15

Вопрос:

Мы с двоюродным братом имеем деревенский дом в долевой собственности. У брата комната 18 кв.м. и кухня 12 кв.м. У меня комната 15 кв.м. и еще в свое время мой отец пристроил террасу 16 кв.м., но она летняя и я ее использую летом как кухню. Двоюродный брат живет в доме тоже летом, но решил продать свою долю, а я столько денег не имею и купить ее не могу. Он предлагает разделить земельный участок пропорционально долям в доме - ему 2/3, а мне 1/3 земли, хотя он фактически использует 10 соток, а я 9 соток. Понятно, что хочет продать подороже.

Что нужно сделать, чтобы мою террасу признали жилым помещением и тогда наши доли в доме будут равными?

Ответ Юридической клиники:

(подготовлен студенткой группы 31-П Подколзиной Т.И.)

Прежде всего, стоит отметить, что согласно ст. 250 Гражданского Кодекса РФ Вы как участник долевой собственности имеете преимущественное право покупки. Но так как Вы не имеете возможности купить долю Вашего брата и отказались от нее, то возможны следующие варианты разрешения Вашей ситуации.

Во - первых Ваш брат лукавит, предлагая разделить земельный участок только пропорционально долям в доме. Дело в том, что статьей 35 Земельного Кодекса РФ предусмотрено два варианта порядка закрепления земельного участка в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам (в Вашем случае наследство приняли Вы и Ваш брат):

1) размер каждого участка при разделе определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение (на чем настаивает Ваш брат);

2) размер каждого участка при разделе определяется с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком ( в Вашем случае 10 и 9 соток).

Ваш брат, предлагая раздел земельного участка согласно долям в доме, руководствуется первым вариантом. То есть в этом случае учитывается площадь только жилых помещений (30 кв.м. у вашего брата и 15 кв.м. у Вас), что соответствует 2/3 и 1/3 долям в земельном участке. Но так как Вы фактически используете 9 соток земельного участка, а Ваш брат 10 соток, то есть у вас сложился определенный порядок пользования, и следуя второму варианту, в случае выделения Вашим братом своей доли дома, вы сохраняете право собственности на ту же часть земельного участка - 9 соток.

Если же Вы с братом не придете к мирному разрешению данной ситуации, то этот спор должен быть рассмотрен в судебном порядке. Рекомендуем Вам собрать от двух соседей свидетельские показания о фактическом порядке использования земельного участка.

Возможно, что часть участка разделу не подлежит и будет оформлена в совместную собственность.

Так же возможно установление права ограниченного пользования чужой частью земельного участка (сервитут) в соответствии со ст.274 ГК РФ и ст. 23 Земельного Кодекса РФ. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Так что тем для разговора с братом у Вас достаточно.

Так же Вы можете разделить земельный участок в соответствии с долями в доме после признания Вашей террасы жилым помещением. Постановлением Правительства РФ от 02.08.2007 № 494 установлен порядок признании жилым помещением нежилого помещения и утверждены требования, которым должно соответствовать жилое помещение.

Например, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение), которые должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности, Признание помещения жилым помещением осуществляется на основании заявления собственника помещения межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения установленным в Положении требованиям. Возможно, что Вам придется сделать реконструкцию террасы. Таким образом, после того как Вашу террасу признают жилым помещением, площадь жилых помещений в Вашей собственности будет составлять 31 кв.м., что соответствует 1/2 части земельного участка. В этом случае Вам не придется вместе с соседями доказывать существующий порядок пользования земельным участком. У Вас будет законная половина площади участка.