Самойленко

Вопрос:

1. В чём отличие раздела земельного участка, находящегося в долевой собственности и используемого для размещения жилого дома, от определения порядка пользования им?

2. Хотим разделить участок, находящийся в долевой собственности. На участке расположены два жилых дома. Возможен ли его раздел и каков порядок наших действий?

Ответ (подготовлен студентом магистратуры Самойленко Д.В., науч. рук. зав. каф. Липски С.А.)

Владение и пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности лиц, не являющихся одной семьёй, представляет известную сложность, поскольку требует учёта и согласованности воли всех участников этой собственности, что не всегда достижимо на практике. К числу возможных путей преодоления разногласий относятся:

– раздел земельного участка в натуре;

– определение (установление) порядка пользования земельным участком.

Раздел в натуре предполагает прекращение права долевой собственности на один объект, и возникновение на его основе нескольких новых объектов. Раздел возможен только при условии делимости участка. Раздел происходит по соглашению сторон или в судебном порядке и подлежит государственной регистрации.

В случае неделимости участка имеется возможность определить порядок пользования, в результате которого каждому из собственников передаётся в пользование конкретная часть участка, в том числе в случае необходимости определяются отдельные части, которые могут находиться в общем пользовании, и режим их использования, например для прохода к строениям. С определением порядка пользования участок остаётся юридически не разделённым, право долевой собственности не прекращается.

В Вашем случае под разделом земельного участка понимаются мероприятия, в результате которых из одного земельного участка образуется два новых. При этом исходный земельный участок прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности на оба образуемых земельных участка.

Процедура раздела проводится поэтапно:

– кадастровые работы, в результате которых подготавливается межевой план на образование земельных участков путём раздела;

– Кадастровый учёт проведённого раздела;

– государственная регистрация права собственности на образованные участки.

Не каждый земельный участок может быть разделён, для этого имеется ряд технических условий:

– в государственном кадастре недвижимости должны содержаться достоверные сведения о местоположении границ исходного земельного участка (это обстоятельство выясняется при проведении кадастровых работ по образованию земельных участков);

– площадь образуемых участков должна соответствовать диапазону предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты. При сопоставлении данных публичной кадастровой карты с «Правилами землепользования и застройки» городского округа «Город Орел», утверждёнными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30 октября 2008 года №38/616-ГС, установлено, что Ваш земельный участок расположен в зоне Ж3, предельные параметры которой определены ч. 3 ст. 55 «Правил землепользования и застройки» и указаны в Таблице 55.1. «Предельные параметры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства территориальных зон». Согласно Таблице 55.1. минимальная площадь земельного участка в зоне Ж3 составляет 250 кв. м. По этому критерию раздел Вашего участка возможен, при условии изоляции, т.е. если не будут созданы земли общего пользования, необходимые для прохода на разделённые участки и для возможности использования и обслуживания строения, сооружения и инженерные сети;

– должны быть соблюдены требования градостроительных, санитарных, противопожарных, экологических и иных норм и правил, например, устройство проходов, обеспечивающих доступ к строениям, шириной не менее 1,0 м (исходя из содержания п. 4.3.4 СП 1.13130.2009, регламентирующего параметры путей эвакуации), устройство зон обслуживания (ремонтных зон) шириной не менее 0,75 м (п.9.23. СП 42.13330.2011) и др.;

– образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным Кодексом и другими федеральными законами.

Правовые особенности заключаются в том, что для раздела необходимо согласие всех правообладателей земельного участка, в случае несогласия хотя бы одного из совладельцев раздел возможен через суд (ч.2 п.4 ст. 11.2 ЗК РФ)