son forfait pour le suivi des travaux sur les parties communes ou les équipements collectifs.

Ces travaux ne peuvent pas relever du budget prévisionnel et doivent faire l’objet d’une résolution particulière arrêtant les prestations et fixant un budget dédié (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndic peut bénéficier d’une rémunération distincte pour chacun de ces travaux.

C’est une résolution spécifique qui fixe la rémunération qui ne peut être qu’un pourcentage déterminé sur le montant HT du marché et ce de manière dégressive.

Il est à noter que le syndic ne peut pas stipuler ces honoraires, même à titre indicatif dans son contrat.

Or, les convocations des assemblées générales 2019 établies et notifiées par les syndics professionnels contiennent les illégalités suivantes concernant les propositions d’honoraires supplémentaires :

• • leur insertion dans une résolution unique qui regroupe les travaux de rénovation des parties communes et des équipements collectifs avec cette rémunération ;

  • leur ventilation qui n’est pas prévue par la loi. La prestation du syndic est dissociée de la manière suivante, avec un petit pourcentage pour chacune :

● financière et comptable : appels de fonds, règlement des factures

● juridico-administrative : signature du contrat, souscription de l’assurance quand elle est nécessaire, autorisation administrative de travaux, réception de l’ouvrage

● technique : maîtrise d’œuvre, pour laquelle il n’est ni assuré, ni compétent, à l’exception de certains professionnels ayant la double casquette de syndic et d’architecte

L’addition des pourcentages conduit généralement à un résultat trop disproportionné.

• • l’absence de dégressivité selon le montant du marché