宅地建物取引主任者の事務

重要事項の説明

□趣旨

◇義務付けられている理由

　宅建業者は宅地建物の取引を業として専門に行っており、調査能力を備え、知識経験が豊富であるので、

　契約成立までの間に、

　取引の相手方が宅地建物の買主や借主が契約締結後に損害を被ることを防止するため、

　重要事項を説明することが義務付けられている。

◇取引主任者が説明しなければならないとした理由

　契約締結に先立って説明を義務付けられている法令上の制限や取引条件等の重要事項は、

　相当高度な知識や調査能力がなければ正確で十分な説明をすることができないことから、

　業者は、取引主任者の資格をもつ者に重要事項の説明をさせなければならないとする。

□説明しなければならない相手方

　買主、取得者、借主

□説明すべき時期

　契約が成立するまでの間

□説明の方法

　書面（重要事項説明書）を交付して説明しなければならない

□取引主任者証の提示義務

　・取引主任者は、重要事項の説明をするときに、相手方に対し、取引主任者証を積極的に提示しなければならない。

　・提示しなかったときは、10万円以下の過料に処せられる。

　・取引主任者証の提示義務に違反した場合、取引主任者として行う事務に関し、

　　不正または著しく不当な行為をしたときに該当するとして、

　　同項の規定により指示処分または法第68条第2項の規定により、1年以下の期間を定めて事務禁止処分が行われる。

　取引主任者の名義貸しによる免許取得や取引主任者でない者による重要事項の説明を防止するために、

　重要事項の説明の際に取引主任者に対して、相手方に取引主任者を掲示することを義務付け、

　一般消費者にモニターになってもらう。

　掲示方法としては、取引主任者証を胸に着用する等により、相手方または関係者に明確にしめすようにする。

□取引主任者の記名押印

　第1項から第３項までの書面の交付に当たっては、取引主任者は、当該書面に記名押印しなければならない。

□法第35条の重要事項と法第47条第1号の重要な事項の関係

　業者は、顧客等に最初に接触した段階から最後の取引の完結に至るまでの間に、

　一定の事項について故意に事実を告げなかったり、あるいは不実を告げてはならない。

説明すべき重要事項

□説明すべき事項

　◇法第35条第１項から第３項で掲げる説明すべき事項

　[対象物件に関する事項]

　　 1.　登記された権利の種類および内容ならびに登記名義人または所有者の氏名

　　 2.　法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものの概要

　　 3.　建物の賃借の契約以外のものであるときは、私道負担に関する事項

　　 4.　飲用水・電気およびガスの供給施設、排水施設の整備状況

　　 5.　未完成の場合には、工事完了時における形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項

　　 6.　区分所有建物の場合には、敷地の権利の種類の国土交通省令・内閣府令で定める事項

　　　　①　敷地に関する権利の種類・内容

　　　　②　共用部分に関する規約の定め

　　　　③　専有部分の用途等の制限に関する規約の定め

　　　　④　専用使用権の内容

　　　　⑤　管理費用等の負担を特定の者にのみ減免する旨の定め

　　　　⑥　計画修繕積立金の定めおよび積立額

　　　　⑦　通常の管理費用

　　　　⑧　管理の委託先

　　　　⑨　維持修繕の履歴

　　 7.　代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭の額および授受の目的

　　 8.　契約の解除に関する事項

　　 9.　損害賠償額の予定または違約金に関する事項

　　10.　手付金等を受領する場合は、その保全措置の概要

　　11.　支払金または預り金を受領する場合には、保全措置の有無および概要

　　12.　ローンのあっせんの内容およびローンが不成立の場合の措置

　　13.　宅地建物の瑕疵担保責任の履行に関し

　　　　保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、

　　　　措置を講ずる場合はその措置の概要

　　14.　その他業者の相手方等の利益の保護の必要性および契約内容の別を勘案して、

　　　　次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該に定める事項

　　　イ.　事業を含む場合以外の場合において宅地または建物を買い、または借りようとする個人である

　　　　　宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合

　　　　　国土交通省令・内閣府令

　　　ロ.　イ.に規定する事項以外の事項を定める場合

　　　　　国土交通省令

　[割賦販売の場合に追加される説明事項]

