usufruto

O que é o usufruto?

O usufruto (do latim usus fructus, uso dos frutos) é um direito real de gozo ou desfruto de uma coisa alheia, presente no sistema jurídico do direito civil e jurisdições mistas que unem os dois interesses de propriedade de usus e fructus.

O usufrutuário possui a coisa mas essa coisa não é dele, isto é, tem a sua posse, mas não a sua propriedade. Pode utilizar e desfrutar a coisa, obter os seus frutos, tanto naturais como civis. O usufrutuário não pode alienar a coisa, pois não tem o direito de disposição.

A propriedade da coisa é do chamado nu-proprietário, que é quem pode dispor da mesma e reivindicá-la quando desacreditada sua propriedade.

Um usufruto é concedido em vários casos ou mantido em propriedade comum, desde que a propriedade não seja danificada ou destruída. O terceiro interesse civil de propriedade é abuso, o direito de alienar a coisa possuída, consumindo-a ou destruindo-a (por exemplo, com fins lucrativos) ou transferindo-a para outra pessoa (por exemplo, vendendo, trocando, ou doando). Alguém que goza dos três direitos tem total propriedade.

Geralmente, um usufruto é um sistema no qual uma pessoa ou grupo de pessoas usa os bens imóveis (geralmente terras) de outros. O "usufrutuário" não possui a propriedade, mas tem interesse nela, que é sancionada ou permitida contratualmente pelo proprietário. Existem dois sistemas diferentes de usufruto: perfeito e imperfeito. Em um usufruto perfeito, o usufrutuário tem direito ao uso da propriedade, mas não pode alterá-la substancialmente. Por exemplo, um proprietário de uma pequena empresa pode ficar doente e conceder o direito de usufruto a um indivíduo para administrar seus negócios. O usufrutuário, portanto, tem o direito de operar o negócio e obter receita com ele, mas não tem o direito de, por exemplo, derrubar o negócio e substituí-lo ou vendê-lo.^[1]

O sistema de usufruto imperfeito dá ao usufrutuário alguma capacidade de modificar a propriedade. Por exemplo, se um proprietário de terra concede um pedaço de terra a um usufrutuário para uso agrícola, o usufrutuário pode ter o direito de não apenas plantar na terra, mas também fazer melhorias que ajudariam na agricultura, por exemplo, construindo um celeiro. No entanto, isso pode ser desvantajoso para o usufrutuário: se um usufrutuário fizer melhorias materiais - como um edifício ou acessórios anexados ao prédio ou outras estruturas fixas - ao seu usufruto, ele não possui as melhorias e nenhum dinheiro gasto naqueles as melhorias pertenceriam ao proprietário original no final do usufruto.

Em que consiste a declaração de usufruto?

Mais não é do que um documento que visa proteger uma pessoa que pretende transferir a propriedade de um bem que é seu para outra pessoa, mas que deseja continuar a usufruir do mesmo enquanto for viva.

É muito comum fazer-se uma declaração deste género quando os pais decidem doar uma casa a um filho, por exemplo. Neste caso específico, o proprietário da habitação passaria a ser o filho, mas os pais reservar-se-iam o direito de habitar a casa e desta disporem enquanto fossem vivos.

Quais os direitos do usufrutuário de um imóvel?

A pessoa sobre quem recai o usufruto passa a designar-se por “usufrutuário”. No fundo, este tem o direito de administrar o bem sobre o qual detém o usufruto como se fosse o seu real proprietário.

No entanto, também há deveres: o usufrutuário deve zelar pela conservação do bem e não alterar a sua essência. Por conseguinte, é ao usufrutuário que cabe pagar algumas reparações ordinárias que sejam necessárias na casa, bem como assegurar as respetivas despesas administrativas.

É de salientar ainda que, em caso de falecimento do usufrutuário, os herdeiros deste não têm quaisquer direitos sobre a casa, pois o usufrutuário renunciou à sua propriedade ao doar o imóvel – isto significa que não é possível herdar o usufruto.

Durante quanto tempo pode durar o usufruto e onde fazer?

O usufruto realizado a favor de um particular pode ter uma duração determinada no contrato ou até ser vitalício. Para qualquer uma das opções é limitado pelo período de vida do usufrutuário, sendo que este direito não é transmissível após a morte.

Quando é constituído a favor de uma pessoa colectiva, seja de direito público ou privado, tem uma duração máxima de trinta anos. Pode tratar-se da reserva de usufruto num Cartório Notarial.

Venda de imóvel com usufruto vitalício: é possível?

Imagine que quer vender a sua habitação (ao invés de doá-la), mas continuar a residir na mesma. Neste caso, mediante aceitação do comprador, pode fazê-lo igualmente através de uma declaração de usufruto.

Suponha que se encontra com dificuldades económicas e, consequentemente, precisa de vender a sua casa urgentemente. Ao fazê-lo com reserva de usufruto, acaba por aliviar o seu orçamento, mas garante que pode continuar a viver nessa mesma habitação.

Porém, pode não ser muito fácil encontrar um comprador que aceite este tipo de condições e que esteja disposto a esperar até poder efetivamente habitar a casa.

O que acontece se o proprietário quiser vender a casa?

Neste caso, muda o proprietário, mas a reserva de usufruto sobre o imóvel mantém-se.

Existe lugar à extinção do usufruto?

