direito de superfície

Num país tão grande como o nosso, ao longos dos anos surgiram leis que regularizam os direitos de uso de terrenos inutilizados e desocupados por terceiros. Isso é o direito de superfície.

Uma pessoa interessada – o superficiário – ganha o direito de aproveitar uma propriedade que não é sua.

A instituição do direito de superfície possibilitou a abertura do direito real de propriedade permitindo assim, uma utilização dupla de um local.

O direito de superfície pode ser utilizado para diversos fins como:

• construção de prédios;

• supermercados;

• estacionamentos;

• shoppings;

• plantações etc.

Ou seja, o objetivo é dar um destino útil e rentável a um terreno – urbano ou rural – que não esteja a ser utilizado.

Assim, com o direito de superfície evita-se que hajam espaços subutilizados seja por restrições legais ou de mercado, criando um equilíbrio entre o interesse público e o particular.

O que é direito de superfície?

O direito de superfície é o direito, concedido pelo proprietário a outrem de construir, plantar ou usufruir de seu terreno por tempo determinado.

Trata-se de um desdobramento da propriedade e deve ser concedido mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registo Predial.

O conceito de direito de superfície é comumente confundido com arrendamento, entretanto, as definições são divergentes.

O direito de superfície é caracterizado por uma obrigação de direito real e o superficiário é dono da propriedade superficiária.

Já o arrendamento é uma relação de direito obrigacional, e o arrendatário não é dono do local arrendado.

Características do direito de superfície

Esta categoria do direito é pautada no Código Civil – Decreto-Lei n.º 47344.

No contrato de direito de superfície, o que é plantado e construído na propriedade pertence a uma das partes e a propriedade do solo que acomoda estes fatores pertence à outra. Não se trata de uma copropriedade, mas da existência de dois direitos diferentes.

O titular da propriedade também pode continuar a utilizar o solo, mas fica limitado pelo direito de superfície.

Este direito pode ser transferido a terceiros, em caso de morte do superficiário, aos seus herdeiros, não podendo o titular da propriedade exigir nenhum pagamento pela transferência.

Direitos e obrigações das partes

Como estabelece o Código Civil, tanto o proprietário quanto ao superficiário tem deveres e obrigações claras quando se trata do direito de superfície. Destacamos a seguir os principais:

1. Direitos do proprietário do solo:

• O solo e o terreno serão de posse do proprietário, enquanto não for iniciada a construção ou plantação;

• O proprietário pode continuar a utilizar a região do solo que não está ocupada pela construção, sem que isso atrapalhe o superficiário. Entretanto, este uso deve ser estabelecido no contrato;

• Receber o pagamento pela concessão, caso tenha sido ajustada;

• Exercer o direito de preferência na aquisição da superfície;

• Proceder à resolução da superfície antes do advento do termo, se temporária, se o superficiário não edificar ou plantar no tempo aprazado, ou se edificar em desacordo com o convencionado ou, ainda, se der destinação diversa daquela originalmente concedida, construir gravames reais sobre o solo.

2. Direitos do superficiário:

• Utilizar a superfície do solo de outrem, nos termos do contrato firmado;

• Usar, gozar e dispor da construção ou plantação superficiária como coisa sua, separada da propriedade do solo;

• Onerar com ônus reais a construção ou plantação, que se extinguirão com o termo final da concessão da propriedade superficiária;

• Exercer o direito de preferência na aquisição do solo, caso o proprietário pretenda aliená-la a título oneroso;

• Reconstruir a edificação ou refazer a plantação em caso de perecimento.

3. Obrigações do proprietário do solo:

• Não praticar atos que impeçam ou prejudiquem a concretização, ou exercício do direito de superfície;

• Dar preferência ao superficiário na aquisição da propriedade do solo, caso esta se faça a título oneroso.

4. Obrigações do superficiário:

• Pagar a remuneração ajustada, no caso do acordo ter sido pactuado de forma onerosa;

• Construir ou plantar de acordo com o acordado;

• Pagar os encargos e tributos que incidirem sobre a obra superficiária e sobre o solo;

• Conservar a obra superficiária;

• Dar preferência ao proprietário do solo à aquisição da superficiária, caso a aliene a título oneroso.

Extinção do direito de superfície

O superficiário não recebe uma indenização quando o direito de superfície é extinto, a qual pode ocorrer nas seguintes situações:

• Se o superficiário não concluir a obra ou não fizer a plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de dez anos;

• Se, destruída a obra ou as árvores, o superficiário não reconstruir a obra ou não renovar a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição;

• Pelo decurso do prazo, sendo constituído por certo tempo;

• Pela reunião na mesma pessoa do direito de superfície e do direito de propriedade;

• Pelo desaparecimento ou inutilização do solo;

• Pela expropriação por utilidade pública.

No título constitutivo pode também estipular-se a extinção do direito de superfície em consequência da destruição da obra ou das árvores, ou da verificação de qualquer condição resolutiva.

Face à sobrevalorização dos imóveis destinados a arrendamento, o direito de superfície apresenta-se como uma boa alternativa.

Além disso, podem gerar-se aspectos comerciais positivos, como por exemplo: possibilitar ao dono de um terreno, que se encontra sem condições de investir no local e prover melhorias que o tornem útil e rentável.

Ao celebrar um contrato de direito de superfície, o proprietário concede a utilização do solo a outro indivíduo, por um tempo normalmente pré-determinado.

No fim do prazo estipulado, o titular da propriedade recebe-a de volta, e é beneficiado pelas melhorias realizadas pelo superficiário no local.

Investor Consulting Partners