Скуплюсь на Дерибасовской, сверну на Ришельевскую,

и на Пантелеймоновской я шопинг завершу…

Из одесского фольклора

Рыночная экономика существенно затронула такую сферу деятельности, как розничная торговля (или ритейл). В Одессе и Украине развивается немало ее форматов, в том числе стрит-ритейл (Street Retail).

Понятие Street Retail не так уж и ново: русский аналог – торговый ряд. В царской России во многих городах существовали улицы, на которых первые этажи домов занимали различные лавки. В некоторых деталях Street Retail, или торговая улица, напоминает торговый центр. Такое же разнообразие предложений товара в пределах небольшого участка, близкое расположение торговых предприятий. Тем не менее стрит-ритейл имеет довольно существенные отличия от торгового центра, а в какой-то мере даже представляет их противоположность.

Ландшафт большого города

На Западе считается традицией при постройке многоэтажных домов первые этажи «отдавать» под магазины, кафе и другую коммерческую недвижимость. В нашей стране облик центральных улиц в основном формирует торговля. Чем крупнее город, тем больше улиц с магазинами. Например, Хрещатик в Киеве привлекает наземными и подземными торговыми комплексами. Затоварены Б. Васильковская и бульвар Леси Украинки.

В Одессе торговыми улицами можно считать Дерибасовскую, Преображенскую, Екатерининскую, Ришельевскую, Садовую и некоторые другие. Магазины на этих улицах занимают первые фасадные этажи и «идут» практически один за другим. Большинство торговых улиц находится в исторической части города, его деловом центре. Именно центр города является местом массового отдыха и прогулок одесситов и гостей города. К тому же на центральных улицах находятся развлекательные предприятия, кафе и рестораны, что обеспечивает соответствующий поток людей.

– Ценность магазина в формате стрит-ритейл определяется прежде всего его расположением, – считает Андрей Юрьевич Кучеров, коммерческий директор «Энергобуд Девелопмент». – Некоторые дорогие бренды рассматривают возможность размещения своего магазина только на центральных улицах. Поэтому первые этажи домов в центре города давно ими заняты.

Безусловно, наиболее привлекательной для ритейлеров является Дерибасовская. Стоимость недвижимости на этой улице такова, что на ней могут быть расположены только наиболее рентабельные и престижные магазины. Аренда площади в недавно построенном ТЦ «Европа» – одна из самых высоких в городе. Цена на недвижимость постоянно повышается, и окупить ее сможет лишь продажа наиболее дорогих товаров. Пешеходный поток на Дерибасовской весьма значительный, поэтому аренда явно окупается. Такова на данный момент специфика многих торговых улиц. Один из главных недостатков – отсутствие парковки.

«Наш магазин, что на углу Преображенской и Дерибасовской, работает с марта 2006 года, – рассказывает Карина Пономарчук, региональный представитель ООО «Укрзолото». – Несмотря на то, что на Дерибасовской, кроме нашего магазина, расположены еще пять ювелирных, мы можем с полной уверенностью сказать, что уже наработали «своего» клиента.

Мы внимательно анализируем покупательские потоки. В будние дни проходит от 1 000 до 1 500 человек. В пятницу, субботу и воскресенье – свыше 2 500. Неудивительно, ведь на выходные даже жители дальних районов стремятся выехать в город и прогуляться по центру. Летом значительную часть наших покупателей составляют приезжие, ведь одесситы тоже стремятся на отдых уехать из города».

– Центр города, – продолжает Андрей Кучеров, – отличается значительным потоком людей, автотранспорта, наличием красивых архитектурных решений, большими фасадными окнами и высокими потолками в магазинах на первых этажах. И позволить себе расположить в них торговый объект могут только определенные ритейлеры. Поэтому именно в центре города превалируют бутики одежды и обуви дорогих брендов, магазины ювелирных изделий и пр.

«Ежегодный, стремительный рост аренды сдерживает развитие моего бизнеса, – считает Александр, частный предприниматель, арендатор магазина «Видео & Аудио» (Екатерининская угол Дерибасовской). Обязательства по аренде не позволяют делать значительные закупки товара, не позволяют и с оптимизмом смотреть в будущее.

Магазинов моего формата в привлекательных районах города не так уж и много. Например, в «Афине» из пяти видео-, аудиомагазинов закрепились один или два. Так что меня мало интересует конкуренция с соседями. На моем бизнесе гораздо благотворнее сказываются рейды правоохранительных органов против контрафактной продукции, наводнившей книжный рынок страны».

