Solde de l'exercice

On ne fait pas n'importe quoi avec le solde !

Lors de la préparation de l'AG 2016, pour mieux "aider" à voter les travaux prévus (portail, curage des canalisations) et l'audit à venir, et faire passer la pilule auprès des copropriétaires, un membre du Conseil syndical avait eu une idée : consacrer le solde positif de l'exercice à ces dépenses pour les rendre moins "dolores".

Par exemple, affecter le solde à la facture portail aurait diminuer d'autant le montant à voter pour les travaux...

Il a fallu lui expliquer que ce n'était pas correct, qu'il fallait savoir mettre les copropriétaires devant leurs responsabilités au lieu d'essayer de les tromper. Et que de toute façon cette entourloupe était illégale : le solde de l'exercice validé lors de l'AG doit être rétrocédé intégralement aux copropriétaires.

Un peu d'explication juridique :

L’article 8 du décret du 14 mars 2005 précise dans son 6^ème alinéa que « Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges.»

Ce texte réglementaire rend donc clairement obligatoire la répartition du solde de l’exercice. Son affectation automatique à un autre compte n’est pas possible.

Par ailleurs, il est important de rappeler que l’excédent d’un exercice peut être la résultante de plusieurs excédents émanant de différentes clés de répartition, ou bien être un solde cumulé dont certaines clés présentent un excédent et d’autres un déficit.

Ainsi, voter l’affectation « aveugle » de l’excédent de l’exercice sur le fonds travaux ou sur un compte d’avance, reviendrait à favoriser certains copropriétaires – ce qui pourrait être assimilé à un enrichissement sans cause – et, au contraire, en pénaliser d’autres.

Pour expliquer concrètement ce raisonnement, prenons l’exemple d’un excédent global de 3000 euros qui se décompose en 4000 euros d’excédent sur la clé ascenseurs et 1000 euros de déficit sur la clé générale.

Affecter l’excédent cumulé de 3000 euros pénaliserait des copropriétaires concernés par la clé ascenseurs, tout en avantageant ceux concernés par la clé générale à hauteur de leurs millièmes.

Al la rigueur - et encore ce n'est pas évident - la seule exception à cette règle pourrait concerner les copropriétés qui ne disposent que d’une seule clé de répartition pour toutes les dépenses.