Embedded Files
Торговая недвижимость
Информация на 25 октября 2006г. Одесский регион. Выдержки из материалов проведенных исследований и анализа.
1. Общая привлекательность ТРЦ для города.
Наш город по некоторым оценкам занимает второе место в Украине по привлекательности для инвестиций в недвижимость. При этом, мы находимся на таком этапе развития локального рынка недвижимости, когда рынок «коротких денег», в виде проектов дорогой жилой недвижимости, становится менее рентабельным и более рискованным.
В то же время, рынок более «длинных денег», в виде проектов офисной или торговой недвижимости, а так же проектов, связанных с логистическим или рекреационным бизнесом становятся более привлекательными для инвестирования средств.
Однако, при этом, освоение привлекательных в финансовом плане рынков офисной, логистической, торговой или рекреационной недвижимости требует, в отличие от рынка жилой недвижимости, наличия опытного оператора соответствующего рынка, под стандарты которого отбираются земельные участки под строительство, и создаются подобные проекты.
Сегодня в Одессе представлены несколько действующих торговых и торгово-развлекательных центров, с различной степенью успешности их реализации, и различной специализацией. При этом существует некоторая неразбериха с тем, что декларируемый тип объекта торговой недвижимости нередко не соответствует его реальному содержанию.
При том, что в Одессе сегодня практически отсутствует такой тип торговой недвижимости, как «торговый молл», не представлены форматы торговых центров в 100 000 м2 и более, наш город занимает второе место в Украине по уровню развития современной торговой недвижимости.
При наличии сегодня 8 действующих торговых и торгово-развлекательных центров, в ближайшей перспективе мы ожидаем выход на рынок еще 5, из которых 3 будут представлять формат 100 000 м2 и более.
Есть все основания считать, что спрос на современную торговую недвижимость в Одессе даже с учетом перспективных проектов, будет неудовлетворен еще не менее, чем 5-7 лет. С учетом же развития города, как рекреационного и туристического центра, перспектива развития этого сегмента недвижимости представляется еще более привлекательной.
Изучение потребительского поведения уже сегодня говорит о том, что местный менталитет сильно отличается от потребительского поведения в других регионах Украины. В частности, одесситы предпочитают совершать покупки продуктов, например, 3-4 раза в неделю, в то время как в восточных и центральных областях эта частота сводится к 1 разу в неделю.
Такой стереотип потребительского поведения говорит о том, что для нашего массового потребителя формат торгового центра более привлекателен и востребован, чем формат обычного супермаркета.
Особенностью местного рынка является достаточно развитый слой среднего потребительского сегмента. Его доля в структуре населения составляет сегодня в среднем от 12% до 18%. Средняя цена потребительского чека в ТЦ города составляет $19-20, а крупнейшая сеть гипермаркетов «Таврия В» недавно вынуждена была поднять «цену» дисконтной карточки с 500 гр. до 1000 гр., ввиду очень высокой частоты их выдачи. Т.е. кассовые чеки в $100 и выше стали весьма частым явлением!
При этом следует иметь ввиду, что ТМ «Таврия В» ориентирована отнюдь не на элитный уровень приобретателей, а именно на тот самый средний потребительский сегмент, о котором говорилось выше.
Понимая, что рынок современной торговой недвижимости в Одессе сегодня находится на этапе своего формирования, и оценивая потенциал этого сегмента в Одессе как очень перспективный, нашей компанией было проведено предварительное исследование рынка современной торговой недвижимости в Одессе.
2. Анализ существующих ТЦ ТРЦ на рынке Одессы.
Для оценки существующего состояния рынка современного ритейла в Одессе в качестве объектов изучения были отобраны наиболее крупные объекты торговой недвижимости города, которые в том или ином контексте соответствуют понятию торговый (торгово-развлекательный) центр.
