Fondo - Criterio de Harper con variante mexicana

Se estima que la relación frente-fondo ideal de un lote urbano debe ser 1 a 3. El Instructivo de valuación del Estado de México sugiere utilizar el siguiente factor de fondo. Donde si el fondo del lote a valorar es mayor que el fondo del lote de referencia se castiga y si el fondo del lote a valorar es menor que el fondo del lote de referencia se premia.

Este método también es conocido como el criterio de Harper el cual fue adoptado por los mexicanos. Este método lo aplican cuando el fondo del lote valorar es mayor que el lote de referencia se aplica la siguiente fórmula de castigo:

En caso contrario, si el fondo del lote a valorar es menor que el lote de referencia se aplica la siguiente fórmula de premio. Este criterio fue desarrollado por un ingeniero mexicano de apellido Quiroga y también se le conoce como "Criterio de Nuevo León".

Donde:

· F_FO = Factor de fondo comparativo.

· F_Oir = Fondo del inmueble de referencia

· F_Oiv = Fondo del inmueble a valorar.

En lotes irregulares existe una alternativa de utilizar un fondo del lote equivalente y que se obtiene calculando lo que se denomina “fondo ficticio”, que no es más que el resultado de dividir el área del lote entre la longitud de su frente. De esta manera sin importar la forma del lote, se presume que el lote a valorar es equivalente a un lote rectangular cuyo frente es conocido y donde el fondo puede ser calculado.

LITERATURA CONSULTADA:

Ø Ing. Robert Laurent, Maestro en Valuación de Bienes Universidad Autónoma de Puebla-UNED. Avalúos urbanos: Principios metodológicos aplicables en Costa Rica. Documento fotocopiado por el Grupo Mutual Alajuela - La Vivienda. 2007.

Ø Aznar Bellver, J., González Mora, R., et al (2012). Valoración Inmobiliaria. Métodos y aplicaciones. España e Iberoamérica. Valencia: Editorial Universidad Politécnica de Valéncia