În imobiliare, reputația aduce clienți. Rețeta ansamblurilor rezidențiale noi, perfecționată

Data pubblicazione: Oct 02, 2015 7:19:7 AM

În imobiliare, nu se fac acte de caritate – ca orice business, ansamblurile rezidențiale trebuie să aducă profit. Însă au apus vremurile în care profiturile erau de 500%, zilele în care dezvoltatorii imobiliari știau doar să construiască iluzii, dar nu și locuințe. Profilul dezvoltatorului imobiliar actual este mult diferit față de cel din anii de boom, din cauza unei reguli învățate din experiență: numai cei serioși reușesc să se mențină în piață, deoarece reputația vinde.

Segmentul rezidențial a reintrat în lumina reflectoarelor: creditarea s-a relaxat ușor, numărul tranzacțiilor a urcat simțitor, iar numărul proiectelor noi a crescut semnificativ. Mai mult, specialiștii semnalează constant că achizițiile din stadiul de proiect sunt din nou des-întâlnite. Toate indiciile arată că activitatea din prezent este una sănătoasă – clienții sunt mult mai precauți, caută locuințe potrivite pentru stilul de viață și puterile financiare, astfel încât să nu mai repete greșelile trecutului. Cumpărătorii au alt profil, iar condițiile din piață sunt diferite; însă cum s-au schimbat dezvoltatorii, față de anii trecuți?

„Lucrurile sunt foarte diferite față de anii de boom imobiliar. Putem spune că dezvoltatorii de proiecte rezidențiale s-au cernut – au dispărut cei care construiau după ureche, cum s-ar spune. În perioada de boom, erau în piață dezvoltatori care nu aveau nici în clin, nici în mânecă cu domeniul construcțiilor. Auziseră că se fac bani din imobiliare, așa că voiau să construiască un bloc. Acum nu mai vedem astfel de exemple: cei care construiesc sunt oameni care cunosc cele mai mici detalii ale acestui domeniu, știu tot despre această afacere”, subliniază Nistor Bocăneală, consultant imobiliar al 195.ro - Imobiliare din 1995.

Dezvoltatorii imobiliari care au reușit să supraviețuiască până în 2015 au învățat pe propria piele că, pentru a vinde, trebuie să construiască apartamente pentru cumpărătorii pretențioși ai zilelor noastre. Anii în care oamenii luau un credit uriaș pentru a cumpăra orice fel de locuință sunt demult apuși. Piața s-a maturizat, iar clienții de astăzi au mai multă experiență: își cunosc exact nevoile, știu foarte bine să prețuiască banii, nu sunt dispuși să treacă cu vederea imperfecțiuni și, poate una dintre primele condiții, nici nu vor să audă de proiecte aflate la limita legalității.

„Niciun dezvoltator cu reputație nu își (mai) permite să vină cu un proiect care nu îndeplinește anumite standarde. Nu vorbim aici numai de prețuri competitive, căci se subînțelege acest aspect. Vorbim de o anumită calitate a construcției și a finisajelor, de spații corect compartimentate, de o zonă decentă, în special în ceea ce privește unitățile dedicate clasei de mijloc. Nu mai e loc, ca altă dată, de profituri uriașe, clienții nu mai acceptă astfel de lucruri. Iar lucrurile sunt simple: nu reușești să vii cu un mix competitiv de caracteristici, ieși din peisaj”, explică inginer Claudiu Mirancea, dezvoltator cu un portofoliu de patru proiecte complet vândute.

Lecția crizei: casele mai mici au avantaje mai mari

Locuințele cu spații generoase erau vedetele pieței, înainte de criză. Indiferent că era vorba de apartamente sau de case individuale, toate aveau livinguri uriașe, dormitoare mari, băi de dimensiuni impresionante și diverse alte camere (dressing, birou, cameră pentru hobby-uri, etc.). În prezent, astfel de caracteristici pretențioase sunt rezervate exclusiv segmentului premium. Românii au constatat că astfel de case nu vin la pachet doar cu beneficiile, ci și cu întrețineri costisitoare. Dezvoltatorii de astăzi vin cu proiecte adaptate, în care locuințele au suprafețe

„Apartamentele noi de astăzi (dedicate clasei de mijloc) nu mai au dimensiunile celor de altă dată – se ajunsese la situația, ușor absurdă după părerea mea, în care locuințele cu două camere aveau cu ușurință 90 mp. Clienții crescuți în locuințele asemănate cu cutiile de chibrituri au avut o perioadă în care căutau apartamente cât mai mari, însă au înțeles că nu este rentabil să locuiești într-o astfel de unitate. Acum se caută locuințe decente, spun eu. Este mai important să ai o locuință bine compartimentată și gândită inteligent decât una uriașă. Desigur, acest lucru se resimte și în preț – locuințele mici au prețuri mai accesibile și pe termen scurt (la achiziție), și pe termen lung (la întreținere)”, susține ing. Mirancea.

Cele mai multe apartamente cu două camere din blocurile ridicate în ultimii doi-trei ani au suprafețe de 50-60 mp, în timp ce locuințele cu trei camere au 75-85 mp utili. Există și oferte ale unor unități cu două sau trei camere ce depășesc 100 mp utili, însă acestea sunt mult mai rare și, de cele mai multe ori, sunt în proiecte ridicate în zone de lux. Și, spun specialiștii, în ultimii ani, profitabilitatea unor astfel de unități s-a dovedit a fi mai mică decât cea a locuințelor adresate clasei de mijloc superioară, așa că proiectele noi de pe segmentul premium nu au mai fost la fel de numeroase.

„Sigur că dezvoltatorii se adaptează la cerințele pieței. Niciunui dezvoltator nu îi convine să stea cu locuințele la vânzare, cu toții vor să găsească un client cât mai repede. Exact ca în cazul unui proprietar obișnuit, care își scoate locuința la vânzare: vrea să găsească un cumpărător cât mai repede, la un preț cât mai bun. La urma urmei, cred că suntem cu toții de acord că nu se fac acte de caritate în imobiliare, este un business care trebuie să aducă profit. Drept urmare, orice dezvoltator face eforturi pentru a fi pe gustul clienților – încearcă să vină cu o rețetă cât mai bună pentru un produs final cât mai de succes”,concluzionează Valetin Roșeanu, manager Home Invest Consult.