　　15.　割賦販売に関する事項

　　　　 ①現金販売価格

　　　　 ②割賦販売価格

　　　　 ③引渡しまでに支払う金銭の額、賦払金の額、その支払いの時期および方法

　[割賦販売の場合に追加される説明事項]

　　16.　信託の受益権売買の場合に係る説明事項

　　　　 ①登記された権利の種類および内容

　　　　 ②法令に基づく制限で政令で定めるものの概要

　　　　 ③私道の負担に関する事項

　　　　 ④飲用水・電気およびガスの供給施設、排水施設の整備の状況

　　　　 ⑤未完成物件の場合には、工事完了時における形状、構造そのた省令で定める事項

　　　　 ⑥区分所有建築の場合には、敷地の権利の種類の省令で定める事項

　　　　 ⑦その他売買の相手方の利益の保護の必要性を勘案して省令で定める事項

□貸借の代理・媒介の場合の説明すべき事項

　◇原則

　　重要事項の説明は、業者が宅地建物の「貸借」の代理や媒介をする場合においても、借主に対して行う義務がある。

　　前記1～16のうち10,12,13,16の4事項を除いた事項を説明しなければならない。

　◇法令に基づく制限の概要について

　　◆宅地の貸借の契約の場合には、土地の所有者に限って適用される制限事項を除くものを説明事項とする。

　　　土地の所有者に対する一定の建築義務および利用制限、所有権の譲渡制限関係に係る規定を除く。

　　◆建物の貸借の契約の場合には、建物の貸借人にも適用される制限事項を説明対象とする。

　　　建物の貸借権の設定・移転に関する制限事項のみを説明事項とする。

　◇区分所有建物の場合の事項について

　　◆専有部分の用途等の制限に関する規約の定め

　　◆管理の委託先

　◇その他

　　宅地の貸借の場合には、則台16条の4の3の第1号、第2号および第7号から第12号までに掲げるものを説明する。

　　建物の貸借の契約の場合には、同条第1号から第4号までおよび第6号から第11号までに掲げるものを説明する。

□各重要事項の解説

　 1) 登記された権利の種類・内容・名義人等

　　当該宅地建物の上に存する登記された権利の種類および内容ならびに

　　登記名義人または登記記録の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあってはその名称）

　　これは以下の項目を明らかにする。

　　(1) 取引対象である宅地建物に登記記録されている所有者

　　(2) 所有権以外で登記されている権利の有無

　　(3) 所有権以外で登記されている権利があれば、その種類と権利を有する者

　　これにより購入者または借主は、売主または貸主を確認できる。

　　登記記録上の所有権者でない場合は、どのような権限に基づいて売主または貸主となるか了知できる。

　　 1. 登記された権利

　　　仮登記された権利や買戻権が含まれる。

　　　 (1) 仮登記された権利

　　　　仮登記は対抗力をもたないが、本登記がされれば、本登記の順位は仮登記の順位により定まるので説明義務がある。

　　　 (2) 買戻権

　　　　売買契約と同時に売主が買主に対して10年以内において契約を解除して不動産を買い戻すことを特約する。

　　 2. 登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名

　　　表示の登記しかなく、所有者の保存登記がされていない場合がある。

　　　表示の登記しかない場合、表題部に所有者として記録された者について記載する。

　　　表題部に記録された所有者の表示は、所有権の保存登記をすれば抹消することができる。

　　　所有権の保存登記は、表題部に記録された者または相続人あるいは判決により所有権の帰属を確認された者のみ申請できる。

　　 3. 登記の意味

　　　不動産の登記には公言力がなく、第三者への対抗力があるだけである。

　　　登記名義人ではない真の所有者が別にいる場合がある。

　　　登記を調べるだけでは十分調査義務を果たしたといえない場合がある。

　 2) 法令に基づく制限の概要（都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限）

　　宅地建物の使用・収益または処分について、公法上の制限がある場合には、事前に説明して紛争を防止する。

