1. Incidência Objectiva, Subjectiva e Territorial.

• O IRS incide sobre o valor anual dos rendimentos da categoria “Categoria G – Incrementos patrimoniais”, para além de outras.

• Constituem mais-valias EM IMÓVEIS os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis.

• Ficam sujeitas a IRS as pessoas singulares que residam em território português e as que, nele não residindo, aqui obtenham rendimentos.

2. Determinação do rendimento colectável.

• No caso de alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis, o ganho sujeito a IRS é constituído pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, sendo este eventualmente corrigido no tempo.

• O valor dos rendimentos qualificados como mais-valias é o correspondente ao saldo apurado entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no mesmo ano.

• No caso de alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis efectuadas por residentes, o saldo, positivo ou negativo, é apenas considerado em 50% do seu valor.

3. Cálculo de mais-valias em imóveis

A fórmula de cálculo de mais-valias é a seguinte - para este cálculo existe um dado fundamental que é muitas vezes menosprezado ou esquecido: o Valor Patrimonial Tributário (VPT):

Em que:

• Valor de venda: valor máximo entre VPT e valor recebido pela venda do imóvel;

• Custo de aquisição: o custo de aquisição é formalmente “aquele sobre o qual incidiu o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis – que pode simular aqui), o que é na realidade o valor máximo entre o VPT e o valor efectivamente pago pelo imóvel. Além disto é necessário multiplicar este custo de aquisição pelo coeficiente de desvalorização (ver abaixo).

• Encargos: aqui aplicam-se os encargos com:

○ A compra (impostos e escritura);

○ A venda (comissões com imobiliárias);

○ Melhoramento do imóvel (como obras de requalificação, mobiliário estrutural, etc - note no entanto que nestas faturas o imóvel deve estar completa e inequivocamente identificado). Estes encargos apenas serão considerados desde que realizados nos últimos cinco anos antes da venda.

Descriminando agora esses encargos:

• Custo da escritura – a escritura é sempre necessária aquando da transferência pública de um imóvel para o seu nome;

• IMT – ou Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis que vai incidir sobre o maior entre o valor de venda e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto;

• Imposto do selo – imposto sobre algumas operações que estão isentas de IVA. O imposto de selo é de 0,8% e vai incidir sobre o valor de venda (sempre o valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor recebido pela venda do imóvel);

• Imposto do selo sobre o crédito – caso tenha recorrido a crédito bancário para comprar o imóvel, terá que pagar imposto de selo sobre o crédito (0,6%), que também poderá deduzir aquando da venda do imóvel;

• Custo de solicitadoria – os bancos, por norma, cobram várias comissões durante um processo de crédito habitação. Os custos com o serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador;

• Certificado energético – O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos; trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda (e na escritura) e, caso tenha que ter sido feito, pode deduzir o custo com o mesmo;

• Obras de Manutenção - Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais;

• Comissão paga à imobiliária - Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo e esta despesa também poderá ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

4. Menos-valias

Quando a mais valia é negativa, chama-se “menos valia“. As menos-valias são o prejuízo que resulta da venda (ou permuta) de um imóvel (ou outro activo) abaixo do seu custo de aquisição. Quando se incorre numa menos valia pode-se declará-la e fazer uso da mesma (descontando em mais-valias presentes ou futuras) nos 5 anos fiscais seguintes à ocorrência dessa menos valia.

Note-se ainda que a tributação anual corresponde ao saldo entre as mais-valias imóveis e as menos-valias. Por conseguinte, se, por exemplo, vender dois imóveis e num deles apurar uma mais-valia e no outro uma menos-valia, a diferença entre os dois (portanto, o saldo) será o que fica sujeito a IRS.

5. Obrigações declarativas

As mais-valias (isentas ou não) e as menos-valias devem sempre ser declaradas através do anexo G da declaração Modelo 3 do IRS. Uma vez que o anexo G é válido para o agregado familiar inteiro, todas as compras e vendas do agregado familiar devem ser incluídas neste anexo.

Estando sujeitas a tributação, é no Anexo G que se opta ou não pelo englobamento sendo a tributação em sede de IRS como segue:

• Com englobamento: 50% das mais valias obtidas com a venda do imóvel serão englobadas no IRS e será tributado(a) de acordo com o seu escalão nesse ano fiscal;

• Sem englobamento: estes rendimentos serão taxados à taxa liberatória de 28%.

