Forma - Criterio de la DGT Ministerio de Hacienda C.R.

Este factor se refiere básicamente a la forma del terreno. En general, los terrenos pueden presentar diversas formas, algunas muy regulares y otras bastante irregulares.

Se ha observado que conforme aumenta la irregularidad de un inmueble su valor disminuye, limitando su utilización, muy especialmente, cuando la regularidad afecta las primeras porciones de un lote urbano, ya que su aprovechamiento para efectos constructivos se ve más limitado.

Para emplear esta variable se utilizará el concepto del Área del Menor Rectángulo Circunscrito (Amrc), que se determina por la menor figura regular (cuadrado o rectángulo) que contenga el lote en estudio, como se muestra a continuación.

La siguiente fórmula se emplea básicamente para determinar la regularidad de cada inmueble de conformidad con lo anteriormente expuesto.

Donde:

• Fre = Factor de Regularidad
• Aiv = Área del inmueble a valorar
• Amrc = Área del menor rectángulo circunscrito (externamente)

Para zonas netamente urbanas, donde predomina el uso residencial o comercial de los terrenos, estos pueden ser muy afectado por la forma, por tanto se recomienda aplicar las siguientes fórmulas.

Para zonas suburbanas en donde existen terrenos con áreas de mayor tamaño se dan menores limitaciones de aprovechamiento del terreno, por lo que se recomienda el empleo de la siguiente fórmula:

En áreas netamente rurales este factor es poco significativo; no obstante, se pueden emplear las mismas fórmulas anteriores pero con raíz quinta o sexta.

Mediante el empleo de las fórmulas anteriores se ha comparado la regularidad del inmueble a valorar con respecto a la regularidad de una referencia de forma regular; no obstante, esa comparación también puede aplicarse contra cualquier predio del que conocen sus condiciones.

El procedimiento a seguir es el siguiente:

1) Determinar la regularidad tanto del inmueble a valorar como del inmueble de referencia, aplicando de las fórmulas anteriores la apropiada.

2) Obtener el factor de regularidad; para ello se aplica la siguiente fórmula.

Donde:

· Frc = Factor de regularidad comparativo

· Friv = Factor de regularidad del inmueble a valorar

· Frir= Factor de regularidad del inmueble de referencia

LITERATURA CONSULTADA:

Ø Ministerio de Hacienda de Costa Rica. Dirección General de Tributación Directa. Procedimientos de ajuste para bienes inmuebles en el enfoque de las ventas comparables. Proyecto de fortalecimiento integral de las valoraciones administrativas y tributarias del estado. Directriz VA-03-2008. Julio de 2008.