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NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano

A reforma do arrendamento urbano de 2006 não conseguiu dar uma resposta suficiente aos principais problemas com que se debatia o arrendamento urbano, especialmente os relacionados com os contratos com rendas anteriores a 1990, com a dificuldade de realização de obras de reabilitação em imóveis arrendados e com um complexo e moroso procedimento de despejo.

Nesse sentido, entrou em vigor no dia 12 de novembro de 2012, a Lei nº 31/2012, que procedeu à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, introduzindo várias medidas destinadas a dinamizar o mercado do arrendamento, destacando-se o mecanismo de negociação entre senhorio e arrendatário na atualização das rendas antigas, anteriores a 1990, salvaguardando-se as situações de carência económica e de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com deficiência grave.

O que é O NRAU?

A crescente procura de arrendamento em consequência da crise do mercado da construção e do imobiliário e a ausência de oferta de arrendamento a preços acessíveis determinaram que a reforma do arrendamento urbano fosse assumida como um objetivo prioritário no domínio da habitação.

De facto, a reforma do arrendamento urbano de 2006 não conseguiu dar uma resposta suficiente aos principais problemas com que se debate o arrendamento urbano, especialmente os relacionados com os contratos com rendas anteriores a 1990, com a dificuldade de realização de obras de reabilitação em imóveis arrendados e com um complexo e moroso procedimento de despejo.

Nesse sentido, entrou em vigor no dia 12 de novembro de 2012, a Lei nº 31/2012, alterada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, e pela Lei n.º 43/2017, de 14 de junho. A Lei nº 31/2012 que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, introduziu várias medidas destinadas a dinamizar o mercado do arrendamento, de que se salientam:

1. Maior liberdade na estipulação da duração dos contratos pelas partes

No caso de contratos de arrendamento para fins habitacionais, deixa de existir um prazo mínimo para os contratos, sendo que, se as partes não estipularem prazo, os contratos se consideram celebrados pelo prazo certo de 5 anos;

Nos contratos não habitacionais, é mantida a liberdade das partes para estabelecerem a duração do contrato, prevendo-se que, em caso de silêncio das partes, o contrato se considera celebrado por 5 anos.

2. Maior relevo da negociação das partes na atualização das rendas antigas

Nos contratos para fins habitacionais celebrados antes de 1990, a atualização assenta num mecanismo de negociação da renda pelas partes, sendo, porém, salvaguardadas as situações de carência económica e de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60%;

Para os contratos não habitacionais celebrados antes de 1995 foi igualmente estabelecido um mecanismo de negociação da renda entre as partes, sem prejuízo da previsão de um período transitório de 10 anos para os casos de microempresa.

3. Duração do período de transição dos contratos antigos para o novo regime

Após um período de 8, ou 10 anos, a renda dos contratos habitacionais pode ser atualizada, competindo à Segurança Social encontrar resposta para as situações de carência económica;

Os contratos de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, só transitam de regime, ou cessam o contrato, mediante o acordo entre as partes.

4. Novo regime para realização de obras em prédios arrendados

O regime da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, de denúncia para demolição ou obras profundas assenta na negociação entre as partes, sendo que, na falta de acordo, há lugar ao pagamento de uma indemnização;

O regime da denúncia para obras é completado e desenvolvido pela Lei n.º 30/2012, e a Lei nº 43/2017, de 14 de junho, que revê o regime jurídico das obras em prédios arrendados e reforça a ligação deste regime com o da reabilitação urbana.

5. Procedimento especial de despejo

Previsto um procedimento que corre, em grande parte, por via extrajudicial, tornando mais simples e menos morosa a desocupação efetiva do local arrendado por incumprimento do arrendatário, nomeadamente nos casos de falta de pagamento de rendas, de caducidade do contrato pelo decurso do prazo e de cessação do contrato por oposição à renovação ou por denúncia..

Consulte a versão integral da Lei n.º 31/2012. D.R. n.º 157, Série I de 2012-08-14, que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.

Destinatários do NRAU

Arrendatários e senhorios de contratos habitacionais celebrados antes da vigência do Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321 - B/90, de 15 de outubro e de contratos não habitacionais celebrados antes da vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro.

NRAU - legislação aplicável

• Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro - Proíbe e pune o assédio no arrendamento.

• Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro - Medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.

• Lei n.º 30/2018, de 16 de julho - Regime extraordinário e transitório para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há mais de 15 anos.

• Lei n.º 42/2017, de 14 de junho - Regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local.

• Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto - Estabelece o regime do subsídio de renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação, celebrados antes de 18 de novembro de 1990, em processo de atualização de renda, e o regime de determinação do rendimento anual bruto corrigido.

Alterado pela Lei n.º 13/2019, de 12 de dezembro

• Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro - Estabelece o regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas, arrendados ou não, para os efeitos previstos em matéria de arrendamento urbano, de reabilitação urbana e de conservação do edificado, e que revoga os Decretos-Leis n.ºs 156/2006, de 8 de agosto, e 161/2006, de 8 de agosto.

