대상이 임차건물이 아닌 경우 공증인은 아무런 제약 없이 인도집행증서를 작성할 수 있지만, 임차건물의 경우에는 일정한 제약이 가해집니다. 임차건물이 대상으로 인도집행증서를 작성하려면, (1) 임대차관계 종료를 원인으로 하여야 하고, (2) 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되어야 하며, (3) 임대인의 임차인에 대한 금원지급의무에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의 내용이 포함되어야만 합니다(공증인법 56조의3 단서).
따라서 장기의 임대차계약과 동시에 건물명도의 강제집행력을 사전에 확보해 두려면 결국 쌍방 당사자가 법원에 신청하여 제소전화해조서를 받아두는 수밖에 없습니다.
다만 차임의 장기 연체와 같이 임대차계약해지 사유가 있는 경우에는 해당 임대차계약을 합의해지한 후 6개월 이내로 명도기간을 정하여 명도계약을 체결하는 방식으로 명도공증을 할 수 있습니다.
한편, 임차인이 차임을 장기간 연체하여 반환받을 보증금이 없게 된 경우에는 반환받을 보증금이 없음을 증서상에 명기할 필요가 있습니다.
명도공증증서 작성을 촉탁할 때에는 임대인이나 그 대리인이 임차인을 대리할 수 없습니다.
인도집행증서에 대한 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여합니다. 그러므로 통상의 집행문에 비해 여러날이 더 필요합니다.
또 토지나 건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 증서작성일로부터 1개월이 경과하기 전에는 집행문을 부여 할 수 없습니다. 그러므로 명도일을 1개월 이내의 단기간으로 정하더라도 명도일에 맞춰 집행문을 부여받을 수는 없습니다.
명도공정증서를 작성함에 있어 명도대상부동산이 건물일부 또는 등기된 호실의 일부인 경우에는 명도집행이 가능하게 하기위해 대상부동산의 상세한 도면을 첨부하여 명도대상 부동산을 특정할 필요가 있습니다.
인도집행증서는 원칙적으로 양 당사자 사이의 합의에 의하여 작성하는 계약의 내용을 담고 있으므로 그 효력은 당사자 쌍방에만 미칩니다. 따라서 임차인이 인도 또는 반환기일 이전에 임차 목적물의 점유를 제3자에게 넘기면 증서의 효력은 제3자에게 미치지 않게 됩니다. 따라서 이런 경우를 대비하여 임차인이 무단으로 점유를 제3자에게 이전하는 경우에는 위약벌로 일정 금액을 지급할 의무가 있고 이에 대해 강제집행을 승낙한다는 취지도 함께 인도집행증서 상에 기재해 둘 필요가 있을 것입니다.