Comparación de valores de mercado

Este método de factores es recomendado para realizar avalúos cuando realmente refleja el comportamiento particular del mercado ante las diferencias entre el inmueble a valorar y los inmuebles de referencias.

Para poder asignar factores de premio o demérito a un terreno, que permitan poder compararlo con otros similares en una zona en particular (homologación), se requiere que los factores utilizados para todos los terrenos, hayan sido calculados con base en un terreno con características estandarizadas y de uso común para todos.

Este terreno base para comparación es comúnmente conocido como lote tipo. Ante la dificultad que se le presenta a un valuador para definir con criterio técnico cual es el lote tipo en una zona en particular, algunos valuadores utilizan para el cálculo de los factores de comparación un lote ideal que sería un lote donde todos sus factores de ajuste son iguales a la unidad. Sin embargo, a pesar de que matemáticamente es válido, genera confusión ya que en la mayoría de las zonas este lote ideal no existe en la realidad.

Gracias a los estudios realizados por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) del Ministerio de Hacienda, actualmente en Costa Rica se cuenta con los denominados Mapas de Zonas Homogéneas para prácticamente todo el país, donde las empresas consultoras especializadas contratadas por el ONT definieron las características del lote tipo para cada una de esas zonas. El servicio valuaciondigital.com incorpora dicha información de carácter público para facilitar el cálculo de los factores de ajuste tanto del lote a valorar como de los inmuebles de referencia a utilizar en la homologación.

Por tanto, en valuaciodigital.com para efectos de homologación, todos los factores de ajuste aplicados al inmueble a valorar y los inmuebles de referencias serán calculados en base a las características de los lotes tipo definidos por el ONT en los mapas de zonas homogéneas disponibles.

Para la mayoría de estas variables existen fórmulas matemáticas que efectúan una comparación entre el sujeto a valorar y el inmueble de referencia, esto permite obtener un factor de ajuste comparativo para cada uno de los elementos de comparación evaluados. El producto de los factores comparativos multiplicados por el precio de la referencia, permite obtener un valor ajustado a utilizar en el avalúo.

Sin embargo la existencia de una ecuación o fórmula, se debe entender como una ayuda para el valuador y no como una verdad absoluta; lo cual significa que no debe utilizarse de forma automática sin que exista el discernimiento y aplicación de criterios del valuador.