Think Big 2.0 - noua strategie imobiliară

Data pubblicazione: Nov 16, 2015 5:1:40 PM

Cătălin Grigore întinde cu atenţie pe masă planurile de dezvoltare ale Metalurgiei Park. Sunt nişte foi mari şi groase, dar Cătălin Grigore le tratează delicat şi condiţionează discuţia cu Business Magazin prin a se asigura de la început că articolul nu va avea tenta răuvoitoare pe care a simţit-o în presă în ultimii cinci ani, de când a decis să dezvolte, cu strategia sa proprie, sudul capitalei. „Toată lumea are o problemă cu sudul, ca şi cum ar trebui să plecăm cu toţii acasă şi să rămână numai nordul“, rezumă Cătălin Grigore modul cum percepţia publică despre zona de sud, dintotdeauna considerată un fel de Cenuşăreasă a pieţei imobiliare, nu s-a schimbat nici după ce sudul a devenit cel mai viu motor imobiliar oradea al Capitalei.

Înainte de criza economică, dezvoltatorii imobiliari decideau ce anume ar putea să le vândă clienţilor şi construiau o piaţă ideală, în care oamenii câştigă din ce în ce mai bine şi locuiesc în case din ce în ce mai mari. După şapte ani de criză, cei mai activi dezvoltatori sunt cei care au lăsat piaţa să decidă ce produse îşi permite să cumpere şi cei care au acceptat câştigul mai mic, dar mai sigur. Sunt două categorii de produse imobiliare în piaţă, rezumă Dragoş Dragoteanu, proprietarul agenţiei imobiliare EuroEst: „Prima categorie este formată din locuinţe ale căror preţuri nu scad niciodată (zone rezidenţiale de lux cu brandul lor, cum ar fi Primăverii, Kiseleff, Unirii cu vedere la fântâni) şi care urmează istoria pieţei imobiliare de afară, nicăieri în lume zonele bune nefiind afectate de criză. A doua categorie sunt imobilele de necesitate, care urmează trendurile pieţei. 90% din proprietăţile din Bucureşti sunt de necesitate, cele mai multe dintre acestea fiind cele din blocurile vechi, construite până în 1985, dar şi cele care se construiesc acum“. Dragoteanu spune că strategia multora dintre dezvoltatorii de dinainte de criză a fost să construiască locuinţe pe care să le încadreze în prima categorie. După venirea crizei, piaţa de lux şi cea up-market s-au restrâns, iar volumele din zona de necesitate au câştigat tot mai mult teren. În ultimii cinci ani, datele oficiale spun că peste 80% din tranzacţiile imobiliare din bucureşti au fost făcute (şi s-au încadrat) în programul guvernamental Prima casă.

În octombrie 2007, cu fix un an înainte de debutul crizei imobiliare şi de tumultul care a urmat, scoteam o copertă Business Magazin în care povesteam despre modul cum oamenii de afaceri locali au preluat şi au dezvoltat un mod de gândire şi de investire de peste ocean. Think Big a stat la temelia visului american şi prima parte a anilor 2000 a scris şi un vis românesc, pe care unii dintre oamenii de afaceri aflaţi pe val au decis să îl dezvolte la scară mare. Scriam atunci despre cel mai mare hotel din Europa, cu 1.500 de camere, ridicat de fraţii Ionuţ şi Robert Negoiţă în Vitan, despre Băneasa Developments, proiectul întins pe mai bine de 200 de hectare care a schimbat definitiv nordul Bucureştiului, dar şi despre Sema Park sau despre Coresi, proiecte mari gândite pe foste platforme industriale. Mai scriam în 2007 şi despre semnele de întrebare pe care ni le năşteau oamenii de afaceri care vorbeau despre viitor cu certitudine: Ionuţ Negoiţă era sigur că va merge cu cele 1.500 de camere la o medie de 80% grad de ocupare, iar Ion Rădulea era convins că până în 2011 va umple cele 40 de hectare de teren de la Semănătoarea cu clădiri de birouri, cu zone comerciale şi o zonă rezidenţială cu 1.320 de locuinţe. Cel mai mare hotel din Europa a devenit un mare bloc în care cele mai multe camere s-au transformat în apartamente, iar lipsa finanţării a făcut ca în Sema Park să se reia construcţiile abia anul trecut, după o pauză de peste şase ani.imobiliare bihor oradea

Între timp însă, ritmul livrărilor de apartamente din Bucureşti a rămas viu, chiar dacă nu în formă maximă. Au avut loc însă mai multe mutaţii legate de preţ sau de arhitectura proiectelor, dar cea mai importantă a fost cea legată de zonă. Nordul şi centrul, care crescuseră într-un ritm foarte alert înainte de criză, au ajuns la un ritm lent de construire şi de vânzare. În acelaşi timp, vestul şi sudul au explodat. Proiecte precum Militari Residence, unde s-a ridicat bloc după bloc şi unde au fost livrate şi vândute 4.000 de apartamente, Confort Urban din Rahova sau Confort City din Vitan (ambele cu peste 1.500 de apartamente vândute) au indicat că apartamentele construite pe fişa de post a proiectului Prima casă sunt cele care se vor vinde în cel mai alert ritm. oferte imobiliare oradea

Pe aceeaşi structură de ofertă care să se încadreze în programul Prima casă s-a dezvoltat şi Popeşti-Leordeni. Oraşul din coasta de sud a Capitalei aproape şi-a dublat numărul de locuitori în ultimii zece ani, după cum arată datele primăriei oraşului: în 2005, în Popeşti-Leordeni erau 15.000 locuitori, iar anul trecut erau înregistraţi peste 25.000. Între staţiile de metrou Dimitrie Leonida şi Depoul IMGB s-a construit practic un nou oraş, în care mai mulţi mici dezvoltatori, cu proiecte de câteva zeci de apartamente, au construit şi au vândut case, respectând strict regula nescrisă a unui preţ pe metrul pătrat situat între 650 şi 850 de euro. „Faptul că preţurile au fost ţinute sub control, iar dezvoltatorii nu au depăşit un preţ pe care piaţa îl putea asimila a adus în zona de sud un anumit tip de client: 35-40 ani, familist, cu copil. Oameni care caută un apartament cu 2 camere sau o garsonieră dublă, ca tranzit, la început de drum, sau un apartament de 3-4 camere la preţuri pe care nu le poţi găsi în altă zonă.“ Modul cum Cătălin Grigore descrie secretul vânzării zonei de sud face parte din strategia pe care şi-a făcut-o în urmă cu cinci ani, când a decis să încerce antreprenoriatul.