Nivel - Criterio de DGT Ministerio de Hacienda C.R.

Se refiere al nivel del inmueble con respecto a la vía de acceso. De acuerdo con estudios e investigaciones que se han realizado sobre esta materia, se ha llegado a determinar que una propiedad que se encuentra a nivel con respecto a la vía pública posee un valor mayor que otra que se ubique sobre nivel o bajo nivel. Así mismo, se ha observado que una propiedad que se encuentre sobre nivel posee un mayor valor que otra que se encuentre bajo nivel con respecto a la vía; lo anterior, en igualdad de los demás factores. Para facilitar el estudio de este factor se analiza separadamente las condiciones sobre el nivel y bajo el nivel.

Sobre nivel: Como se mencionó anteriormente, una finca que se encuentra sobre nivel con respecto a la vía pública deberá tener un menor valor que otra que se encuentra a nivel de la misma, en igualdad de los demás factores. Este efecto se evalúa mediante la siguiente fórmula.

Donde:

• Fsn = Factor de sobre nivel
• Exp = Fórmula exponencial
• -0,03 = Constante estadística
• sn = Diferencia entre el nivel del terreno sobre el nivel de la vía de acceso (metros)

Bajo nivel: Ya se ha hecho referencia al caso que una propiedad que se encuentre bajo nivel con respecto a la vía pierde valor en relación con una que esté a nivel, o de otra que se encuentre sobre nivel; esto se debe a que los terrenos que se encuentran bajo nivel tendrán dificultades para evacuar sus aguas, además de que se ven afectadas por las aguas pluviales de los predios vecinos que estén a un nivel superior . La fórmula para determinar este efecto es la siguiente:

Donde:

• Fbn = Factor de bajo nivel.
• Exp = Exponencial.
• -0.05 = Constante estadística.
• bn = Diferencia entre el nivel del terreno bajo el nivel de la vía de acceso (metros)

Para emplear esta variable en forma comparativa debe aplicarse el cociente del factor de nivel del inmueble a valorar entre el factor de nivel del inmueble de referencia, como se indica a continuación.

Donde:

• Fnc = Factor de nivel comparativ
• Fniv = Factor de nivel del inmueble a valorar
• Fnir = Factor de nivel del inmueble de referencia.

LITERATURA CONSULTADA:

Ø Ministerio de Hacienda de Costa Rica. Dirección General de Tributación Directa. Procedimientos de ajuste para bienes inmuebles en el enfoque de las ventas comparables. Proyecto de fortalecimiento integral de las valoraciones administrativas y tributarias del estado. Directriz VA-03-2008. Julio de 2008.