Виды торгово-развлекательных центров

Среди представителей современного ритейла особое место занимает торговый центр. Ведь именно под его крышей разнородные форматы могут работать друг на друга, увеличивая общую посещаемость и доходность центра.

Вначале была идея…

Классический торговый центр (в дальнейшем – ТЦ) подразумевает расположение нескольких десятков предприятий торговли в едином комплексе. Значительный выбор товаров и услуг привлекают покупателя, экономит его время, побуждает к бОльшим покупкам.

ТЦ подразумевает воплощение в нем определенной идеи, концепции, под которую будет возводиться само здание, подбираться арендаторы, проводится рекламная компания.

Рынок торговых площадей в Украине в настоящий момент находиться на стадии стремительного развития, считает директор по развитию компании "GIN Consulting Group" (г.Одесса) Наталия Гунько, а потому спонтанные, непродуманные проекты обречены на провал. Сейчас уже ни у кого не вызывает сомнения то, что конкурентоспособность любого ТЦ закладывается еще на этапе создания его концепции.

Концепция – это та бизнес-идея, которая позволяет воплотить в жизнь стратегическую цель девелопера – создать такой ТЦ, который был бы конкурентоспособным на рынке и приносил собственнику стабильный доход. Формирование концепции – процесс достаточно сложный и трудоемкий, требующий комплексного подхода.

При работе над концепцией ТЦ необходимо учитывать следующие факторы:

- Место расположение объекта (транспортная, пешеходная доступность, просматриваемость фасада, возможность создания достаточного количества парковочных мест т.д.);

- Количественные и качественные характеристики земельного участка, на котором будет строиться ТЦ (площадь участка, конфигурация, геодезические параметры, юридические характеристики, и т.д.);

- Определение зоны охвата (территории, в которой проживают потенциальные покупатели);

- Оценка состава и предпочтений целевой группы покупателей.

- Перспективы развития района застройки на ближайшие несколько лет;

- Конкурентная среда;

Все эти факторы необходимо учитывать в комплексе, и они должны соответствовать друг другу, т.к. каждый из них может сказаться на эффективности проекта, продолжает Наталия Гунько.

Многие инвесторы одесского региона не имели опыта развития и управления масштабной коммерческой недвижимости, считает коммерческий директор Энергобуд-Девелопмент Андрей Кучеров, вследствие чего многие проекты торговых или торгово-развлекательных центров (в дальнейшем – ТРЦ) были созданы с многочисленными ошибками или превратились долгострой. Типичный пример: при создании крупного ТЦ он был поделен на магазины и определенные зоны и таким образом продан. От этого появилась разногласие с новыми собственниками по концепции всего ТЦ и его управлении.

Только в случае единого управления руководитель проекта сохраняет над ним контроль и может его развивать. Те же ТЦ, которые свои площади распродают, попадают в зависимость от операторов. И о единой концепции речь уже не идет, подводит итог Андрей.

При продаже торговых площадей девелопер сразу возвращает вложенные в строительство средства, однако в таком случае теряется сама идея ТЦ. Она подразумевает сдачу площадей в аренду. Только в таком случае организатор может сохранять контроль над развитием ТЦ, координировать действия арендаторов. Для общего эффекта он может менять расположение ритейлеров, привлекать новых, контролировать товарный ассортимент и содержание услуг. После продажи площади полномочия организатора ТЦ резко ограничены.

Одесса сегодня

На сегодняшний день в Одессе семь ТЦ и ТРЦ различной специализации с совокупной торговой площадью 60-70 тыс. кв. м, комментирует Наталия Гунько.

В ближайшие несколько лет в нашем городе ожидается выход на рынок еще пяти крупных торговых центров. Компания «XXI Век», известная по столичным центрам «Квадрат», планирует построить в нашем городе ТЦ нового формата – «гипермаркет-галерея» общей площадью от 35 тыс. кв. м». Компания «Лекс-Холдинг» недавно приобрела в Одессе земельный участок и планирует строительство ТРЦ формата «Караван».