Следует сразу оговориться, что по сути, при достаточно строгой фильтрации существующих объектов торговой недвижимости, из отобранных нами может остаться всего 30%. Однако, для нас в данном случае важным было не «соответствие жанру», а понимание того, какие именно форматы, с их недостатками и несоответствиями наиболее популярны у массового потребителя.
Понимание этой особенности и местной специфики позволит лучше понять то, какие альтернативные предложения могут существенно изменить структуру рынка торговой недвижимости.
Основными параметрами отбора были:
- общая площадь объекта торговой недвижимости - от 10 000 м2;
- позиционирование объекта торговой недвижимости в качестве ТРЦ.
Исходя из принятых нами критериев, для анализа были отобраны следующие объекты торговой недвижимости.
«Галерея Афина», ТЦ «Европа», ТЦ „МегаАнтошка",
ТЦ «Среднефонтанский», ТЦ «Вузовский», ТРЦ «Наталка-Сити», ТРЦ «Семья», ТЦ «Аврора», ТЦ «Новый Привоз».
Ниже будут рассмотрены все основные параметры перечисленных объектов торговой недвижимости, которые мы свели в своеобразные «паспорта» проектов. Однако, имеет смысл остановиться на ряде факторов, влияющих, по нашему мнению, на капитализацию бизнеса в том или ином ТЦ (ТРЦ)
■ Ранжирование ТРЦ по параметрам
Прежде чем составлять и анализировать паспорта объектов торговой недвижимости, проведем сравнительный анализ полученных в результате полевого исследования параметров.
Для удобства дальнейшей работы приведем сводные данные.
Итого: Общая площадь профессиональных торговых площадей в г.Одессе на 25 октября 2006г. - 105 600 кв м
Из приведенных данных можно сделать выводы о наиболее распространенных тенденциях для ТЦ/ТРЦ на местном рынке.
По занимаемой площади
1.Практически все создаваемые ТРЦ тяготеют к этажности в 2-3 этажа, с
учетом коммерческого использования части площадей цоколя. Исключения
составляют разве что ТЦ «Галерея Афина» и ТЦ «Европа».
При этом следует иметь ввиду, что ТЦ «Галерея Афина» проектировалась и утверждалась как пятиэтажный комплекс, где пятый этаж - технический. Этим объясняется тот факт, что эскалаторы здесь предусмотрены только до 4-го этажа. Что касается ТЦ «Европа», то при меньшей этажности, здание не могло бы обеспечить формат именно ТЦ. Небольшая площадь отведенной площадки, и её стоимость практически в самом центре города диктовали свои условия разработчикам.
2.Наибольшие форматы площадей торговых залов имеют сегодня
показатель всего в 25000 м2. При этом, владельцы ТРЦ «Среднефонтанский»
декларируют развитие своего комплекса до формата 100-120 тыс. кв. метров.
Т.е. совершенно очевидно, что все то, что сегодня есть на локальном рынке качественной торговой недвижимости Одессы представляет собой небольшие форматы от 10 до 25 тыс. кв. метров.
По качеству концепции
Одним из основных показателей принадлежности того или иного объекта торговой недвижимости к формату ТЦ (ТРЦ) является формирование прибыли владельцев этого бизнеса не от продажи собственных товаров, а от аренды.
Из приведенных данных очевиден диссонанс в отношении ТЦ «Вузовский» сети «Таврия В».
При том, что этот объект позиционируется как торговый центр, простой анализ генерирования денежного притока показывает, что по сути это гипермаркет, с элементами ТРЦ. При этом к элементам ТРЦ можно отнести достаточно развитый и большой по площади фаст-фуд «Стакан» и детский ледовый каток «Лужа».
Этот объект торговой недвижимости мы принимаем в расчет исключительно из-за его высокой популярности в среде потребителей. Сам этот факт говорит о том, что с появлением на рынке более качественного ТЦ (ТРЦ), позиция «ТЦ Вузовский» на рынке торговых центров будет занята другим брендом, а этот проект займет свое место в другой нише объектов торговой недвижимости.