Кварталы по интересам

Торговые улицы, пересекающие или граничащие с главной улицей Одессы (Садовая, Преображенская, Екатерининская, Ришельевская) также привлекают покупателей. По мере удаления от Дерибасовской снижается богатство и великолепие магазинов, их концентрация на каждом квартале постепенно становится меньшей.

Екатерининская, кстати, очень «переменчивая» торговая улица. Чем ближе к Привозу, тем более демократичными, гораздо ближе к массовому потребителю становятся расположенные на ней магазины. Протянувшаяся вдоль Привоза Пантелеймоновская, помимо главного рынка, который в основном и создает покупательский трафик, богата магазинами, построенными на противоположной от Привоза стороне. На данном участке вполне реально найти товары уровня масс-маркет и ниже.

– В спальных районах торговые улицы имеют более демократическое лицо, – добавляет Андрей Кучеров. – К таковым относятся Фонтанская и Люстдорфская дороги, улицы Ак. Королева и Ак. Вильямса, проспекты Ак. Глушко, Шевченко, Добровольского и Днепропетровская дорога. Рост благосостояния населения приводит к тому, что зона дорогих магазинов постепенно расширяется. Меняется ситуация и на улицах для «среднего» класса. На них также появляется все больше магазинов, торгующих качественным товаром. Дефицит торговых помещений приводит к тому, что арендные ставки постоянно повышаются. Это приводит к доминированию крупных сетевых операторов, располагающих дорогими брендами.

Достойный конкурент

Вероятно, достойным конкурентом стрит-ритейлу могут являться торговые центры. Ведь в них посетителям предоставляется значительный выбор между магазинами разной специализации, расположенными на ограниченном участке. Экономические преимущества торговых центров достаточно очевидны:

– потребность в затратах на открытие квадратного метра торговой площади в торговом центре значительно меньше;

– торговые центры развиваются в рамках единой концепции, что исключает, например, преувеличенную конкуренцию по какой-либо товарной группе;

– отсутствует необходимость индивидуально решать коммунально-бытовые проблемы (все вопросы решаются централизованно и с гораздо меньшими затратами).

– Стоимость аренды площадей в отдельно стоящих магазинах и торговых центрах (в пределах одного района), как правило, существенно не отличается, – утверждает Андрей Кучеров. – Однако торговый центр развивается в рамках единой концепции, по единому плану. И руководство центра не отдаст предпочтение более богатому арендатору, если его магазин не соответствует общей структуре. К примеру, в торговом центре невозможно нахождение двух продуктовых супермаркетов. Однако присутствие двух брендов обуви вполне приемлемо.

Кроме того, торговые центры, особенно многоэтажные, привлекательны с точки зрения экономии городской площади, а значит, могут быть расположены в районах, не богатых на свободные участки. Чем дальше торговый центр, тем больше он соперничает с единичными магазинами. Показателен пример Киева, где количество торговых центров исчисляется уже десятками, а в планах девелоперов еще множество проектов. Причем, если самый крупный из существующих ТЦ «Караван» имеет площадь 32 000 кв. м, то проектируемая на Харьковском шоссе «Мега» будет располагать площадью в 130 000 кв. м. Это что-то вроде одного-двух кварталов.

Одесса, по мнению экспертов, в насыщенности торговых центров пока отстает не только от Киева, но и (что удивительно) от других городов-миллионников. Однако одесские, украинские и международные ритейлеры ищут новые и новые возможности для реализации проектов, и в недалеком будущем можно прогнозировать прогресс данного формата.

Дилемма начала века

Возникает вопрос, насколько конкурентоспособным будет стрит-ритейл на фоне более масштабных проектов?

Главным его достоинством прежде всего является гибкость, вариативность размещения. Единичный магазин занимает меньше места и его проще вписать в городской ландшафт. Поэтому владельцы всемирно известных брендов тщательно взвешивают варианты как работы в торговых центрах, так и расположения единичных бутиков в престижных районах.

– Наибольшим спросом в центре пользуются магазины площадью 50-150 кв. м, – отмечает Андрей Кучеров. – Если владелец помещения располагает площадью большого формата и возможностью обустроить несколько входов, перед ним нередко возникает дилемма: либо сдать все помещение одному арендатору, с возможной потерей в стоимости, но с приобретением одного «сильного» оператора, либо разбить помещение на несколько небольших магазинов и выиграть в величине аренды. Ставка зависит и от возможностей арендатора...