Недавно о планируемом строительстве крупнофрматного торгового центра (60 тыс. кв.м) в Одессе заявила крупнейшая девелоперская компания Восточной и Центральной Европы Meinl European Land (MEL). Она планирует инвестировать в строительство ТЦ 150 млн. евро, говорит Наталия.

В Одессе ощутима нехватка торговых площадей, дополняет коммерческий директор Энергобуд-Девелопмент Андрей Кучеров. Это характеризуют самые простые подсчеты. Так, например, в Одессе количество качественных торговых площадей на 1000 жителей в 10-12 раз ниже, чем в региональных центрах восточноевропейских стран. Потому стоимость торговых площадей в Одессе растет даже быстрее, чем стоимость жилых объектов. В 2006 г. рост составил 200 – 300 %. Если в начале года стоимость продажи м*2 в центре города могли составлять 1500 – 3000 у. е. , то сейчас можно встретить предложение и по цене 12 000 у. е. за метр.

Одесса располагается между морем и лиманами и это ограничивает возможности по выделению земли. Так же многие земельные участки были запроектированы под жилищное строительство, которое быстрее дает финансовую отдачу, комментирует Андрей.

Искусство жить в Одессе

ТЦ Одессы возводились различными инвесторами. Наверное, самым долгожданным можно назвать ТЦ Афина, на месте знаменитого «круглого» дома.

По информации, предоставленной управляющей компанией ТЦ «Афина» «Миханики Украина» после сдачи в эксплуатацию в 2004 г., за 2 года проданы все помещения — 100%, из них под торговые помещения на сегодняшний момент выделено 95%. Семиэтажный ТЦ имеет 9 лифтов и 10 эскалаторов.

Кроме того, на -1 этаже находится столь необходимый в центре паркинг - это 1303, 5 кв. м на 98 мест. 60% этих мест было продано или сдано в аренду тем, кто работает в ТЦ или проживает в районе Греческой площади.

ТРЦ «На Среденфонтанской» будет первым в Одессе, в состав которого войдет кинотеатр. Этот комплекс развивается постепенно, приобретая свое новое лицо. Условно его можно поделить на две части. Первая представляет собой два корпуса, сданные в аренду множеству мелких арендаторов.

Вторая часть (в которой и будет находиться кинотеатр) консолидирует мощных сетевых ритейлеров (в частности – Фуршет и Сити.ком).

Для ТЦ очень важен мощный выход на рынок, считает Андрей Кучеров. Нормально, когда ТЦ при открытии имеет не менее чем 70 % загрузку ритейлерами. Тогда он сразу может захватить значительную аудиторию. Потому договоренности с арендаторами ТЦ начинают заключать иногда за год до открытия. Это удобно и самим ритейлерам, ведь, например магазины элитной одежды заказывают коллекции наперед. А нужно еще и подготовить интерьер помещения и подобрать персонал.

ТЦ одесского ритейлера «Таврия В» - «Аэропортовский», «Вузовский» и «Маршал» на сегодняшний день – одни из самых посещаемых предприятий торговли в Одессе. Они привлекают своими архитектурными решениями, внутренним интерьером, качеством обслуживания, вместительной парковкой. Несмотря на значительные площади и богатство предложений товара, в них существенна доминанта основного ритейлера. Арендаторы пока занимают незначительную площадь.

Пока большинство одесских ритейлеров строят магазины под собственные нужды, выделяя лишь незначительные площади для других арендаторов, комментирует Андрей Кучеров. И в 2007 не приходится ожидать массового вода масштабных торговых объектов. С уверенностью можно говорить лишь о долгожданном вводе 6-ти этажного ( с учетом -1 этажа – парковки) ТЦ «Победа» на 20 000 м*2 от Таврии В. Большая часть этих площадей пойдет под сдачу.

