Embedded Files
Источники: «XXI Век», Real Estate Solutions, Colliers International в Украине и GIN Consulting Group
Проекты: источник - «XXI Век» Таблица
3. Арендные ставки в ТЦ Одессы, USD за 1 кв. м в месяц
Источник: Colliers International в Украине
Начало статьи
«Морские ворота» Украины все больше привлекают инвесторов, девелоперов и розничных сетевых операторов. Портово-торговой Одессе специалисты пророчат лидерство по торговым площадям среди регионов минимум до 2010 года.
На Дерибасовской не только пивные
Сегодня в Одессе семь торговых и торгово-развлекательных центров различной специализации совокупной торговой площадью, превышающей, по оценкам девелоперов, 60-70 тыс. кв. м (таблица 1). Особенно бурно рынок торговых центров в городе развивался в последние два года. На протяжении 2005-2006 гг. ввели в эксплуатацию около 40 тыс. кв. м площадей в составе ТЦ. «Однако, несмотря на существенный всплеск предложения на рынке, спрос на торговые площади остается неудовлетворенным. На данный момент в центре города сложно найти качественные торговые помещения, – комментирует Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия». – Рынок города может поглощать по 60-70 тыс. кв. м торговых площадей ежегодно». И хотя в ближайшие несколько лет ожидается выход на рынок еще пяти крупных торговых центров, спрос на современную торговую недвижимость в Одессе не будет удовлетворен, как считают эксперты, еще как минимум 5-7 лет.
Изменится и структура рынка торговых площадей в ТЦ по их расположению в городе. Если нынче около 40% этой площади находится в спальных районах Одессы (в других городах-миллионниках на такие районы приходится заметно меньшая доля), то к 2008 г., по прогнозам специалистов «Украинской торговой гильдии», ситуация кардинально изменится. Доля торговых площадей в ТЦ, расположенных в районах, прилегающих к центру, вырастет более чем в три раза. А произойдет это и за счет сокращения доли площадей, что в спальных массивах города (диаграмма 1).
Прогнозы по совокупному росту современных торговых площадей в ТЦ, согласно исследованиям этой же компании, весьма оптимистичны: торговая площадь одесских ТЦ к концу 2008 г. возрастет практически в полтора раз и достигнет 195 тыс. кв. м, а общая площадь ТЦ превысит 290 тыс. кв. м (диаграмма 2). Количество торговых метров на тысячу жителей города при этом достигнет 198 кв. м. Считается, что для Одессы уровень насыщения составляет не менее 250 кв. м на тысячу жителей. А посему ненасытный одесский рынок «проглотит» весь этот объем новых торговых помещений. Правда, по оценкам другого девелопера, прирост площадей в ТЦ окажется более умеренным. Colliers International предполагает, что к 2010 г. в одесских торговых центрах будет всего около 180 тыс. кв. м торговой площади (диаграмма 3).
По причине высоких темпов роста местного рынка торговой недвижимости и его достаточно высокой доходности Одессу считают привлекательной многие девелоперы. Она входит в число приоритетных городов для развития проектов торговой недвижимости компании «XXI Век», известной по столичным центрам «Квадрат». «Одесса один из наиболее интересующих нас городов, в которых мы планируем развивать свой новый формат ТЦ – «гипермаркет-галерея» общей площадью от 35 тыс. кв. м», – рассказывает Максим Белоус, директор по маркетингу и стратегическому развитию девелоперской компании «XXI Век». Компания «Лекс-Холдинг» приобрела в Одессе земельный участок и предположительно откроет здесь в ближайшие 2-3 года ТРЦ формата «Караван». По слухам, на участке земли площадью 8-10 га в жилом районе западной части города может возникнуть еще один крупный торговый объект. В кулуарах специалисты поговаривают и о других, не менее одиозных замыслах операторов. Уже сейчас, как утверждают девелоперы «XXI Века», в городе реализуются минимум четыре значимых проекта по возведению новых торговых центров (таблица 2).