Оценивая качество реализованных концепций торговых центров, остановимся на двух самых неудачных.
Крупнейший из них - проект «Галерея Афина».
Неудачность этого проекта определяется не только непродуманным арендным менеджментом, но и непродуманностью решений по организации коммуникаций и инженерными просчетами.
Самой большой ошибкой проекта является несогласованность позиционирования торговой части проекта и фастфуда. Они ориентированы на два совершенно разных класса потребителей, которые между собой никак не связаны. При этом фаст-фуд и продуктовый супермаркет ориентированы на массового потребителя среднего потребительского сегмента, а значительная часть торговой зоны в виде дорогих бутиков - на верхний сегмент потребителей.
Таким образом якорный бренд не обеспечивает необходимый поток посетителей для основной части арендаторов. На сегодняшний день нет четкой торговой политики по брендам, которая бы ориентировалась на потребности определенных потребительских сегментов. По проведенному анализу, ни одна из линеек ценности по сегментам потребителей не замкнута в целостную систему.
Неправильно размещены якорные бренды. Их расположение по комплексу не способствует управлению потребительскими потоками. Основные потоки потребителей не поднимаются выше 1-го этажа.
Неправильно выстроена логика продаж коммерческих площадей. В первую очередь были проданы высоколиквидные предложения, а не наоборот. К тому же процесс продажи торговых площадей в ТЦ часто не управлялся менеджментом компании-инициатора проекта.
Вторым серьезным просчетом является плохая инженерная проработка вопроса формирования и управления потоками посетителей.
Суммарный поток людей с учетом общей грузоподъемности лифтов и времени цикла подъем/спуск составляет 40-42 чел. в мин. на три последних этажа, при абсолютном неудобстве доступа к лестнице, которая к тому же с 6-го на 7-й этаж спроектирована вовсе как пожарная. Т.е. эта коммуникация не предусмотрена для массового потока посетителей.
Т.е. нагруженность лифтовых групп предполагает потребительский поток в 840 человек за час (14 чел. в мин) на каждый из верхних этажей, что является средним показателем интенсивности посетительского потока для торговых площадей и избыточным показателем для офисных помещений (если таковые там располагать по новому замыслу владельцев комплекса).
Таким образом, пассажиропоток может быть рассчитан на размещение дорогих бутиков. При этом такие бутики разместить на верхних этажах вряд ли удастся.
В правом крыле здания лифтов больше, чем в левом. На 7-м этаже в левом крыле здания из-за того, что техническое помещение перекрывает пандусную коммуникацию, а лифтовой группы вовсе нет, часть помещений будет испытывать недостаток в лифтовых коммуникациях.
Непродуман в инженерном и концептуальном плане автомобильный паркинг.
Если учесть, что площадь, окружающая комплекс «Афина» будет закрыт для проезда автотранспорта, а вокруг здания будут размещены открытые кафе и бистро, то возникает сомнение в целесообразности размещения подземного паркинга практически в середине пешеходной зоны, т.к. подъездные пути для него оказываются практически "отрезанными".
Кроме того, в существующем паркинге, по оценке потребительской фокус-группы, сетка несущих колонн будет вызывать неудобства при маневрировании в процессе парковки, въезда и выезда.
Службе аренды не удалось привлечь в комплекс известные мировые бренды, что сделало проект рядовым для нашего города.
Второй аналогичный «неудачник» - Торгово-развлекательный центр «Семья».
В Торговом Центре «Семья» длительное время наблюдается устойчивая отрицательная динамика продаж.
Многие арендаторы жалуются не просто на низкие прибыли, а следовательно низкую эффективность арендуемой площади, а на убыточность работы на арендуемых в ТЦ площадях.
Такое положение формирует устойчивый отрицательный имидж ТЦ в целевой аудитории потребителей и потенциальных арендаторов. Имидж, который
тиражируется и самовоспроизводится в кругах потребителей и бизнесменов, затрудняя работу над коррекцией арендной политики ТЦ.