У отдельных магазинов – уже сложившаяся история, некоторые из них существуют в течение десятилетий и являются для населения своеобразными ориентирами на карте местности. К таковым относятся, например, «Дом книги» на Дерибасовской или «Аптека Гаевского» на Садовой. При размещении особо престижного магазина весомое значение имеет здание, в котором оно находится. Естественно, массивный, известный в городе дом, находящийся на пересечении центральных улиц, создает дополнительный имидж магазину.

Недостатки стрит-ритейла являются продолжением его преимуществ. Ведь магазин необходимо вписывать в существующее помещение со всеми его достоинствами и проблемами. Например, при малой площади магазина практически невозможно организовать торговлю по принципу самообслуживания. Нет у ритейлера и той свободы, которая присуща торговым центрам, где арендатор может опробовать расположение магазина в разных помещениях, на любых этажах в поисках оптимального решения. В рамках же стрит-ритейла практически невозможен вариант расширения. Бывали случаи, когда ритейлер арендовал помещение большее, чем ему нужно было первоначально, в расчете на предполагаемый рост бизнеса. Когда расширения бизнеса не происходило, часть помещения становилась для него обузой.

Очень важным преимуществом стрит-ритейла является наличие у магазина витрины. Как известно, это единственный вид наружной рекламы, который не облагается налогом. Кроме того, один из самых эффективных (если не самый эффективный) видов рекламы. Особенно актуальна витрина на улицах со значительным потоком проходящих людей. За витрины, как известно, борются иногда поставщики ритейлера. Естественно, представленные логотипом наружу пачки товара создают ему отличную дополнительную рекламу.

Уличный магазин, обладающий витриной, наружной рекламой, отдельным входом, акцентирует покупателя только на предлагаемом товаре. Тем самым создается большая вероятность покупки именно в нем.

Концепция на будущее

Торговые улицы в нашей стране не имеют исторических традиций, как на Западе. Там первые этажи зданий изначально предназначались под торговые предприятия, целенаправленно формировались ряды. Например – торговые улицы одежды, ювелирных изделий, дорогие и среднего уровня.

В нашей стране стрит-ритейл развивается без какой-либо концепции, просто под влиянием временной конъюнктуры рынка. В зависимости от того, кто может платить за помещение и как долго оплачивать арендную плату. Улица, например, может быть перегружена однопрофильными магазинами, что создает чрезмерную конкуренцию по товарной группе. В разумно организованном торговом центре подобного, естественно, не бывает.

Стрит-ритейлеры не согласовывают планы развития, не работают совместно над покупательским потоком. Каждый из них пытается играть в собственную игру, так что о синергетическом эффекте привлекательности торговых точек речь идет не всегда. Никто не обещает, что возле точки продажи ритуальных товаров не появится магазин розыгрышей.

По мнению Алексея Николаевича … компании «Будова», развитие ритейла в Украине отстает на несколько лет от российского. «В Москве, например, существуют целые кварталы, первые этажи в которых выкуплены одним юридическим лицом. В пределах таких участков создается единый торговый комплекс, который развивается в рамках общей концепции. Торговых рядов немного, и ориентированы они прежде всего на элитных покупателей и соответствующие товары», – поделился наблюдениями Алексей Николаевич.

По словам Аллы Дидык, начальника юридического отдела консалтингового агентства «Лидер», работая с отдельным магазином, ритейлер вынужден самостоятельно решать все вопросы с коммунальными службами, представительством по управлению коммунальной собственностью, пожарным надзором, санстанцией и прочими небезызвестными организациями. При работе в торговом центре большинство подобных вопросов берет на себя арендодатель. Однако в торговом центре перед ритейлером ставятся довольно жесткие условия относительно формы работы, ассортимента товара в частности. Нередко арендатора ставят перед фактом, внося в сумму его обязательств средства на содержание общих территорий, парковку, охрану торгового центра и прочее.

– Кроме того, – резюмирует Андрей Кучеров, – арендатору помещения в торговом центре нет необходимости тратить значительные средства на ремонт коммуникаций, создание витрины, отделку помещения.

Сложно сказать однозначно, что принесет больше выгоды – аренда помещения в торговом центре или в отдельном магазине. Часто это зависит от товарной группы и уровня бренда оператора. Оптимальным решением я считаю открытие «пилотного» магазина на торговой улице в центре города и нескольких магазинов в торговых центрах.