Причины привлекательности
По оценкам компании GIN Consulting Group (г. Одесса), привлекательность города для девелоперов и торговцев обусловлена тремя основными факторами: удачным месторасположением города; особенностями его социальной структуры и сложившимися особенностями земельных отношений. Под удачным месторасположением подразумевается то, что Одесса – город портовый, "морские ворота" всей страны. Этот транспортный узел играет огромную роль в мировой системе транспортировки и обработки грузов, отправляемых из Балкан в Северную Европу, из России на Ближний Восток и в Азию, из стран Средиземноморья в Скандинавию. Поэтому и «первенство по инвестиционной привлекательности принадлежит, – как считает Максим Белоус, – именно складской и торговой недвижимости».
Социальная структура города и региона отличается от других регионов страны тем, что здесь достаточно многочисленный "средний" класс, а это – основная категория потребителей.
Среднестатистический одессит оставляет в супермаркете 15-18 дол. при покупке продуктов питания, предметов личной гигиены и бытовой химии. А по западноевропейским меркам при сумме чека в 9 дол. можно говорить о создании в таком городе крупного торгового центра. «Несмотря на то что у нас среднестатистическая цена чека уже в два раза превышает индикативный показатель, полноценных ТЦ крайне мало», – комментирует положение дел в городе Александр Гюльназаров, директор по маркетингу компании GIN Consulting Group.
Что касается земельного вопроса, то значительная часть свободной земли, пригодной для реализации девелоперских проектов, уже находится в частной собственности. А это намного упрощает процесс получения земли под торговую недвижимость. В то же время дороговизна участков сдерживает развитие девелопмента в регионе. Максим Белоус к сдерживающим факторам относит то, что на первичном рынке земли чрезмерно высокие риски, связанные с землеотводом, а на вторичном – «завышенная стоимость земли, что делает экономически невыгодным строительство новых торговых объектов». В одесском регионе действительно сложилась своеобразная земельная ситуация. Еще с дефолта 1998 г. значительная часть местных инвесторов, стремясь защитить свои капиталы, массово выкупала земельные участки различной величины и назначения. К тому же Одесса – по сути, пока единственный город Украины, в котором реально работает процедура выкупа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на аукционных торгах. Однако крупные земельные участки под торговые центры – дефицит, особенно в центре города. Это, по мнению Галины Малиборской, директора департамента торговой недвижимости компании «Colliers International в Украине», «значительно ограничивает дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости в Одессе».
Источники доходов девелоперов
Сдавать в аренду площади в одесских торговых центрах – занятие довольно выгодное. Ставки почти такие же высокие, как и в Киеве. Специалисты поясняют это тем, что затраты на строительство ТЦ в столице и в Одессе сопоставимы. Вообще-то, при возведении ТЦ в регионах, как известно, затраты составляют в среднем 0,7-1 тыс. дол. на 1 кв. м. Арендная ставка – 20-80 дол. за 1 кв. м в месяц. В действующих одесских ТЦ стоимость аренды повыше – 30-200 дол., действительно почти как в столице. К тому же, как отмечают операторы, на протяжении 2006 г. расценки на аренду торговых площадей даже возрастали, особенно в самых современных торговых центрах и причисляемых к успешным. Главная причина роста: повышение спроса на качественные торговые площади. В итоге заполняемость торговых объектов арендаторами в городе практически стопроцентная. В 2007 г., по мнению г-на Непоседова, «с учетом новых проектов этого года ставка в среднем даже снизится. Это связано с тем, что ТЦ 2007 г. уступают по качеству и расположению своим предшественникам. Рост цен продажи и аренды отдельно стоящих помещений прогнозируется на уровне не менее 10-15%». По информации г-жи Малиборской, самые высокие расценки на аренду в городе – для торговцев одежды, аксессуаров, парфюмерии и ювелирных изделий, порой – более 100 дол. за 1 кв. м в месяц. Для других встроенных магазинов/секций в центре города арендная ставка составляет 50-60 дол., а для магазинов в спальных районах – 30-40 дол. (таблица 3). Если попытаться приобрести торговое помещение в собственность, то в центре Одессы за него запросят ориентировочно около 1900 дол. за 1 кв. м, а в среднем по городу – 1500 дол. В последующие годы в связи с некоторым ростом насыщения рынка расценки на аренду все-таки будут постепенно уменьшаться, а доходности торговой недвижимости – понемногу снижаться и приближаться к показателям европейских стран, считают эксперты.
Google Sites
Report abuse