Предварительное изучение выявило основную проблему - крайне низкий поток посетителей.
Существует несколько причин существования этой проблемы. А именно: Не выдержана арендная политика в части уровня представленных брендов. Это произошло в силу отсутствия четко прописанной МИССИИ торгового центра, элементом которой является определение стратегии выхода на рынок и развития бизнеса.
Ввиду отсутствия стратегии нет четкого определения своего целевого потребительского сегмента, четкой ориентации на него, на его предпочтения и стереотип покупательского поведения.
Не удобно транспортное сообщение в районе расположения ТЦ. Практически половина жилого массива если и знает о существовании ТЦ «Семь Я», испытывает неудобства его посещения, т.к. сегодня нет транспортного сообщения между двумя основными магистралями - пр. Добровольского и Днепропетровской дорогой, где расположен ТЦ.
Здесь, так же как и в ТЦ «Галерея Афина» нет четкой торговой политики по брендам, которая бы ориентировалась на потребности определенных потребительских сегментов. Представленные бренды ориентированы на два смежных потребительских сегмента, но так же как и в случае с «Афиной», ни одна из линеек ценности по сегментам потребителей не замкнута в целостную систему. Так же неправильно размещены якорные арендаторы.
Их расположение по комплексу не способствует правильному управлению потребительскими потоками.
В качестве резюме по ТЦ «Семья»
Половина пос. Котовского не имеет транспортной связи с ТЦ;
Плохо организовано управление потоками посетителей между I и II
ярусами, а так же между торговыми улицами I яруса;
3.Очень слабо представлены развлекательно-досуговые элементы ТЦ
При этом следует сказать, что «ООО Филадельфия» (владелец ТРЦ)
удалось решить несколько критичных проблем, а именно - вопрос нормального функционирования продуктового супермаркета, и концепцию размещения и стилизации зон отдыха и фастфуда.
Панорама
ТРЦ «Наталка-Сити».
Основан двумя бывшими соучредителями сети «Рорус» (компания «ООО Филадельфия»), которые сегодня работают с группой «Берега», в чьей собственности находится сеть супермаркетов «Наталка».
ТРЦ создан на базе недостроенного здания второго ТРЦ «Семья», и несет на себе многие особенности концепции ТРЦ «Семья». При этом, с точки зрения выдержанности политики в отношении арендаторов, уровня их бренда, и управления потоками посетителей, «Наталка Сити» ушла вперед по сравнению со своим прототипом. Хотя особой популярности у потребителя так и не приобрела. В зоне её маркетингового влияния господствует бренд «Вузовский», который серьезно сокращает зонирование ТРЦ.
Развлекательный элемент ТРЦ - детский центр «Солнечный город» по уровню своего решения далеко отстает от детского центра «Юла» (группа «Европродукт») и «Игроленд» (ТРЦ «Среднефонтанский»).
Позиционирование ТРЦ как торгового центра «все для молодой семьи» не подкрепляется ни ассортиментным рядом (отсутствует бытовая электроника и бытовая техника, мебель, пр.), ни ценовой политикой и уровнем брендов. Особенно это касается аксессуаров для дома, посуды, пр.
В целом сработал тот же фактор - неразвитость рынка арендаторов. С другой стороны, для того, чтобы достойно реализовать заявленное позиционирование ТРЦ ему просто не хватает места.
ТЦ «Вузовский»
О таком явлении на местном рынке ТЦ, как «Вузовский», уже говорилось выше.
Мы уже упоминали о том, что доход от аренды составляет сегодня всего 4% от общей величины денежного притока.
При этом собственники бренда продолжают сокращать долю прибыли от аренды за счет расширения собственного ассортимента продажи. Более того, наметилась тенденция, характерная для бизнеса колхозных рынков: дистрибьюция начинает заменяться собственными торговыми знаками, что уже вряд ли позволит относить сеть «Таврия В» даже к категории супермаркетов.
