direito de preferência privada

O que é o Direito de Propriedade Privada e o que implica?

A propriedade privada é considerada um direito fundamental pela ordem jurídica nacional e internacional.

O direito de propriedade é exercido em bens exteriores à pessoa do proprietário, mas não o próprio corpo ou partes dele. Abrange tanto coisas móveis e imóveis propriedade intelectual (científica, literária, artística) e outros direitos de valor patrimonial (créditos, por ex.).

O direito de propriedade implica um conjunto amplo de poderes. Os seus titulares podem adquirir bens; podem usar, fruir e dispor dos bens que lhes pertencem; podem transmiti‑los em vida ou por morte; e não serão deles arbitrariamente privados.

Como acontece com qualquer direito, porém, a propriedade não é garantida em termos absolutos. A livre utilização e disposição de um bem pelo proprietário pode ser limitada por razões juridicamente relevantes: razões ambientais, urbanísticas, de segurança, etc. Nem mesmo o direito a não ser privado da propriedade é absoluto: a Constituição prevê a desapropriação forçada pela autoridade pública, quando se verifiquem certos pressupostos.

Decidida a expropriação de um bem por utilidade pública, deve indemnizar‑se os seus proprietários em tempo útil e de forma justa. Se, decorrido um período razoável, os bens não forem aplicados aos fins alegados, podem regressar à posse dos proprietários expropriados, pois não se confirmou a necessidade da medida.

Um cidadão que tenha comprado um imóvel sem celebrar escritura pública pode fazer valer os seus direitos, mesmo após muito tempo?

Sim, em determinadas circunstâncias.

A compra de um imóvel tem de ser realizada por escritura pública ou documento particular de empréstimo bancário para aquisição de prédio ou fracção imobiliária para habitação.

Se alguém não os realizou quando comprou um terreno, o contrato é nulo por falta de forma.

Assim, a única solução para o caso é invocar a usucapião, ou seja, a possibilidade de adquirir um direito de propriedade por deter a posse do bem durante um determinado período de tempo.

A usucapião de imóveis pode dar‑se ao fim de 15 anos, se a posse for de boa‑fé, e de 20 anos se for de má‑fé.

Se a posse tiver sido constituída com violência ou tomada ocultamente, os prazos de usucapião só começam a contar‑se desde que cesse a violência ou a posse se torne pública.

Que meios de defesa rápida e urgente tem o proprietário de um terreno que seja invadido, com alteração dos respectivos marcos?

A providência cautelar é o meio mais adequado para reagir rapidamente a tal ocupação.

O procedimento cautelar é o meio mais adequado para reagir rapidamente a tal ocupação. Tem de se provar, em termos sumários, que o direito alegado existe, explicando ao tribunal que a demora em protegê‑lo poderá gerar prejuízos irreversíveis ou de difícil reparação.

Uma vez que a providência cautelar produz efeitos meramente provisórios, em princípio, uma acção principal para o fazer reconhecer em definitivo terá de estar já a correr ou de ser proposta no prazo de 30 dias desde a data em que a providência cautelar foi decretada. Caso não o seja, a medida cautelar caduca e deixa de ter efeito salvo se o juiz, na decisão que determine a providência, dispensar esse proprietário de propor a acção principal nomeadamente por ter uma convicção segura acerca da existência do direito acautelado.

Quando as estremas de um prédio rústico são alteradas, há uma providência cautelar que à partida parece adequada: a restituição provisória da posse, graças à qual o lesado pedirá a entrega da parcela agora ocupada no seu terreno. Note‑se que o juiz tem a faculdade de decretar uma providência cautelar diferente da que foi requerida.

Para além disso, numa solução mais rápida, simples e económica, o proprietário pode ainda apresentar um processo de reclamação administrativa” junto do serviço de Finanças da área do prédio, para rectificação oficial de estremas ou marcos por técnicos da Direcção Geral do Território.

Como fazer para reagir, no prazo mais curto possível, contra situações que ponham em risco o direito de propriedade?

Nos casos em que o possuidor tenha receio de que a sua posse vá ser perturbada por outrem, pode recorrer a uma providência cautelar para evitar que isso aconteça.

Para tal, é necessário demonstrar um fundado receio de lesão, a urgência no decretamento da medida e que o direito de propriedade lhe pertence.

O procedimento cautelar salvaguarda o direito a título meramente provisório, pelo que tem de se propor uma acção principal. Todavia, o tribunal pode dispensar a apresentação da acção principal se tiver ficado convencido acerca da existência do direito acautelado e se a medida cautelar for suficiente.

Nos casos em que o direito de propriedade já tenha sido ofendido, a lei prevê procedimentos cautelares próprios para obter a restituição da posse. Estes procedimentos podem ser propostos antes ou na pendência da chamada acção principal, destinada a fazer reconhecer definitivamente o direito em causa.

Se duas pessoas forem comproprietárias de um imóvel e se uma delas decidir vender a sua parte, a outra pode impedi-la de o fazer?

Sim, se estiver disposta a comprar o imóvel ela própria, nas mesmas condições que este seria vendido a um terceiro.

Quando duas pessoas são comproprietárias de um imóvel (isto é, quando o direito de propriedade sobre o imóvel pertence, em conjunto, a duas pessoas), cada uma delas goza de um direito de preferência caso a outra decida vender a sua parte.

Assim, caso um dos proprietários decida vender a sua parte do imóvel, o outro tem prioridade na compra, desde que esteja disposto a fazê‑lo nas mesmas condições acordadas com um terceiro interessado.

Para o efeito, a pessoa que decide vender a sua parte do terreno tem a obrigação de informar o outro sobre essa tua intenção, bem como sobre os termos e condições em que se propõe a realizar a venda. Depois desta comunicação, apesar de não poder impedir a venda, o comproprietário pode impedir que esta seja realizada a outra pessoa, comprando‑a ele próprio, nessas mesmas condições.

Caso a venda seja feita sem o seu conhecimento, este pode apresentar uma acção judicial (chamada acção de preferência), para exigir que lhe seja transferida a propriedade.

Fundação Francisco Manuel dos Santos