• Portaria n.º 226/2013, de 12 de julho - Aprova os modelos de pedido de emissão da declaração e de declaração relativos ao rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar do arrendatário, estabelecendo ainda os procedimentos de entrega do pedido e de emissão da declaração.

Alterada pela pela:

Portaria n.º 69/2015, de 10 de março

Portaria n.º 115/2014 , de 29 de maio

• Portaria n.º 1192-A/2006, de 3 de novembro - Aprova o modelo único simplificado através do qual senhorios e arrendatários dirigem pedidos e comunicações a diversas entidades, no âmbito da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e dos Decretos-Leis n.os 156/2006, 157/2006, 158/2006 e 161/2006, todos de 8 de Agosto.

Revogada pela Portaria n.º 226/2013, de 12 de julho, que aprova os modelos de pedido de emissão da declaração e de declaração relativos ao rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar do arrendatário, estabelecendo ainda os procedimentos de entrega do pedido e de emissão da declaração, sendo que às situações de atualização da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30.º a 56.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação originária, e da respetiva legislação complementar, continua a aplicar-se o disposto na Portaria n.º 1192-A/2006, de 3 de novembro.

• Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro - Aprova a ficha de avaliação para a determinação do nível de conservação de imóveis locados, nos termos do n.º 2 do artigo 33.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano, regula os critérios de avaliação, as regras necessárias a essa determinação e estabelece a remuneração dos técnicos competentes e dos árbitros das comissões arbitrais municipais, ao abrigo dos Decretos-Leis n.os 156/2006, 157/2006 e 161/2006, todos de 8 de Agosto.

• Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto - Aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados.

Alterado por:

Decreto-Lei n.º 66/2019, de 21 de maio

Lei n.º 13/2019, de 12 de dezembro

Lei n.º 42/2017, de 14 de junho

Lei n.º 43/2017, de 14 de junho

Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro

Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, com a redação que lhe foi dada pela Declaração de Retificação n.º 59-A/2012, de 12 de outubro

Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de outubro

Declaração de Rectificação n.º 68/2006, de 3 de outubro

• Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de agosto - Aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda.

Revogado pelo Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto, que foi alterado pela Lei n.º 13/2019, de 12 de dezembro, sendo que os subsídios de renda já atribuídos ao abrigo do Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 266-C/2012, de 31 de dezembro, mantêm-se e podem ser renovados nos termos do mesmo decreto-lei, até ao termo do período de atualização faseada de renda, exceto se os arrendatários optarem por requerer o subsídio de renda nos termos do referido decreto-lei 156/2015.

• Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto - Aprova a definição do conceito fiscal de prédio devoluto.

Alterado pelo Decreto-Lei n.º 67/2019 - Diário da República n.º 97/2019, Série I de 2019-05-21

• Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto - Aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração.

Alterado pelo Decreto-Lei n.º 266-C/2012, de 31 de dezembro

• Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro - Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas, e altera o Código Civil, o Código de Processo Civil, o Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Registo Predial.

Alterada por:

Lei n.º 2/2020, de 31 de março

Declaração de Retificação n.º 11/2019, de 4 de abril

Declaração de Retificação n.º 7/2019, de 7 de março

Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro

Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro

Lei n.º 43/2017, de 14 de junho

Lei n.º 42/2017, de 14 de junho

Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro

Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto

Declaração de Rectificação n.º 24/2006, de 17 de abril.

Outra Legislação Relacionada com o NRAU

• Coeficientes de actualização das rendas - Trata-se dos coeficientes que são publicados desde 1981, no âmbito de diversos diplomas, destinados a actualizar anualmente o valor das rendas para habitação nos regimes de renda livre e condicionada e para fins não habitacionais.

• Factores de correcção extraordinária das rendas - São os coeficientes que permitiram actualizar extraordinariamente o valor das rendas a partir da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro. Trata-se das denominadas rendas antigas, relativas a contratos celebrados antes de 1 de Janeiro de 1980, que se encontravam congeladas e que passaram a ser corrigidas de forma extraordinária todos os anos.

• Retribuição mínima mensal garantida (RMMG) - É o valor que anualmente serve de base para calcular a retribuição mínima nacional anual e o rendimento anual bruto corrigido. Também é conhecido por salário mínimo nacional.

• Retribuição mínima nacional anual (RMNA) e respectivos escalões previstos no NRAU - É o valor correspondente a 14 retribuições mínimas mensais garantidas conforme estabelece o NRAU.

• Unidade de conta (UC) - A unidade de conta processual, também designada por unidade de conta (UC) serve para apurar o valor das taxas a pagar pelos senhorios e arrendatários que recorram aos serviços das Comissões Arbitrais Municipais (CAM).

Processo de Actualização das rendas

(lei n,º 31/2012, de 14 de agosto)

www.portaldahabitacao.pt