Тот факт, что этот объект торговой недвижимости сегодня позволяет себе позиционироваться в качестве ТЦ более чем наглядно говорит о том, что действительно качественных современных торговых центров с современным менеджментом и стандартами ритейл-бизнеса в нашем городе пока нет.
ТЦ «Аврора»
Этот проект рассматривается нами исключительно в силу того, что позиционируется как Торговый центр.
Ни формат торговых площадей, ни представленность ассортиментного ряда (из-за элементарной нехватки той же площади), ни формат якорных видов бизнеса не позволяют рассматривать всерьез этот объект торговой недвижимости именно в качестве современного ТЦ. Если бы не группа FMCG, концепция этого ТЦ мало чем отличалась бы от привычного старшему поколению советского универмага.
Из сказанного можно сделать еще один вывод: если все последующие ТЦ (ТРЦ) не перешагнут за рубеж 20 тыс. кв. метров, мы будем получать одни и те же «недоразвитые» проекты местного уровня.
В нашем перечне объектов современной торговой недвижимости Одессы остались еще два. Это ТРЦ «Среднефонтанский» и ТЦ «Европа».
На сегодняшний день это, пожалуй единственные два ТЦ, которые можно считать действительно современными. Оба объекта признаются таковыми и киевскими экспертами в области торговой недвижимости.
К тому, что уже говорилось о ТЦ «Европа» можно добавить, пожалуй, наиболее успешную реализацию концепцию небольшого ТЦ в историческом центре города. Небольшой формат ТЦ сразу же определил уровень притязаний его владельцев: небольшие по формату, но брендовые бутики, предлагающие дорогие аксессуары, ювелирную и парфюмерную продукцию, одежду, обувь, а так же полноформатный ресторан, отличный от формата фаст-фудов.
Достаточно продумано размещение арендаторов по этажам, позволяющее эффективно управлять потоком посетителей. Практически 100% величины денежного притока формируется за счет арендных поступлений. Единственным серьезным недостатком проекта является отсутствие паркинга для автомобилей посетителей. Однако, этот недостаток скрадывается расположением ТЦ практически в пешеходной зоне.
В свою очередь, окружение пешеходной зоны накладывает ряд серьезных трудностей на процесс операционного обслуживания продовольственного супермаркета. Все что относится к обеспечению подвоза продуктов в оперативный склад, сопряжено с рядом неудобств как физических, так и временных.
ТРЦ «Среднефонтанский»
Пожалуй, самый удачный проект ТРЦ в нашем городе. Фактически то, что представлено сейчас, это только первая очередь проекта. С учетом ввода второй очереди ТРЦ, его суммарная площадь возрастет до 120 000 м2.
К особенностям стратегии развития ТРЦ «Среднефонтанский» в первую очередь следует отнести хорошо продуманную концепцию проекта. Сам ТРЦ был ориентирован на потребителей из числа жителей строящегося рядом микрорайона «Чудо-город».
Около 700 семей, на которых рассчитан новый жилой комплекс, а так же ряд прилегающих новых жилых домов, сданных в эксплуатацию 2-3 года назад, должны составить 75% потребительскую базу ТРЦ. Остальная часть потребителей до 100% уровня дополняется за счет развитой транспортной коммуникации, прилегающей к ТРЦ и близости ж/д вокзала.
Исходя из такой потребительской ориентации, были подобраны и бренды арендаторов. При этом, здесь впервые в одесской практике привлекались известные зарубежные бренды соответствующего сегмента, а так же крупные столичные отраслевые операторы. Таким образом, был преодолен один из основных «камней преткновения» местных ТРЦ - проблема качества арендаторов.
Очень профессионально решена зона отдыха и развлечений: 7-ми зальный кинотеатр на последнем, третьем этаже ТРЦ, а так же один из лучших в городе детских игровых комплексов «Игроленд».