6. Isenções

Há determinadas situações previstas em que as mais-valias pela venda de imóveis estão isentas do pagamento de IRS. São elas:

• Caso o imóvel vendido tenha sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989, caso em que a mais valia não será sujeita a IRS;

• Caso se trate de um imóvel declarado como habitação própria permanente (HPP) e o valor da mais valia seja reinvestido na aquisição, construção ou obras em uma nova HPP. Neste caso o reinvestimento terá que ser feito nos 36 meses seguintes à venda do primeiro imóvel ou 24 meses anteriores à compra. No entanto, para que se possa obter este financiamento, o contribuinte terá que investir a totalidade do valor da venda da primeira HPP. No caso de não o fazer as mais valias obtidas serão tributadas na parte não investida.

• Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própriae permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

○ O imóvel vendido era HPP;

○ O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP.

Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário:

Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido

○ A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;

○ Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

○ Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia x (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)

7. Mais-valias para não residentes

Os sujeitos passivos não residentes em território português são tributados a uma taxa especial de 28% sobre mais-valias.

No entanto, aqueles que sejam residentes noutro Estado-Membro da UE ou aqueles do Espaço Económico Europeu e que tenham intercâmbio de informações fiscais podem optar pela tributação das mais-valias imobiliárias às mesmas taxas que estão definidas para os residentes. No entanto, para determinar a taxa de imposto é considerado o rendimento do contribuinte em todo o mundo (nas mesmas condições aplicáveis a sujeitos passivos residentes).

8. Mais-valias em alojamento local

Um proprietário que retire o seu imóvel do regime de alojamento local (AL) terá que pagar mais-valias sobre o imóvel, ainda que não venda o imóvel.

É possível que os proprietários que coloquem no arrendamento habitacional imóveis antes afectos a uma actividade empresarial deixem de ter que pagar mais valias, como por exemplo afectando-os a arrendamento para habitação permanente.

9. Mais-valias em imóveis adquiridos por herança

No caso dos bens adquiridos a título gratuito (como sejam as heranças ou doações), é considerado como valor de aquisição um dos seguintes:

• O valor que tenha sido considerado para efeitos de liquidação de imposto do selo;

• O valor que serviria de base à liquidação de imposto do selo, caso este fosse devido.

10. Regime de exclusão

Até final de 2014 apenas estava prevista a exclusão de tributação no caso de reinvestimento. Isto é, quando o produto da alienação era utilizado na aquisição de outro imóvel e este viesse também a configurar habitação própria e permanente do sujeito passivo e do seu agregado familiar.

O legislador fiscal, atento à situação de estrangulamento financeiro das famílias e dificuldades destas em solver os seus compromissos financeiros associados a empréstimos contraídos com aquisição de imóvel, vem criar uma exclusão de tributação temporariamente aplicável.

Estão em causa as situações de alienação de habitação própria e permanente quando a quantia da venda é utilizada para pagamento do empréstimo bancário, sem que seja exigido o reinvestimento numa outra habitação. Aliás, uma das condições é que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.

Apenas estão abrangidas por este regime de exclusão de tributação as alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020 e cujos contratos de empréstimo tenham sido celebrados até 31 de dezembro de 2014.

Sendo também de referir que quando o valor de realização do imóvel é parcialmente utilizado, a exclusão de tributação apenas abrange a parte proporcional dos ganhos correspondentes.

11. Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:

• O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;

• Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

12. Mais-valias em imóveis que beneficiaram de apoios do estado ou outras entidades públicas

O regime de reinvestimento de mais-valias auferidas na venda da habitação própria e permanente, não será aplicado nas situações em que os imóveis:

• Tenham beneficiado de apoio estatal não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário para efeitos de IMI; e

• Sejam vendidos antes que tenham decorrido 10 anos sobre:

1) Data da sua aquisição;

2)Assinatura da declaração comprovativa da receção da obra; ou

3)Do pagamento da ultima despesa relativa ao apoio publico não reembolsável.

As despesas e encargos incorridos com a valorização de bem imóvel abrangido pelas condições acima mencionadas, apenas são considerados na parte que exceda o valor do apoio não reembolsável recebido e a mais-valia é tributada em 100% do seu valor.

