Mietrecht

Diese Seite ist keine komplette Darstellung des Mietrechts, sondern fokusiert auf einige ausgewählte Problemfelder.
Stand: 04/2013

Allgemeines

In der österreichischen Rechtsordnung gibt es auch das Mietrechtsgesetz (MRG), welches manche (aber nicht alle) Regelungen des ABGB abändert, näher präzisiert und andere Regelungen (zB Bestimmungen über Betriebskosten, Mietzinsobergrenzen) enthält. Das Mietrechtsgesetz gilt aber nicht für alle Mietverträge bzw Mietwohnungen, was eine unterschiedliche Rechtslage für Mieter und unklare Situationen für Wohnungssuchende schafft. 
In den Fällen, in denen das MRG als Spezialgesetz zur Anwendung kommt, gilt das ABGB „subsidiär“ weiter. Das heißt, wenn das MRG für manche Rechtsfragen und Sachverhalte keine besonderen Bestimmungen enthält (zB in welchem Zustand die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzustellen ist), gelten dafür die Regelungen des 
ABGB

wann gilt was? (Geltungsbereiche - § 1 MRG)

Erhaltungspflicht bei Bestandverhältnissen (Wer bezahlt bei Defekten?)

relevante Pragraphen:

Wer mit einem Wohnungseigentümer als Vermieter einen Mietvertrag abschließt, sollte sich darüber im klaren sein, dass bezüglich der Erhaltungspflicht die Bestimmungen des §§ 3 und 8 Mietrechtsgesetz (MRG) nicht greifen, da Wohnungseigentümer nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. Auf diese Mietverhältnisse ist nämlich der § 1096 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) anzuwenden. Danach hat der Vermieter den Bestandgegenstand im vertraglich vereinbarten und den bedungenen Gebrauch ermöglichenden Zustand zu übergeben und während der gesamten Vertragszeit in diesem ursprünglich geschuldeten Zustand zu erhalten. Zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht des Vermieters steht dem Mieter gemäß § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB ein gesetzliches Zinsminderungsrecht zur Verfügung, auf welches bei unbeweglichen Sachen im Voraus nicht verzichtet werden kann (dritter Satz). Die Erhaltungspflicht des Vermieters ist außerhalb zwingender Normen der Mietrechtsgesetzgebung dispositiv.

Im Vergleich zu den Bestimmungen des MRG findet sich dabei zunächst eine Besserstellung des Mieters. Während der Vermieter nach dem MRG lediglich zur Behebung ernster Schäden im Inneren des Mietgegenstandes verpflichtet ist, besagt § 1096 ABGB, dass Vermieter den Mietgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten muss. Die Parteien können dabei selber vertraglich festlegen, was sie unter einem brauchbaren Zustand verstehen. Treffen sie keine Vereinbarung, geht man von einer mittleren Brauchbarkeit im Hinblick auf den Vertragszweck aus. Der Vermieter ist nun dazu verpflichtet, alle der Brauchbarkeit der Bestandsache entgegenstehende Mängel auf seine eigenen Kosten zu beseitigen. Davon sind natürlich Schäden, die durch das Verschulden des Mieters entstanden sind, ausgenommen. Der Mieter andererseits hat nur die übliche Pflege an den Einrichtungen anzuwenden. Kleinere Ausbesserungen hat er selbst zu tragen. Für eine Abnützung durch vertragsgemäßen Gebrauch trägt er keine Haftung.

Für den Vollanwendungsbereich besteht gem. § 3 MRG nur eine eingeschränkte, wenngleich zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters. § 3 MRG verpflichtet den Vermieter zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses und insoweit auch des Mietgegenstands, als entweder ein ernster Schaden des Hauses zu beheben oder eine vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung zu beseitigen ist. Die Erhaltung ist von § 3 MRG vollständig erfasst. Eine subsidiäre Geltung des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB hinsichtlich Erhaltungspflichten ist aufgrund der Systematik und des Wortlauts der Bestimmung des § 3 MRG auszuschließen. § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB gilt aber - als von § 3 MRG unberührt - auch im Vollanwendungsbereich des MRG, sodass der Vermieter dem Mieter für die gesamte Vertragsdauer grundsätzlich die Verschaffung des ordnungsgemäßen Gebrauchs schuldet (5Ob17/09zUmgekehrt hat der Mieter gemäß § 8 Abs 1 MRG den Bestandgegenstand zu warten und, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt, so instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Im Vollanwendungsbereich des MRG existiert daher ein so genannter "Graubereich", in dem weder der Vermieter erhaltungs- noch der Mieter instandhaltungspflichtig ist.