ТРЦ «Среднефонтанский» имеет все шансы стать весьма успешным проектом в регионе благодаря большому формату торговых площадей, и качественному управлению проектом.
Ранжирование ТРЦ у потребителей
Если выстраивать по уровню реализованной концепции все рассмотренные нами проекты ТЦ/ТРЦ в Одессе, то несомненным лидером будет ТРЦ «Среднефонтанский». Середина рейтинга реализации концепции ТЦ/ТРЦ представляется очень неоднозначной ввиду именно размытости стандартов и форматов объектов торговой недвижимости, которые заявляют себя в классе ТЦ.
Действительно, кого поставить выше в рейтинге: ТЦ «Вузовский», который таковым не является по сути, или ТРЦ «Наталка-Сити», которая не смогла полноценно развернуть концепцию ТРЦ из-за нехватки площадей? И можно ли сравнивать двух фактических аутсайдеров «Афину» и «Семью», которые по качеству принципиально разные? С очевидностью можно сказать только, что в ближайшей перспективе явным лидером в сегменте ТЦ может стать ТРЦ «Среднефонтанский». К наиболее неудачным проектам можно отнести ТРЦ «Семья» и ТЦ «Галерея Афина».
Это с точки зрения экспертной оценки. Если посмотреть на этот же вопрос глазами массового потребителя, а по сути именно он своими симпатиями расставляет все точки над «i», то картина получится несколько иной. Наиболее популярным в среде массового потребителя является гипермаркет «Вузовский».
Если проанализировать что именно предлагает покупателю гипермаркет «Вузовский», то становится понятным, что это преимущественно продовольственная группа товаров с очень широким выбором и ассортиментным рядом.
Если для обычного формата ТЦ продовольственный гипермаркет - якорный бизнес, формирующий постоянный поток посетителей для других арендаторов, то здесь этот элемент значительно гипертрофирован, и служит сам себе, а арендаторы только дополняют его. В соотношении занимаемых площадей,
продовольственный гипермаркет занимает более 60%, а все остальные виды сопутствующих товаров и услуг - не более 35%.
Какие выводы напрашиваются при оценке такого положения?
1. Очевидный факт, что продовольственная группа товаров для
одесситов, в частности, более востребована и актуальна, чем остальные
группы товаров.
Яркой иллюстрацией этого вывода является анализ ежеквартальных данных городской налоговой инспекции о показателях оборота в той или иной сфере экономики города. Продовольственная группа товаров FMCG по уровню оборота сравнима сегодня с оборотом в строительном бизнесе.
Таким образом, владельцы сети «Таврия В» просто эксплуатируют эту сторону потребительского поведения, характерную для Одессы. Возможно, именно местным менталитетом потребителей объясняется то, что «Таврия» не спешит выходить на другие регионы Украины: там могут оказаться иные потребительские предпочтения, которые вынудят менять «накатанный» формат.
2. Такое положение вовсе не означает, что массовый потребитель
не ждет альтернативного предложения.
Опыт открытия ТРЦ «Наталка Сити» показывает, что ожидания нового формата на местном рынке достаточно сильны. Известный факт, что в течении недели после открытия ТРЦ «Наталка Сити», наблюдался сильный отток покупателей из наиболее популярного гипермаркета «Вузовский», который расположен в 700 м от открывшегося ТРЦ.
Не увидев практически ничего нового, массовый потребитель вернулся в «Вузовский», но прецедент был наглядным.
В то же время, растет популярность ТРЦ «Среднефонтанский», причем не только в формате продовольственного гипермаркета, но и в части предложения по товарам непродовольственной группы. Это при том, что основная часть потребителей, на которую ориентируется этот ТРЦ еще не сформирована: до сдачи в эксплуатацию 1-й очереди ЖК «Чудо-Город» еще около 1 года.
