Правила подсчета общей, полезной, арендуемой площади в торговых и офисных центрах

ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ОБЩЕЙ, ПОЛЕЗНОЙ И РАСЧЕТНОЙ ПЛОЩАДЕЙ, СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА, ПЛОЩАДИ ЗАСТРОЙКИ И ЭТАЖНОСТИ ЗДАНИЙ.

1. Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).

Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутреннихповерхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другиездания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и другихзалов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветныхпомещений следует включать в общую площадь здания в пределах толькоодного этажа.

При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряется на уровне пола.

2. Полезная площадь общественного зданияопределяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, атакже балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключениемлестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц ипандусов.

3. Расчетная площадь общественных зданийопределяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, заисключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовыхшахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенныхдля размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений взданиях учебных заведений, а также в зданиях больниц, санаториев, домовотдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных дляотдыха или ожидания обслуживаемых, включается в нормируемую площадь.

Площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадахи сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 и высотой 1,8 м иболее (за исключением ниш инженерного назначения), а также встроенныхшкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения)включаются в нормируемую площадь здания.

4. Площадь подполья для проветривания здания, проектируемого длястроительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья(технического чердака) при высоте от пола до низа выступающихконструкций менее 1,8 м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов,портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную ирасчетную площади зданий не включаются.

5. Площадь помещений зданий следует определять по их размерам,измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровнепола (без учета плинтусов). При определении площади мансардногопомещения учитывается площадь этого помещения с высотой наклонногопотолка не менее 1,6 м.

6. Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ?0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей здания определяетсяв пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающихконструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистогопола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурныхдеталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков,террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах(в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями,проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.

7. Площадь застройки определяется как площадьгоризонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя,включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным настолбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.

РАСЧЕТ ПЛОЩАДЕЙ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

1. Функциональное назначение площадей торгового центра.

По функциональному назначению площади торгового центра делятся на:

• торговые, т.е. предназначенные под размещение торговых предприятий;
• сервисные, предназначенные под размещение предприятий бытовыхуслуг (химчисток, ремонта обуви, одежды и т.п., парикмахерских и пр.) ифинансовых услуг (отделений банков, обменных пунктов);
• общественного питания, т.е. предназначенные под размещение предприятий общественного питания (кафе, ресторанов, баров и пр.);
• развлекательные, т.е. предназначенные под размещениепредприятий увеселительного характера (кинотеатров, игровых автоматов,казино, боулинга и пр.);
• общего пользования (зоны рекреации, коридоры, проходы,туалеты и другие площади, предназначенные для посетителей торговогоцентра);
• офисные (где размещаются офис администрации торгового центра и компаний-арендаторов);
• складские (где размещаются склады компаний-арендаторов);
• технические (технические коридоры и помещения, где размещается инженерно-техническое оборудование торгового центра);
• вспомогательные (где размещаются помещения вспомогательногохарактера, относящиеся к торговому центру в целом: помещения службыохраны, уборки, помещения для хранения оборудования, общие туалеты дляперсонала и пр.).

2. Принципы измерения площадей торгового центра.

Любая площадь, входящая в состав торгового центра, может бытьизмерена как площадь горизонтальной поверхности, замкнутаявертикальными поверхностями (внутренними поверхностями стен,перегородок, витражных стекол и т.п.) и условными линиями, отделяющимиоткрытые площади, за вычетом площадей атриумов, лифтовых ивентиляционных шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов иколонн.

Сумма всех площадей, измеренных таким образом, составляет общую площадь торгового центра.

Под условными линиями, отделяющими открытые площади, понимаютсялинии, установленные договоренностью с арендаторами, или на основеобщепринятой практики деления площадей. Открытые площади, ограниченныеусловными линиями, передаются в пользование арендатору. Например,лобби-бар кинотеатра может не отделяться от зоны рекреации торговойгалереи вертикальными плоскостями, однако зона столиков лобби-бараотносится к площади бара (и используется оператором кинотеатра), а не кплощади торговой галереи.

Общая площадь торгового центра делится на полезную площадь торговогоцентра и площадь общего пользования, техническую площадь ивспомогательную площадь.

Полезная площадь торгового центра включает в свой состав площади:

• торговые;
• сервисные;
• общественного питания;
• развлекательные;
• офисные;
• складские.

В состав Полезной площади торгового центра входят также внутренниеплощади общего пользования, внутренние технические площади и внутренниевспомогательные площади.

Понятие внутренних площадей тождественно аналогичным площадямторгового центра. Однако внутренние площади относятся к конкретнымпомещениям. Например, Площадь общего пользования торгового центра иВнутренняя площадь общего пользования может включать зону рекреации.Однако в первом случае это является зоной рекреации торговой галереи,относящейся ко всему торговому центру и не подлежащей сдаче в аренду,во втором случае это может быть зоной рекреации в магазине и входить всостав арендной площади этого магазина.

3. Понятие арендной площади и принципы измерения арендной площади.

Размер арендной площади устанавливается договором аренды. Всоответствии с общепринятой практикой деления площадей в составарендных площадей входят площади:

• торговые (торговых залов);
• сервисные (залов предприятий услуг);
• общественного питания (площади кухни и зоны столиков/обеденных залов);
• развлекательные (площади, занимаемые залами развлечений, игровыми автоматами, оборудованием и кассами);
• офисные;
• складские;
• внутренние площади общего пользования;
• внутренние технические площади;
• внутренние вспомогательные площади.

Совокупность всех арендных площадей торгового центра является Общей арендной площадью торгового центра (ОАП).

По существу понятие арендной площади тождественно понятию Полезнойплощади торгового центра за вычетом площади офиса администрацииторгового центра.

Любая арендная площадь может быть измерена как совокупность всехплощадей горизонтальных поверхностей, замкнутых вертикальнымиповерхностями и условными линиями (т.е. как совокупность всех помещенийи открытых пространств), относящихся к какому-либо предполагаемомуарендатору, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и вентиляционныхшахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и колонн.

Автор: Департамент капитального строительства

Издание: Real Estate Solutions