Método de los factores

El método de los factores se fundamenta en el concepto de valor de mercado y consiste en determinar el valor de una propiedad a partir de la comparación con otros inmuebles cuyos valores y características se conocen.

Para ello, como en otros métodos se requiere del establecimiento del denominado LOTE TIPO, que es un lote dentro de una zona homogénea (zona de características similares en cuanto a uso, nivel socioeconómico, servicios, aspecto, etc.) y cuyas características son conocidas y el denominado LOTE SUJETO, al cual se desea conocer su valor estimado.

El valor de un lote está en función de una serie características particulares (variables independientes) cuya combinación determinan el valor de la tierra (variable dependiente). Dentro de las variables independientes que tiene más importancia en la determinación del valor de un terreno urbano encontramos:

Ø Área o extensión

Ø Frente y Fondo

Ø Forma

Ø Pendiente

Ø Nivel respecto a calle

Ø Tipo de vía

Ø Servicios públicos

Ø Ubicación

Ø Capacidad de Uso de suelo

Además se pueden considerar otras variables como vista panorámica, nivel socioeconómico, seguridad, condiciones de contaminación, etc.

Para poder ajustar las características del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes.

Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre sí para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su área total para obtener el VALOR AJUSTADO u HOMOLOGADO.

Para lotes urbanos se pueden aplicar los siguientes factores:

VLS = VLT x FE x FF x FP x FR x FPE x FN x FQ x FTV x FS1 x FS2 x FU x FV

Donde:

VLS = Valor unitario del lote a valorar (lote sujeto)

VLT = Valor lote tipo

FE = Factor de extensión

FF = Factor de frente

FP = Factor de fondo

FR = Factor de regularidad

FPE = Factor de pendiente

FN = Factor de nivel

FQ = Factor de esquina

FTV = Factor de tipo de vía

FS1 = Factor de servicios uno

FS2 = Factor de servicios dos

FU = Factor de ubicación

FV = Factor de vista

Es importante recalcar que los factores anteriores solo producen algún efecto cuando se presenta diferencia de características entre el LOTE TIPO y el LOTE SUJETO, pues de ser iguales genera un factor con valor igual a uno y por lo tanto no afecta el resultado.

Asimismo, la utilización de factores tiene sentido en tanto su aplicación realmente permita obtener como resultado un valor justo y por lo tanto es INDISPENSABLE conocer las variables que el mercado reconoce como prioritarias. Por ejemplo no necesariamente una pendiente fuerte es sinónimo de pérdida de valor o un lote esquinero no implica que su valor sea mayor con respecto a lotes medianeros en un mismo desarrollo.

Lamentablemente en nuestro país no existe una normativa que permita a los peritos valuadores UNIFORMIDAD al momento de aplicar criterios.

Debido a ello se propone utilizar diferentes enfoques de modo que el valuador tenga una visión amplia del efecto de los factores sobre un inmueble, principalmente comparando los factores propuestos por el Ministerio de Hacienda (Órgano de Normalización Técnica) respecto a los utilizados en diferentes estados mexicanos (producto de la retroalimentación del programa de Maestría en Valuación UNED-BUAP).

Ante tal diversidad de factores y ante la falta de normatividad para su aplicación, es indispensable que el profesional aplique: ETICA, CRITERIO PROFESIONAL Y SENTIDO COMUN.

LITERATURA CONSULTADA:

Ø Ing. Robert Laurent, Maestro en Valuación de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED. Avalúos urbanos: Principios metodológicos aplicables en Costa Rica. Documento fotocopiado por el Grupo Mutual Alajuela - La Vivienda. 2007.