Все это говорит о том, что с появлением на местном рынке крупного, продуманного проекта ТРЦ, торговых моллов, прочих форматов торговой недвижимости, неизбежно произойдет кардинальное перераспределение потребительских симпатий. При этом, как мы увидим, эта перспектива не столь отдаленная.
Уже сегодня выход на местный рынок всерьез рассматривают такие крупные игроки ритейла, как «Караван», IKEA, Echo Investment.
3. При наличии такого явления на местном рынке, как Оптовый
вещевой рынок «7-й километр» достаточно трудно создать альтернативное
предложение для потребителя среднего уровня достатка.
По этой причине все новые проекты ТЦ/ТРЦ должны в первую очередь очень тщательно проработать собственное позиционирование и выдержать его реализацию при отборе якорных и прочих арендаторов.
Наиболее близко к этой задаче подошел менеджмент ТРЦ «Среднефонтанский».
Не стоит полагать, что описанная ситуация останется таковой в ближайшие несколько лет. Рынок торговой недвижимости сегодня испытывает не меньший бум, чем рынок жилья 3-4 года назад.
Коль скоро затронут вопрос выхода на рынок перспективных проектов, то на сегодняшний день заявлено появление таких из них:
Для более наглядного понимания текущей и перспективной ситуации с развитием торговой недвижимости в Одессе имеет смысл оценить ряд факторов. Среди них показатель доли площадей ТЦ/ТРЦ в пересчете на 1000 жителей, а так же плотность распределения торговых площадей ТЦ/ТРЦ по территории города.
3.
Уровень насыщения города торговыми центрами.
Если верить статистике, то по подсчетам экспертов, в нашей столице на 1000 жителей приходится около 115 м2 качественных торговых площадей в виде
ТЦ. При этом, часто можно встретить ссылки на аналогичный показатель во Франции, или в Великобритании, где на 1000 жителей приходится до 500 м2. Этот показатель берется за безусловный индикатор потребностей в торговых площадях для Украины.
При этом, совершенно не учитывается менталитет и стереотипы потребительского поведения украинского покупателя и покупателя где-нибудь в Испании, например. Да и в пределах Украины мы можем констатировать весьма серьезные различия в практике потребительского поведения массового покупателя по регионам страны.
При этом, те же 180-250 м2 на 1000 жителей Праги, Будапешта или Варшавы никого не шокируют, ибо там спрос уже «догнал» предложение, что сказалось на понижении ставок аренды торговых площадей.
По общим оценкам, для Киева этот показатель считается приемлемым на уровне 200 м2 на 1000 жителей столицы. Ориентируясь на этот показатель, проведем сравнительный анализ нашей ситуации.
В самом начале такого анализа необходимо сделать допущения по вопросу тех объектов торговой недвижимости, которые попадут в расчеты. Предполагается, что за основу будет принят вышеприведенный список действующих сегодня торговых центров, исключая «Вузовский» (по сути своей гипермаркет) и ТЦ «Аврора» ввиду отсутствия концепции и низкого качества управления.
При оценке перспективных параметров, буду приниматься в расчет практически все заявленные выше перспективные проекты, независимо от сроков их выхода на местный рынок.
Суммарная площадь торговой недвижимости в формате Торговых (Торгово-развлекательных) Центров в Одессе составляет сегодня 105 600 м .
При общей численности населения города в 1 060 000 чел., на 1000 жителей города приходится 79,9 м2. Это среднегородской показатель насыщения (относительного насыщения) локального рынка качественными торговыми площадями.
Если принять за норму текущий Киевский показатель, то Одессе не хватает сегодня 37 206 м2 качественных торговых площадей. При этом, выход на рынок ТЦ «Победа» отнюдь не «закроет» всю потребность города, т.к. даже цифра в 115 м2 на 1000 жителей мала как для Киева, так и для Одессы.
К тому же ТЦ «Победа» позиционируется как «собрание лидирующих брендов». Т.е. это ТЦ, ориентирующийся на потребительский слой от «Верхний нижний» и выше. В то время как массовый потребитель сосредоточен в сегментах «Средний средний» и «Средний верхний».