Konsellationen:
  • Vollanwendungsbereich des MRG: § 3 - 8 MRG: eingeschränkte, wenngleich zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters (sofern das KSchG auch im Spiel ist: § 9 KSchG)
  • Teilanwendungsbereich des MRG: § 1096 ABGB - jedoch dispositiv und kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden. 
    • wenn § 1096 ABGB zur Anwendung kommt
      • Schäden, die durch unsachgemäße Benutzung zu Schaden kommen => Mieter
      • Schäden, die trotz sachgemäßer Benutzung zu Schaden kommen => Vermieter
    • wenn § 1096 ABG nicht zur Anwendung kommt egal welche Art von Schaden => Mieter 

typische Formulierung zum Ausschluss von § 1096 ABGB:
Die Bestimmungen des § 1096 ABGB bezüglich der Instandhaltungspflicht der Vermieterin sind ebenso ausgeschlossen, wie die Bestimmungen des § 1097 ABGB (Ersatz von Aufwendungen).
Ich persönlich würde einen Vertrag, der einen solchen Textbaustein enthält nicht unterschreiben. 

Entscheidungen:

Links:

Kündigung

seitens des Mieters (vorzeitiges Kündigungsrecht)

relevante Paragraphen:
Gilt sowohl im Teilanwendungsbereich als auch im Vollanwendungsbereich des MRG (Ausnahme Mietobjekte, mit lediglich 1 ode 2 Objekten, Heimen, Dienstwohnungen)
  • unfristete Mietverträge: ein Kündigungsverzicht des Mieters für eine bestimmte Zeit ist rechtswirksam, sofern keine sittenwidrigen Umstände hinzutreten
  • befristete Mietverträge
    • Laufzeit < 3 Jahre
      • vorzeitiges Kündigungsrecht nach hA ausgeschlossen wobl 1991, 136/83
      • Ausnahme: vertraglich eingeräumtes vorzeitiges Kündigungsrecht
    • Laufzeit > 3 Jahre - Sonderregelung für vorzeitiges Kündigungsrecht
      • § 29 Abs 2 - nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist jeweils zum Monatsletzten - dh. frühestens zum Ende des 16. Monats (wobl 2000, 200); beginnt mit jeder Verlängerung neu zu laufen
      • Änderungen
        • zu Lasten des Mieters nicht beschränkbar oder verzichtbar (Hausmann, MRG 2007, Rz 47)
        • zu Gunsten des Mieters weitergehende Kündigungsmöglichkeiten einräumbar
Entscheidungen:
weiterführende Links:

Wohnungsrückgabe / Abnützung

unwesentliche Veränderungen

gewöhnliche Abnutzung

Rechtsgrundlage:

Die Frage, ob die Wohnung im ausgemalenen Zustand zurückzugeben ist, ist nicht so einfach zu beantworten. Das hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. 

Grundsätzlich ist es so, dass gem. § 1109 Abs 1 ABGB der Bestandnehmer (Mieter) die Bestandsache nach Beendigung des Bestandsverhältnisses "in dem Zustand, in dem er sie übernommen hat" zurückzustellen hat. Nach der Rsp muss der Bestandnehmer jedoch nicht für die vertragsgemäßen Gebrauch bewirkte Abnutzung aufkommen, was damit begründet wird, dass eine derartige Benutzung Folge eine bestimmungsgemäßen Gebrauchs ist, die mit dem Entgelt des Vermieters abgegolten ist. (6Ob104/09a) Dies entspricht auch der herrschenden Lehre zB. Binder in Schwimann, ABGB³ § 1109 Rz 14; Würth in Rummel, ABGB³ § 1111 Rz 2) und Rechtsprechung (JBl 1958, 334; SZ 43/142 = EvBl 1971/75; ImmZ 1977 = MietSlg 28.155; LG Linz MietSlg 35.204; 5 Ob 2217/96g = SZ 69/243; 10 Ob 79/07a; RIS-Justiz RS0020760

Da aber § 1109 ABGB nicht zwingendes, sondern dispositives Recht ist, sind anderslautende Vereinbarungen zulässig. Dies gilt im Vollanwendungsbereich, soweit nicht (zwingende) Erhaltungsarbeiten iS v § 3 Abs 2 MRG zu berücksichtigen sind. Dies ist nach hM beim Ausmalen nicht der Fall, womit das Ausmalen im Mietvertrag in den Fällen, bei denen das KSchG nicht zur Anwendung kommt, durch eine rechtswirksame Ausmalverpflichtung vereinbart werden kann. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage nach der rechtswirksamen Ausmalverpflichtung und deren Gestaltung. Hierbei kommt § 879 Abs 3 ABGB in Spiel, der Vertragsbedingungen, die zu einer gröblichen Benachteiligung des Mieters führen, für unzulässig erklärt. Eine  gröbliche  Benachteiligung  ist  hierbei nach  dem Gesetzeswortlaut stets „unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles“ zu beurteilen. Sofern es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, sind diese idR unzulässig. Bei Einzelmietvereinbarungen ist auf die Überschreitung der Mietobergrenze zu achten. Sofern diese nicht überschritten werden ist eine Ausmalklausel zulässig.