ТЦ «СемьЯ» - самое значительное торговое пространство в Суворовском районе. В состав комплекса входит фитнес-центр, ночной клуб, агентство по недвижимости, а также значительный фуд-корт. На его пространстве 4-е оператора быстрого питания предлагают свои услуги.

ТЦ дважды подвергался перепродаже. Проданы конкретным предпренимателям в нем и многие торговые помещения. Несмотря на богатство услуг, ТЦ также трудно причислить к тем, которые успешно развиваются, по классическим канонам.

По мнению многих девелоперов и аналитиков примером наиболее удачного ввода ТЦ в Одессе может служить «Европа» на Дерибасовской. Сверхактуальное расположение было сполна использовано под магазины элитных товаров, выгодно дополняющих друг-друга. ТЦ сразу открывался со значительной загрузкой арендаторов, продуманной концепцией («почувствуйте себя, как в Европе»). Ритейлеры дополняя друг-друга образуют в единое пространство каждый этаж и ТЦ в целом.

Ритейлеры, имеющие раскрученный бренд и предлагающие товары со значительной наценкой, являются самыми желанными арендаторами, считает Андрей Кучеров. Площади им требуются небольшие, а возможности платить высокую аренду у них есть. К таковым относятся, в частности, ритейлеры элитной одежды и обуви, ювелирных изделий.

Примером наименее выгодных операторов для ТЦ могут служить мебельные и магазины стройматериалов. Им требуются значительные площади при невысокой наценке. Потому эти ритейлеры нередко возводят самостоятельные супер- и гипермаркеты, говорит Андрей Кучеров.

Для постройки качественных торговых площадей на одесской территории консолидируются не только иногородние и зарубежные капиталы, но и идеи, концепции.

Нами ведется работа по вводу в эксплуатацию трех масштабных торговых объектов, рассказывает Юлия Сухарева руководитель департамента торговой недвижимости девелоперской компании ООО "Ремстрой-Украина" .

Два из них будут расположены в северной части города.

Компанию, которая взяла на себя разработку концепции этих ТЦ мы выбрали на основе тендера, среди международных консультантов по недвижимости Конкорд-Девелопмент, Knight Frank, и компанией DTZ Zadelhoff Tie Leung.

Победитель, Компания DTZ взяла на себя разработку плана развития этих ТЦ, в котором особое внимание будет уделено подбору ритейлеров. Для разработки архитектурной концепции - привлечена крупная международная архитектурная компания «Arch Magic», которая имеет опыт создания торгово-развлекательных центров больших форматов в Центральной и Восточной Европе.

Первый ТЦ, продолжает Юлия Сухарева, – на выезде из Одессы (Старониколаевская трасса), под него выделена территория 12,5 га, и общая планируемая торговая площадь комплекса должна составить более 50 000 кв. м. Это будет ТРЦ, не имеющий аналогов в Одессе по масштабу и количеству привлеченных ритейлеров. Предполагается, что он будет обслуживать запросы более 400 000 человек. Нам бы хотелось предложить жителям нашего города формат ТРЦ – в котором есть практически все. Помимо большого разнообразия товаров, возможности вкусно поесть, посетители смогут отдохнуть всей семьей, независимо от возраста – посмотрев фильм, посетив фитнес клуб, боулинг, каток. Мы можем собрать все это под одной крышей благодаря наличию необходимой площади участка и грамотному профессиональному подходу.

Второй ТЦ, продолжает Юлия Сухарева, планируется к расположению в Суворовском районе (район ул. Сахарова). Площадь выделенного участка – 4,5 га, предполагаемая торговая площадь – более 10 000 кв. м.

Само строительство, предполагаем, займет не более 1,5 лет. Наиболее длительный этап в подготовке – это согласование и разработка концепции ТЦ.

Третий ТЦ, работу над которым ведет наша Компания будет находиться в составе нового жилого комплекса, по ул. Маршала Жукова (районе авторынка «Успех»). Его торговая площадь будет около 10 000 кв. м. Договор с разработчиком его концепции пока еще не подписан, завершает Юлия.