Оценивая реальную потребность города в современных качественных торговых площадях, мы не стали ориентироваться на аналогичные показатели ни
в других странах, ни в столице. Мы предлагаем оценить насыщение районов города торговыми центрами, и исходя из этого строить дальнейшие прогнозы.
Центральный и приморский р-н:
Население - 140 тыс. чел.; Суммарная площадь ТЦ - 60 240 м2. Насыщенность - 430,29 м2 на 1000 жителей
ж/м «Таирово»:
Население - 310 тыс. чел.; Суммарная площадь ТЦ - 14 720 м2. Насыщенность - 47,48 м2 на 1000 жителей
ж/м «Черемушки»:
Население - 210 тыс. чел.; Суммарная площадь ТЦ - 0 м2. Насыщенность - 0 м2 на 1000 жителей
ж/м «Котовский»:
Население - 350 тыс. чел.; Суммарная площадь ТЦ - 9 740 м2. Насыщенность - 27,83 м2 на 1000 жителей
м/р-ны «Слободка», «Ленинский», пр.:
Население - 50 тыс. чел.; Суммарная площадь ТЦ - 0 м2. Насыщенность - 0 м2 на 1000 жителей
При этом ТЦ центральной части города не испытывают дефицит потребителей при соотношении 430,29 м2 на 1000 человек.
Если считать что этот потребительский поток образован диффузией части потребителей ж/м «Черемушки», «Таирово» и «Котовский», которые «доформировывают» 100% потребительскую аудиторию ТЦ/ТРЦ центра города, то получаем «норму» насыщения объектами торговой недвижимости для Одессы.
Она составит в среднем 180-190 м2. на каждую 1000 жителей города, что в абсолютном выражении составит примерно 201500 м2 современных качественных торговых площадей.
Таким образом, потребность сегодняшнего дня составляет 117 тыс. м2.(это без учета площадей развлекательного, досугового и рекреационного назначения в составе таких комплексов, которые сами по себе составляют от 20% до 35% общей площади ТРЦ). Этих площадей не хватает уже сегодня. В перспективе 2-4 лет этот дефицит составит уже 280 300 м2.
Рост потребностей объясняется массой различных факторов, как например, специализация торговых комплексов по товарным группам, ориентация на различные потребительские сегменты, пр.
В целом, если принять в качестве аксиомы норму в 10 м2 на каждого посетителя ТРЦ, то учитывая только взрослое население города, общая площадь торговых площадей должна составить сегодня около 430 тыс. м2.
Понимая, что рынок ритейла в Украине сегодня развивает очень стремительно, что доходность от аренды торговых площадей в Украине в 2-3 раза выше, чем в Европе, многие инвесторы стремятся как можно скорее войти на этот рынок сегодня. Результатом такой политики становятся сделки по покупке уже готовых форматов торговых площадей. Примерами могут служить сделки по сети «Квадрат Украина», «Пирамида», пр.
Не затрагивая специально вопрос уровня капитализации бизнеса, ориентированного на ритейл, заметим, что сегодня и в Одессе есть сведения по готовности продать уже готовые бизнесы, именно торговой недвижимости.
Подытоживая проведенную работу, можно сделать несколько основных выводов.
Проекты по созданию современных качественных торговых
площадей в Одессе имеют очень высокую ликвидность не только у
национальных, но и у международных операторов ритейла.
Дефицит торговых площадей более чем в 2 раза превышает
имеющиеся предложения;
Наиболее востребованы форматы в 50 000 м2 - 100 000 м2.
Наиболее перспективными районами для размещения крупных
проектов ТРЦ являются (по степени возрастания) ж/м «Котовский», ж/м
«Черемушки», ж/м «Таирово».
==============================================================================================================
И еще:
+++++++
Торговые центры г.Одессы:
Google Sites
Report abuse