Fermeture de la résidence

Quelles modalités pour contrôler l’accès à ma copropriété ?

La sécurisation et la valorisation de son patrimoine en copropriété représente un enjeu essentiel.

Disposer d’espaces verts ou d’un parking en extérieur est un avantage incontestable, mais est aussi source de convoitises ! En effet, faciles d’accès, ces espaces peuvent attirer des personnes extérieures à la copropriété, pas toujours bienveillantes ni respectueuses.

Il est donc important que les copropriétaires puissent, selon leurs besoins, identifier quels types et formes de contrôles/limites d’accès seraient adaptés. En effet, plusieurs options sont envisageables, tel que la résidentialisation, l’installation d’un portique ou d’une barrière pour le contrôle des véhicules ou encore la mise en place d’un digicode/interphone.

Résidentialiser sa copropriété

La résidentialisation dont l’objectif est d’établir une séparation entre l’espace privé et l’espace public, ou avec les terrains contigus, prend bien souvent la forme de l’édification de grilles de clôtures.

Le droit de clore son terrain est inscrit dans le Code civil. Dès lors que la clôture est installée dans les limites de sa copropriété, qu’elle n’occasionne aucun trouble de voisinage et qu’elle ne cause aucun trouble à une servitude existante (art. 647 et 682 du Code civil), cette décision doit simplement être votée par l’assemblée générale de la copropriété.

La loi du 10 juillet 1965 ne faisant pas explicitement référence à la « résidentialisation », deux cas de figures se présentent :

1) Résidentialisation entraînant la fermeture de la résidence :

En cas de fermeture totale de l’accès aux parties communes, et lorsqu’il n’existe pas de système d’ouverture à distance, le vote des travaux d’installations s’effectuent à la majorité de l’article 26.

Les copropriétaires doivent aussi statuer sur les modalités des jours et heures d’ouverture lorsqu’une activité professionnelle est exercée au sein de la copropriété. Cette décision doit être là aussi votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

2) Résidentialisation sans fermeture de la résidence :

Sans limiter l’accès à la copropriété, les travaux de pose de clôtures sont des travaux relevant de l’amélioration ou de la transformation de l’existant. C’est donc la majorité de l’’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique.

En revanche, si l’on considère ces travaux comme nécessaires à la sécurité des occupants, la décision peut être votée à la majorité 24 de la loi du 10 juillet 1965, « concernant les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants».

La mise en place d’un contrôle d’accès des véhicules (bornes et barrières) et piétons (digicode et interphone)

1) Comment limiter l’accès des véhicules en copropriété ?

Différentes voies d’accès peuvent être empruntées pour pénétrer dans une résidence : celles amenant au parking qu’il soit extérieur ou souterrain, ainsi que les allées et chemins pour piétons.

Afin de limiter les intrusions extérieures, il est possible d’installer des barrières de différentes sortes, des portiques (permettant de limiter l’accès aux véhicules de gros gabarit) ou bien encore des bornes escamotables (qui bloquent le passage de véhicules).

Même avec un accès piéton libre, l’installation et les modalités de fonctionnement de la barrière, fermée en permanence, empêchant l'entrée de véhicules dans la copropriété relèvent de la double majorité (article 26) quand cet équipement est commandé par émetteur pour les résidents et digicode pour les visiteurs (Cass. 3e civ., 18 févr. 2015, n°13-25.974, n°215).

2) Les différentes modalités de contrôle d’accès des piétons

Le contrôle d’accès des piétons peut être réalisé au moyen d’un interphone ou d’un vidéophone, d’un digicode ou d’un système de type Vigik. Comme toute décision qui limite la liberté d’accès à un immeuble, elle doit être votée à la majorité requise qui est celle de la double majorité.

Les modalités d’ouverture doivent être compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété comme le rappelle l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et comme le conforte la décision du Tribunal de Grande Instance de Paris, 8^ème chambre du 9 mars 2011.

Par exemple pour un cabinet médical installé dans la copropriété, les modalités de fermeture ne doivent pas contrevenir à l’exercice des professions libérales en place (les patients doivent pouvoir avoir accès au cabinet).

Conclusion

Que ce soit pour une résidentialisation complète ou pour un contrôle d’accès des véhicules et/ou des piétons, que la limitation d’accès soit donc totale ou partielle, l’arrêt de la Cour de cassation du 18 février 2015 n°13-25.974 indique bien « qu’en application de l’article 26 c de la loi du 10 juillet 1965, les décisions relatives aux modalités d’ouverture et de fermeture des immeubles sont adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix. »