13. Habitação própria e permanente – novo regime de reinvestimento para pensionistas ou maiores de 65 anos

O regime de reinvestimento de mais-valias auferidas na venda da habitação própria e permanente será também aplicado se:

• O sujeito passivo ou o cônjuge for pensionista ou tenha pelo menos 65 anos de idade, na data da transmissão do imóvel; e

• For celebrado contrato de seguro ou seja efetuada adesão individual a um fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico ou ainda realizada uma contribuição para o regime público de capitalização no 6 meses posteriores à data da transmissão; e

• For adquirida uma prestação regular periódica de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido; e

• Seja manifestada a intenção de proceder ao reinvestimento, total ou parcial, e o respetivo montante seja incluído na declaração de rendimentos anual.

14. Tributação das Mais-valias (1) (2) (3)

O saldo anual positivo apurado entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no mesmo ano é sujeito a tributação, conforme abaixo detalhado:

Acções (4) Taxa especial de 28%

Obrigações e outros títulos de dívida (4) Taxa especial de 28%

Quotas e valores mobiliários

que não os referidos anteriormente (4) Taxa especial de 28%

Imobiliárias (5) (6) _• Taxas finais de IRS

• As mais-valias imobiliárias obtidas por residentes fiscais são tributadas em 50%

• As mais-valias imobiliárias auferidas por entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português, que sejam domiciliadas em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal mais favorável, estão sujeitas à taxa especial de 35% (já existem acórdãos a deliberar tributar as mais-valias de não residentes como as de residentes)..

Notas:

(1) Os sujeitos passivos não residentes em território português são tributados a uma taxa especial de 28% sobre mais-valias. Os que qualifiquem como residentes noutro Estado-Membro da UE ou do EEE (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal) podem optar pela tributação das mais-valias imobiliárias (imputáveis ou não a estabelecimento estável situado em território português) às taxas previstas para residentes. Para efeitos de determinação da taxa, devem ser considerados os seus rendimentos mundiais nas mesmas condições aplicáveis a sujeitos passivos residentes.

(2) As mais-valias realizadas por não residentes fiscais em Portugal com a transmissão onerosa de partes sociais, outros valores mobiliários, warrants autónomos emitidos por entidades residentes em território português e negociados em mercados regulamentados de bolsa e instrumentos financeiros derivados celebrados em mercados regulamentados de bolsa, poderão beneficiar de isenção de imposto, desde que cumpridas as seguintes condições:

o As pessoas singulares não residentes e sem estabelecimento estável em território português não sejam residentes em “paraísos fiscais”;

o Não se tratar de mais-valias realizadas com a transmissão onerosa de acções ou outras participações no capital de sociedades residentes em território português cujo ativo seja constituído, em mais de 50%, por bens imobiliários aí situados ou, tratando-se de SGPS ou sociedade detentora de participações, se esta se encontrar em relação de domínio, a título de dominante, com uma sociedade cujo ativo seja constituído, em mais de 50%, por bens imobiliários aí situados.

(3) Consideram-se, igualmente, como mais-valias obtidas em território português as realizadas com a alienação de partes socais de sociedades não residentes em Portugal, quando, em qualquer momento, nos 365 dias anteriores à alienação, o valor das partes sociais resulte, direta ou indiretamente, em mais de 50%, de bens imóveis situados em território português, com exceção dos bens imóveis afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial que não consista na compra e venda de bens imóveis.

(4) As mais-valias de partes sociais relativas a micro e pequenas empresas não cotadas nos mercados regulamentado ou não regulamentado da bolsa de valores são consideradas em 50% do seu valor. Para o efeito, deve a sociedade ser identificada na declaração de IRS do alienante pelo seu número de contribuinte.

(5) Os ganhos com a alienação de imóveis, destinados a habitação própria e permanente, poderão ser excluídos de tributação se o sujeito passivo reinvestir o valor de realização, deduzidos da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, na aquisição da propriedade de outro imóvel, em Portugal, em qualquer outro Estado-Membro da UE, ou no EEE, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações, no prazo de 24 meses, no caso de o reinvestimento ser anterior à realização da mais-valia ou 36 meses, no caso do reinvestimento ser posterior à realização da mais-valia.

(6) Estando em causa a transmissão de imóveis adquiridos por doação, isenta de Imposto do Selo por existirem laços familiares, considera-se como valor de aquisição o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação.