22

Вопрос:

В 1999 году я заключила договор мены своей квартиры на недостроенный жилой дом (объект незавершенного строительства). Мэрия г. Элисты переписала на меня выданное ранее бывшему владельцу разрешение на строительство дома. Сейчас я дом достроила и зарегистрировала право собственности на него. А вот с земельным участком все оказалось сложнее. Мэрия после окончания строительства приняла постановление о предоставлении мне участка в собственность, но в регистрационной палате выяснилось, что данный участок уже зарегистрирован за бывшим владельцем недостроенного дома на праве постоянного (бессрочного) пользования. Мне предложили получить с него заявление о добровольном отказе от прав на землю. Но этот владелец требует с меня выплатить стоимость участка, причем по рыночной цене. Что мне посоветуете делать?

Ответ Юридической клиники: (подготовил студент 42-П группы Подрезов А).

Данная ситуация сложилась из – за недоработки Мэрии и Вашей недоработки особенностей договора мены строения на квартиру без учета судьбы земельного участка. Дело в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Другими словами, Вам надо было до регистрации сделки получить заявление бывшего владельца недостроенного дома о добровольном отказе от прав на землю, либо после регистрации сделки обратиться в Мэрию с заявлением о прекращении прав на землю у этого владельца и о возникновении прав на земельный участок у Вас в соответствии с законодательством. Как раз этого и не было сделано.

В силу пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 ЗК площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (предельные размеры земельных участков), устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Информацию о предельных размерах земельных участков можно узнать в Мэрии.

Сейчас имеется два варианта решения вопроса:

Вариант 1. Можно обратиться к госземинспектору г. Элисты с заявлением о принудительном прекращении прав на землю у бывшего владельца недостроенного дома по причине неиспользования им земельного участка для строительства дома, которое он и не вправе сделать, так как лишен разрешения на строительство. Дело в том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет. Условия и порядок принудительного прекращения прав изложены в статье 54 ЗК и предусматривают следующую последовательность: - госземинспектор составляет протокол о неиспользовании участка и налагает административное взыскание в виде штрафа; - одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением Мэрии, предоставившей земельный участок; - в случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений орган, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в Мэрию; - Мэрия направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок.

По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок Мэрия направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вариант 2. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК. Поэтому Вам необходимо подать исковое заявление в суд о признании прав на земельный участок у бывшего владельца недостроенного дома утратившими силу с момента заключения договора мены и о признании возникновения прав на этот участок у Вас в силу статей 35 и 36 ЗК как у собственника построенного дома.