Obligations locatives

Obligations du locataire : entretien courant et réparations locatives

Les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location.

Elles s'étendent à toutes les parties du logement (intérieures ou extérieures), ainsi qu'à ses éléments d'équipement.

Entretien courant et menues réparations

Le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il prouve qu'elles ont eu lieu par effraction, cas de force majeure, ou par la faute du bailleur.

Il doit veiller à maintenir en l'état le logement qu'il occupe. À ce titre, il doit assurer l'entretien courant du logement et de ses éléments d'équipement. Il doit ainsi prendre à sa charge les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure.

À défaut, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations locatives qui n'ont pas été effectuées par le locataire, justificatifs à l'appui. Toutefois, le locataire peut contester via un courrier à son bailleur le montant de ces frais de remise en état.

Afin de distinguer vétusté et détérioration, les parties (bailleur, locataire) peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du contrat de bail.

Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles est tenu le locataire.

Elle doit être choisi parmi les grilles de vétusté ayant fait l'objet d'un accord collectif. L’Institut national de la consommation (INC) en fournit plusieurs exemples .

Attention :

l'achat et l'installation d'un détecteur de fumée, obligatoire dans chaque logement à compter du 8 mars 2015 est à la charge du bailleur. Son entretien et son renouvellement éventuel sont à la charge de l'occupant.

Parties extérieures

Jardin privatif

L'entretien courant du jardin est à la charge du locataire, notamment :

• • les allées (désherbage, nettoyage...),

  • la pelouse (tonte...),

  • les massifs (arrosage, taille...),

  • les bassins et piscine (nettoyage...),

  • les arbres et arbustes (taille, élagage, échenillage, remplacement et réparation des installations d'arrosage...).

À noter :

le propriétaire doit néanmoins veiller à ce que les branches des arbres ne dépassent pas sur la propriété du voisin. Le tribunal d'instance peut contraindre un propriétaire, occupant ou non, à tailler les arbres empiétant sur le terrain voisin.

Auvents, terrasses, marquises

L'entretien des auvents, terrasses et marquises suppose un nettoyage régulier, notamment l'enlèvement de la mousse et de tous autres végétaux qui s'y sont éventuellement développés.

Gouttières

Les conduits de descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières doivent être dégorgés par le locataire.

Portes et fenêtres

Mécanisme d'ouverture/ fermeture

Le bon fonctionnement des portes et fenêtres doit être assuré par le locataire. À ce titre, il doit entretenir les petites parties mécaniques des portes et fenêtre et notamment réaliser :

• • le graissage des gonds et des charnières,

  • les menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture,

  • le remplacement des petites pièces des serrures (boulons, verrou),

  • le graissage des petites pièces des serrures et verrous,

  • le remplacement des clefs égarées ou abîmées.

Vitrages

L'entretien courant des vitres est mis à la charge du locataire. Il concerne notamment :

• • la réfection des mastics,

  • le remplacement des vitres détériorées.

Stores et volets

Les stores doivent être entretenus par le locataire qui doit assurer notamment :

• • le graissage du mécanisme,

  • le remplacement de cordes, poulies ou de quelques lames de stores.

Concernant les volets, le locataire est tenu de les réparer lorsque leur dégradation lui est imputable. À défaut, c'est au bailleur de le faire.

Grilles de portail

Les grilles de portail sont également à entretenir par le locataire, notamment :

• • leur nettoyage,

  • leur graissage,

  • le remplacement de boulons ou du verrou.

Parties intérieures

Plafonds, murs, cloisons

Le locataire assure le maintien en l'état de propreté des plafonds, murs et cloisons de son logement.

Il doit par ailleurs assurer :

• • les menus raccords de peintures et tapisseries,

  • la remise en place ou le remplacement des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique...),

  • le rebouchage des trous éventuellement faits (pose de tableaux, miroirs etc..).

Revêtements de sol

Les revêtements de sol (parquets, moquettes, lino...) doivent être entretenus par le locataire, qui doit assurer notamment :

• • le cirage du parquet,

  • l'entretien courant de la vitrification du parquet,

  • le remplacement de quelques lames de parquet,

  • la pose de raccords de moquette ou tout autre revêtement (notamment en cas de taches et de trous).

Placards et menuiseries

Le remplacement des tablettes et tasseaux de placard, ainsi que la réparation de leur dispositif de fermeture, restent à la charge du locataire.

Les menuiseries (plinthes, baguettes et moulures) doivent également être entretenues par le locataire, qui doit notamment assurer la fixation des raccords et le remplacement des pointes de menuiseries.

Plomberie

L'entretien des installations de plomberie est à la charge du locataire. Il s'agit notamment :

• • des canalisations d'eau et de gaz,

  • des fosses septiques,

  • du chauffage,

  • des éviers,

  • des appareils sanitaires.

Canalisations d'eau

Le locataire doit en assurer :

• • le dégorgement,

  • le remplacement de joints et colliers.

À savoir :

dans le cas d'une fuite d'eau due à la vétusté des canalisations, le locataire doit avertir le propriétaire à qui il revient de faire effectuer les réparations nécessaires.

Canalisations de gaz

Le locataire est tenu d'entretenir les canalisations de gaz, notamment :

• • l'entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération,

  • le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

Fosses septiques

La vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance doit être assurée par le locataire en place.

À savoir :

le curage de la fosse septique relève en revanche des obligations du bailleur.

Chauffage, eau chaude et robinetterie

Le locataire doit assurer le remplacement de certains éléments notamment :

• • bilames,

  • sondes,

  • pistons,

  • membranes,

  • boites à eau,

  • allumage,

  • allumage piézo-électrique,

  • clapets,

  • joints des appareils à gaz.

Il doit par ailleurs entretenir les installations mises à sa disposition notamment :

• • rincer et nettoyer les corps de chauffe et tuyauteries,

  • remplacer les joints, clapets et presse-étoupe des robinets,

  • remplacer les joints, flotteurs et joints cloche des chasse d'eau.

L'entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire, sauf si le bail prévoit le contraire.

Éviers et appareils sanitaires

Les éviers et appareils sanitaires du logement sont à entretenir par le locataire, qui doit notamment assurer :

• • le nettoyage des dépôts de calcaire,

  • le remplacement des tuyaux flexibles de douche.

Électricité

L'entretien de certains éléments d'équipement électrique relève des réparations locatives, dont notamment le remplacement :

• • des interrupteurs,

  • des prises de courant,

  • des coupe-circuits et fusibles,

  • des ampoules,

  • des tubes lumineux,

  • des baguettes ou gaines de protection (ou leur réparation).

Autres équipements

Les autres équipements du logement mentionnés dans le contrat de location doivent être entretenus et réparés (menues réparations) par le locataire.

Tel est le cas par exemple des éléments suivants mis à la disposition du locataire :

• • réfrigérateur,

  • machine à laver,

  • sèche-linge,

  • hottes aspirante,

  • capteurs solaires,

  • pompe à chaleur,

  • antenne,

  • meubles scellés,

  • cheminées,

  • glaces et miroirs.

À noter :

le ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation (chaudière, cheminée...) est à la charge du locataire.