　　 1. 施行令第3条（契約内容の別に応じて契約成立前に説明事項を定めている）の概要

　　　i )　宅地建物の売買または交換の契約の場合の法令に基づく制限（令第３条第１項）

　　　　　令第３条第１項に規定されている法律の制限全てを説明事項とする。

　　　　　都市計画法、建築基準法、所有権等

　　　ii )　宅地の貸借の契約の場合の法令制限（令第３条第２項）

　　　　　i)の制限のうち、次に掲げるものを除いたものを説明事項とする。

　　　　　ア）土地の所有者に対する一定の建築義務および利用制限

　　　　　　・新住宅市街地開発法第31条

　　　　　　・新都市基盤整備法第50条

　　　　　　・流通業務市街地の整備に関する法律第37条第1項

　　　　　イ）土地の所有者に対する所有権の譲渡制限

　　　　　　・都市計画法第32条の3第2項、第4項、第57条第2項、第4項、第67条第1項、第3項

　　　　　　・公有地の拡大の推進に関する法律第4条第1項、第8条

　　　　　　・文化財保護法第46条第1項、第5項

　　　iii)　建物の貸借の契約の場合の法令に基づく制限（令第３条第３項）

　　　　　i)の制限のうち、次に掲げる法律のみを説明事項とする。

　　　　　・新住宅市街地開発法第32条第1項

　　　　　・新都市基盤整備法第51条第1項

　　　　　・流通業務市街地の整備に関する法律第38条第1項

　　【業法の解釈・運用の考え方】

　　　i )　土地区画整理法第１１０条の規定による清算金に関する説明について

　　　　宅建業者が土地区画整理事業の施行地区内の仮換地の売買等の取引に関する場合は、

　　　　重要事項の説明時にその売買、交換および貸借の当事者に対して「換地処分の広告後、当該事業の施行者から

　　　　換地処分の公告の日の翌日における土地所有者及び借地人に対して、清算金の徴収または交付が行われることがある」　

　　　　旨を重要事項説明書に記載の上、説明することができる。

　　　ii )　借地権付建物及び借地権の存する宅地の売買等について

　　　　①宅建業者が借地権付建物の売買等を行う場合、当該借地権の内容について説明するものとする。

　　　　②売買等の対象である借地権付建物が、建物の区分所有等に関する法律第2条第１項に規定する区分所有権の目的のときは、

　　　　　法第35条第1項第6号に基づき、必ず当該借地権の内容を説明することとする。

　　　　③宅建業者が借地権の存する宅地の売買等を行う場合において、当該借地権が登記されたものであるとする場合は、

　　　　　法第35条第1項第1号に基づき、必ず借地権の内容につき内容について説明するものとする。

　　　iii )　借地権付建物及び借地権の存する宅地の代理又は媒介について

　　　　宅建業者が、借地権付建物の賃貸借の代理又は媒介を行う場合は、

　　　　当該建物が借地権付建物である旨及び借地権の内容につきい説明することとする。

　 3) 私道負担に関する事項（法第35条第１項第３号）

　　 1. 趣旨

　　　　売買等の対象となっている土地の一部が私道の敷地となっている場合、その区域内に建物を建てることはできない。

　　　　私道の変更や廃止は制限されている。建蔽率は私道の面積を除いて計算される。

　　　　このため、業者に、取引前に、「私道に関する負担に関する事項」について説明を義務付けている。

　　　　私道負担は、直接には敷地の所有者・賃借人（借地人）に対する制限であって、

　　　　建物の貸借人は直接制限を受ける立場でないことから、説明事項から除かれる。

　　 2. 説明すべき内容

　　　i ) 私道負担の有無

　　　ii ) 私道の面積

　　　iii) 私道の位置

　　 3. 「私道」の定義

　　　私道には、建築基準法上の道路である私道のほかに、通行地役権の目的となる私道を含む。

　　 4. 「私道に関する負担」

　　　私道について、所有権や共有区分を有していないが、それを利用するために負担金を支払うことになっている場合、

　　　ここでいう私道に関する負担に当たる。

　　　将来生じることなっている負担も含まれる。

　 4) 供給施設・排水施設の整備状況（法第35条第１項第４号）

　　 1. 趣旨

　　　　飲用水、電気およびガスの供給施設や排水のための施設は、日常生活を営むうえで必要不可欠な施設であり、