Konstellationen
  • keine Vereinbarung im Mietvertrag
    • in diesem Fall muss nur dann ausgemalt werden, wenn 
      • (a) eine über den bestimmungsgemäßen Gebrauch vorliegt (zB Rotweinflecken auf der Wand ....)
      • (b) in einer ortsunüblichen Art und Weise verändert wurde (zB schwarz ausmalen - zu anderen Farben siehe LGZ Wien, 39 R 280/08b, wonach grün oder ocker durchaus den Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit entsprechen; darauf würde ich mich jedoch nicht verlassen, da ein andere Gericht hier durchaus anders entscheiden kann und es meines Wissen nach keine höchstrichterliche Entscheidung dazu gibt)
  • Vereinbarung im Mietvertrag
    • Vollanwendungsbereich MRG: Ausmalklauseln in Formularmietverträgen (= vorgefertigte Mustermietverträge) sind gem. § 879 Abs 3 ABGB unwirksam (6Ob104/09a)
    • Vollanwendungsbereich MRG + KSchG: aufgrund von § 9 KSchG nicht rechtswirksam (7Ob78/06f + 1Ob241/06g)
    • Teilanwendungsbereich MRG:(zB privater Vermieter und privater Mieter)
      • wenn dabei auf vorformulierte Vertragsbedingungen zurückgegriffen wird (zB Textbausteine) zurückgegriffen wird, handelt es sich analog zum Vollanwendungsbereich des MRG um eine gröbliche Benachteiligung iS d § 879 Abs 3 ABGB.
      • in folgenden Fällen, wäre es jedoch denkbar, den § 1109 ABGB auszuschließen
        • Einzelvereinbarungen - in diesem Fall darf unter Einrechnung der Ausmalkosten die Mietzinsobergrenze nicht überschritten werden!
        • Vereinbarungen, die besagen, dass die Kosten dem Mieter vom Vermieter ersetzt werden
    • Mietvereinbarungen zwischen Unternehmen - in diesem Fall wird es sich in der Regel um Einzelvereinbarungen handeln. In diesem Fall dürfen die Kosten die Mietzinsobergrenzen nicht überschreiten

Argumente gegen eine Ausmalverpflichtung:
  • Vermieter bekommt für die Benutzung der Wohnung einen Mietzins - daher auch die Deckelung mit der Mietzinsobergrenze bei Einzelvereinbarungen
  • "Aufdrängen von benachteiligenden Regelungen" iSd ABGB, wenn sie einem vom Vermieter vorgelegten Vertragsblatt entstammt

Berechnung der Zulässigkeit von Ausmalkosten & sonstiger Wiederherstellkosten gewöhnlicher Abnutzung unter Berücksichtigung der Mietobergrenze:



Entscheidungen:

Mietzins / Mietzinsobergrenze

Vollanwendungsbereich MRG

Rechtsgrundlage:
  • § 15 MRG - Mietzins für Hauptmiete
  • § 15a MRG - Ausstattungskategorien und Kategoriebeträge
  • § 16 MRG - Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
  • § 17 MRG - Unwirksamkeit von Zinsanpassungsklauseln und Mietzinsvereinbarungen
Der Mietzins für die Überlassung einer Wohnung muss - wenn nichts anderes vereinbart ist - spätestens am fünften beim/bei der VermieterIn (im vornhehinein) eingelangt sein. (§ 15/3 MRG)

Für die Berechnung des Mietzinses gibt es verschiedene Berechnungsmethoden:
  • ein angemessener Hauptmietzins
  • ein Richtwertmietzins
  • ein Kategoriemietzins für Wohnungen der Kategorie D
  • ein verminderter Hauptmietzins infolge Befristung
  • ein „Wertbeständiger“ Mietzins (Altmietzins, etwa der „Friedenskronzins“)
  • sonstige "Altmietzinse" (z.B. Kategoriezins)
  • ein Mietzins aufgrund förderungsrechtlicher Vorschriften
Der Mietzins setzt sich zusammen aus
  • dem Hauptmietzins
  • den Betriebskosten
  • allfälligen besonderen Aufwendungen (wie zum Beispiel Aufzugsbetriebskosten)
  • dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
  • der Umsatzsteuer (diese beträgt in der Regel 10%. Für Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und KFZ- Abstellplätze beträgt sie 20%
es gibt verschiedene Arten des Mietzins
  • angemessener Hauptmietzins - pro Bundesland wird ein sognannter Richtwertzins herausgegeben: Richtwertmietzins (für Wohnungen ab 1.3.1994) - hierbei sind die Kategorien A-C iSd c/1 MRG heranzuziehen (nicht Kategorie D)
  • Kategorienmietzins, für Mietverträge zw. 1.1.1982-28.21994, sofern ekein agenmessener Mietzins vereinbart wurde (die aktuellen Sätze: § 15a/3 MRG)
  • Altmietzins (Mietverträge < 1.3.1994)
  • Hauptmietzins für Wohnungen der Kategorie D iSd § 15a/1 MRG


Teilanwendungsbereich MRG (§ 1/2,4,5 MRG)

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, kann der Mietzins sowie seine Fälligkeit frei vereinbart werden. Die Höhe des frei vereinbarten Mietzinses unterliegt den Marktverhältnissen und bestimmt sich nach Angebot und Nachfrage. Die Grenze liegt etwa bei Sittenwidrigkeit, Irreführung, List, Zwang, Drohung, Wucher etc. Es handelt sich hierbei um den sogenannten freien Hauptmietzins.

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