De acordo com o nº 1 do artigo 1476.º do Código Civil, há um conjunto de situações que fazem com que o usufruto deixe de existir, nomeadamente:

• Se o usufrutuário falecer;

• Se o usufruto tiver uma data de término estabelecida e tiver chegado ao fim;

• Se o usufrutuário não usufruir do bem durante 20 anos, qualquer que seja o motivo;

• Se o bem alvo do usufruto desaparecer (no caso dos imóveis, se se registar uma perda total da casa);

• Se o usufrutuário decidir renunciar ao direito de usufruto sobre o bem.

Ainda consoante o nº 2 do artigo supracitado, o usufrutuário não precisa de aceitação por parte do proprietário para renunciar a este seu direito.

Portanto, concluindo, o usufruto acaba por ser sempre algo temporário, visto que não produz quaisquer efeitos para além da vida do usufrutuário, e pode ser uma boa forma de doar/vender os seus bens em vida, garantindo que continua a dispor dos mesmos, não tendo riscos para nenhuma das partes.

Qual o valor do usufruto?

São ainda aplicáveis à determinação do valor tributável do IMT, as regras constantes das alíneas seguintes:

a) O valor da propriedade, separada do usufruto, uso ou habitação vitalícios, obtém-se deduzindo ao valor da propriedade plena as seguintes percentagens, de harmonia com a idade da pessoa de cuja vida dependa a duração daqueles direitos ou, havendo várias, da mais velha ou da mais nova, consoante eles devam terminar pela morte de qualquer ou da última que sobreviver:

Se o usufruto, uso ou habitação forem temporários, deduzem -se ao valor da propriedade plena 10 % por cada período indivisível de cinco anos, conforme o tempo por que esses direitos ainda devam durar, não podendo, porém, a dedução exceder a que se faria no caso de serem vitalícios;

b) O valor atual do usufruto obtém -se descontando ao valor da propriedade plena o valor da propriedade, calculado nos termos da regra antecedente, sendo o valor atual do uso e habitação igual a esse valor do usufruto, quando os direitos sejam renunciados, e a esse valor menos 30 %, nos demais casos e no direito real de habitação duradoura, o valor atual, no momento da constituição deste direito, corresponde sempre ao valor constante no contrato, pago pelo morador a título de caução;

c) O valor da pensão ou renda vitalícia determina-se aplicando ao produto da pensão ou renda anual por 20 as percentagens indicadas na alínea a), conforme a idade da pessoa ou pessoas de cuja vida dependa a subsistência da pensão ou renda e, se for temporária, o seu valor actual determina-se multiplicando seis décimas partes da pensão ou renda anual pelo número de anos por que deva durar, não podendo, porém, esse valor exceder o que a pensão ou renda teria se fosse vitalícia;

d) O valor da pensão a pagar pelo superficiário será o produto das oito décimas partes do seu montante anual pelo número de anos por que deva durar, com o limite de 20;

e) O valor de qualquer prestação, pensão ou renda perpétua será o produto do seu montante anual por 20;

f) O valor patrimonial tributário do direito de propriedade do solo, quando o direito de superfície for perpétuo, será o correspondente a 20% do valor do terreno;

g) O valor patrimonial tributário do direito de superfície perpétuo será igual ao valor da propriedade plena do imóvel, deduzido o valor da propriedade do solo, calculado nos termos da alínea anterior;

h) O valor patrimonial tributário da propriedade do solo, quando o direito de superfície for temporário, obtém-se deduzindo ao valor da propriedade plena 10% por cada período completo de cinco anos, conforme o tempo por que aquele direito ainda deva durar, não podendo, porém, a dedução exceder 80 %;

i) O valor actual do direito de superfície temporário obtém-se descontando ao valor da propriedade plena o valor da propriedade do solo, calculado nos termos da alínea anterior;

j) O valor do terreno de prédio rústico sujeito a direito de superfície será o correspondente a 20% do valor patrimonial tributário.

Qual o valor actual do usufruto e o valor da nua-propriedade

Podemos dizer de uma maneira simples que, o direito de propriedade plena pode cindir-se em dois direitos parcelares: o do usufruto e o da nua-propriedade ou raíz.

Assim, estes dois direitos podem ser transmitidos, separadamente, quer a título oneroso, quer a título gratuito.

No caso de haver uma transmissão de um desses direitos há que saber determinar o valor actual do usufruto e o da nua-propriedade, para se poder calcular o valor tributável sujeito a IMT ou a I. Selo, por comparação com o preço declarado, sabendo-se que será o maior desses valores que irá servir de base tributável à determinação do imposto.

O valor actual do usufruto e o da nua-propriedade varia em função da idade do usufrutuário e as percentagens correspondentes a essa idade, constantes do quadro a que se refere a alínea a) do artigo 13.º do CIMT.

Exemplificando:

António de 66 anos de idade, proprietário de um prédio urbano com o V. Patrimonial de €100.000, decidiu alienar a nua-propriedade a Bento, pelo preço do V.P., reservando para si o usufruto.

Qual o valor de cada um daqueles direitos?

Ao consultar-se o quadro antes referido verifica-se que à idade inferior a 70 anos corresponde a percentagem de 30%.

Assim, o valor da nua-propriedade separada do usufruto obtém-se deduzindo ao valor da propriedade plena de 100.000 euros a percentagem de 30% correspondente aos 66 anos de idade, resultando o valor da nua-propriedade de €70.000.

Isto é: 100.000 x 30% = 30.000

100.000 - 30.000 = 70.000 - (valor da nua-propriedade),

Sendo que o valor actual do usufruto obtém-se descontando ao valor da propriedade plena o valor da nua-propriedade.

Isto é: 100.000 - 70.000 = 30.000 - (valor actual do usufruto)