　　　　それらの整備状況は、宅地建物の買主や借主にとって重大な関心事である。

　　　　これらの施設が整備されていない場合は、その整備「見通し」や「特別負担」に関する事項を重要事項として

　　　　説明すべきこととした。

　　 2. 説明すべき内容

　　　施設が整備されている場合

　　　i ) 施設の内容

　　　ii ) 施設は通常の状態で通常の用法により継続的に使用できるかどうか

　　　iii) 施設は直ちに使用できる状態にあるかどうか

　　　など

　　　施設が整備されていない場合

　　　i ) 誰が施設の整備を行う予定であるのか

　　　ii ) 施設整備にどの程度の負担をしなければならないか

　　　iii) 施設が整備されるのはいつか

　　　など

　　　注）ガス配管設備に関して、宅地内のガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にある場合は、

　　　　　その旨の説明をする。

　 5) 完了時における宅地建物の形状・構造等（法第35条第１項第５号）

　　　宅地建物が宅地の造成または建築に関する工事の完了前である場合、

　　　完了時における形状・構造そのた国土交通省令・内閣府令で定める次項

　　　宅地の場合には、宅地に接する道路の構造および幅員

　　　建物の場合には、主要構造部、内装および外装の構造または仕上げ、設備の設置おとび構造

　　 1. 趣旨

　　　宅地建物が未完成である場合、購入者が完成後のイメージを十分に形成できる程度に図表および関連資料等を用いて

　　　完成後の状態に係る事項を重要事項として説明すべきこととする。

　　 2. 図面の交付

　　　宅地建物の形状や構造、宅地に接する道路の位置や幅員などは図面で説明することが可能であり、

　　　その場合には図面を交付しなければならない。

　　　注）図面に記載している事項は重要事項説明書に記載することを要しないこととする。

　【憲法の解釈、運用の考え方】

　　 1. 宅地

　　　(1) 宅地の形状、構造

　　　　当該宅地の地積、外周各辺長さを記入した平面図を交付し、

　　　　また、当該宅地の道路からの高さ、擁壁、階段、排水施設、井戸等の位置、構造等については

　　　　上記の平面図を理解できる程度の縮尺で記入し説明することとする。

　　　(2) 宅地に接する道路の構造および幅員

　　　　道路については、(1)の平面図に記入し説明する。

　　 2. 建物

　　　(1) 建物の形状、構造

　　　　当該建物の敷地内における位置、各階の床面積及び間取りを示す平面図

　　　　（マンション等建物の一部にあっては、敷地及び当該敷地内における建物の位置を示す平面図並びに

　　　　　当該物件の存する階の平面図並びに当該物件の平面図）を交付し、また、当該建物の

　　　　鉄筋コンクリート造、ブロック造、木造等の別、屋根の種類、階数等を説明することとする。

　　　　なお、上記の平面図は、これらの状況が十分に理解できる程度の縮尺のものにすることとする。

　　　(2) 建物の主要構造部、内装及び外装の構造または仕上げ

　　　　建築基準法上の主要構造部については材質を、内装及び外装については、

　　　　主として天井及び壁面に材質、塗装の状況等を説明することとする。

　　　(3) 建物の設備の設置及び構造

　　　　建築基準法上の建築設備ほか、厨房設備、照明設備、備え付けの家具等当該建物に付属する設備のうち

　　　　主要なものについて、その設置の有無及び概況を説明することとする。

　　　　配置を図面で示すことが必要かつ可能である場合は、(1)平面図に記入することとする。

　　 3. 工事完了時売買について

　　　　宅地建物の工事完了前売買については、工事完了時売買についても工事完了前売買と同様に

　　　　工事完了時における当該宅地建物の形状、構造その他国土交通省令え定める次項を

　　　　購入者が理解できるよう具体的に記載した書面を交付して説明することとする。

　 6) 区分所有建物（法第35条第１項第６号）

　　　区分所有建物の場合における一棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容、共用部分に関する規定の定め等に関する事項

　　　「契約内容の別」に応じて国土交通省令・内閣府令（則第16条の２）で定めるもの

　　第1号　当該建物を所有するための1棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容

　　第2号　建物の区分所有等に関する法律。第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容

　　第3号　専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容

　　第4号　当該1棟の建物またはその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときはその内容

　　第5号　当該1棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、

　　　　　通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用

　　　　　を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときはその内容

　　第6号　当該1棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがあるときは、

　　　　　その内容および既に積み立てられている額

　　第7号　当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額

　　第8号　当該1棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは、

　　　　　その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号または名称）および

　　　　　住所（法人にあってはその主たる事務所の所在地）

　　第9号　当該1棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容

　　①趣旨

　　　マンション等については、敷地の権利の種類や管理の内容等が説明すべき重要事項とされている。

　　　区分所有建物の貸借の契約の場合、取引の実情等を踏まえて簡素化を図るため、則第16条の2第3号のみを説明事項とした。

　　②則第16条の２

　　　(A) 第1号敷地に関する権利の種類および内容

　　　　【当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容】

　　　　本第1号における敷地に関しては、総面積として実測面積、登記記録上の面積、建築確認の対象とされた面積を記載する。

　　　　やむを得ない理由により判明しない場合は、その旨を記載すれば足りることとする。

　　　　中古物件の代理媒介の場合は、実測面積、建築確認対象面積が判明しないときは、登記記録上の面積の記載で足りるとる。

　　　　権利の種類は、所有権、地上権、貸借権等に区別して記載する。

　　　　権利の内容は、所有権の場合は対象面積を記載して足りるとする。

　　　　地上権、貸借権等の場合は、対象面積およびその存続期間もあわせて記載する。

　　　　地代、賃借料等については、区分所有者の負担額を記載する

　　　(B) 第2号共有部分に関する規定の定め

　　　　【区分所有法第２条第４項に規定する共有部分に関する規定の定めがあるときは、その内容】

　　　　共有部分に関する規約が長文になる場合は、要点を記載すれば足りるとする。

　　　　【区分所有法第２条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規定の定めがあるときは、その内容】

　　　　共有部分に関する規約が長文になる場合は、要点を記載すれば足りるとする。

　　　(D) 第4号専用使用権

　　　　【当該１棟の建物またはその建物の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときは、その内容】

　　　　通常、専用庭、バルコニー等に設定し、専用使用料を徴収しているときはその旨をおよびその帰属先を記載する。

　　　　駐車場は紛争が多いため、使用しうる者の範囲、使用料有無、使用料の帰属先等を記載するこことする。

　　　(E) 第5号特定の者にのみ費用負担の減免をする規約の定め

　　　　【当該１棟の建物の計画的な維持修理費用、通常管理費用、その他当該建物の所有者が負担しなければならない費用を

　　　　　特定の者にのみ減免する旨の規約があるときは、その内容】

　　　(F) 第6号修繕積立金について

　　　　【当該１棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがあるときは、

　　　　　その内容およびすでに積み立てられている額】

　　　(G) 第7号管理費用について

　　　　【当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額】

　　　(H) 第8号管理が委託されている場合について

　　　　【当該１棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名および住所】

　　　　　その内容およびすでに積み立てられている額】

　　　(I) 第9号修繕の実施状況について

　　　　【当該１棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容】

　　③規約塔の内容の記載およびその説明

　　④数棟の建物の所有に属する土地

　 7) 代金以外に授受される金銭（法第35条第１項第７号）

　　代金、交換差金および補償以外に授受される金銭の額および授受の目的

　　①趣旨

　　　代金や賃借等以外に買主や借主が負担する金銭があれば、契約成立までに説明することとし、取引の紛争を防止する。

　　②種類

　　　(1) 手付金

　　　　　契約締結の際に当事者の一方から相手方に交付される金銭。

　　　(2) 礼金

　　　(3) 敷金

　　　(4) 権利金

　　　(5) 保証金