Numar-record de tranzactii imobiliare, ca in perioada de boom

Data pubblicazione: Apr 22, 2013 12:1:31 PM

Volumul de inscrieri al schimburilor de proprietati a revenit in 2012 la nivelul de varf din anul 2008, iar tranzactiile au urcat cu 17% comparativ cu anul 2011. Atat numarul vanzarilor, cat si cel al intabularilor, care pot reprezenta si vanzari, dar si pregatirea imobilelor pentru tranzactionare, sunt in crestere in ultima perioada. Pe de alta parte, exista tot mai multi proprietari care tranzactioneaza fara a apela la banci. imobiliare Aparent paradoxal, starea precara a economiei a sporit dinamica tranzactiilor imobiliare in anul 2012. Totul se explica insa prin preturile in scadere si deci mai atractive pentru investitori, dar si prin vanzarile la preturi de lichidare sau distressed. Acest lucru reiese in mod clar din faptul ca, in ciuda cresterii numarului tranzactiilor de la notari cu 17%, procentaj destul de maretotusi, veniturile incasate de stat din transferuri au fost de circa 500 de milioane de lei, adica la fel ca in 2011. Un alt aspect interesant este cel al sursei banilor. Astfel, numarul ipotecilor inregistrate in 2012 a fost mai redus pe ansamblu cu 22%, comparativ cu 2011. Intr-o anumita masura, asta inseamna ca numarul imobilelor cumparate cu fonduri proprii, si nu cu ajutorul creditelor bancare, a fost in crestere. oradea Trebuie sa citesti Agentii imobiliari: mai multa munca pe bani mai putini Terenurile si activele toxice ale bancilor, in vizorul investitorilor Tranzactiile imobiliare comerciale din Europa Centrala si de Est, la cel mai redus nivel din 2009 Cum sa-ti vinzi apartamentul cumparat pe firma fara a ajusta TVA Titlurile de stat discrimineaza creditele “Prima Casa” Pe de alta parte, s-ar putea si ca numarul mostenirilor sau al dezmembrarilor la loturi de terenuri sau la blocurile dezvoltatorilor sa fi fost o alta cauza a reducerii volumului acestor ipoteci. De altfel, exceptand prima jumatate a anului 2009 (cand bancile nu dadeau credite mai deloc pentru ca nici Programul „Prima Casa” nu aparuse inca), in toamna anului trecut numarul ipotecilor a fost cel mai redus din 2005 si pana in prezent. imobil oradea Despre ce tranzactii vorbim? Nimeni nu stie cu exactitate numarul tranzactiilor imobiliare. Problema care se pune este insa de a face o aproximare cat mai aproape de adevar a acestora. Cele doua surse sunt Agentia de Cadastru (ANCPI) si Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR). Aici sunt doua extreme, una pe plus, alta pe minus. Mai precis, cadastrul furnizeaza un numar usor mai mare de vanzari decat se petrec de fapt in realitate, in timp ce notarii dau un numar putin mai redus. Sa explicam. ANCPI inregistreaza toate transmisiunile de proprietate. consultanta oradea Astfel, pe langa vanzarile uzuale, vorbim aici si de dezmembrarea unui lot de teren, de mosteniri, donatii, de transmisiuni pe cale judecatoreasca (hotarari judecatoresti), prin executare silita (prin executori sau ANAF) dupa cum pot fi si vanzari facute de ICRAL. Toate acestea se inregistreaza la cadastru drept transmisiuni de proprietate si intra la tranzactii imobiliare. Si mai e un aspect important in privinta intabularilor de la ANCPI, o intabulare nu inseamna automat ca a si avut loc o vanzare tocmai in perioada intabularii. Astfel, exista si proprietari care au cumparat un teren sau un apartament in urma cu 20-30 de ani, dar fac intabularea abia acum. Asta pentru ca se pregatesc sa vanda cat mai repede din nevoia de bani sau daca pariaza pe un trend in cadere al preturilor. Astfel, sansele de vanzare a unui imobil intabulat sunt, macar din acest punct de vedere, mai mari decat in cazul unuia neintabulat. Astfel ca, fie si in mica masura, la cadastru pot sa apara, pe langa tranzactiile actuale, si tranzactii facute de mult. La notari e alta poveste. Sunt pe minus. Adica acestia au avantajul ca inregistreaza cu exactitate data tranzactiei. Informatiile de la ei sunt insa incomplete daca avem in vedere totalitatea vanzarilor. Nu vom gasi aici mereu vanzari prin hotarari judecatoresti sau executari silite. Or, fenomenul executarilor silite a luat amploare in ultima perioada. Cifre Chiar daca vorbim mai ales despre anul 2012, merita sa spunem ca datele cele mai recente arata ca in primele doua luni ale anului 2013 sau facut circa 120.000 de inscrieri de tranzactii la cadastru. Dintre acestea, peste 55.000 in ianuarie si circa 64.000 in februarie. Trendul crescator continua astfel si in acest an, dupa ce in primele doua luni ale anului trecut s-au facut doar 90.000 de astfel de inscrieri. Revenind la evolutia din anul 2012, varful tranzactiilor inscrise a fost in ultimul trimestru, cand numarul acestora a sarit de 193.000, nivel depasit trimestrial doar de ultimele trei luni ale anului 2007, cand numarul a fost de circa 198.000. Pe zone, incepand din anul 2005 pana in februarie 2013, cele mai multe tranzactii s-au inregistrat in sud-estul tarii, mai precis in regiunea care cuprinde judetele Constanta, Tulcea, Braila, Buzau, Galati si Vrancea. In aceste zone s-au depasit 732.000 de tranzactii inregistrate. Cu exceptia zonei de sud-vest, toate celelalte zone au consemnat cifre aproximativ egale. In regiunea de sud-vest insa, care cuprinde judetele Dolj, Gorj, Mehedinti, Olt si Valcea, nivelul tranzactiilor abia daca a depasit 338.000, adica nici jumatate din cele inregistrate in sud-est. Dintre toate tranzactiile inregistrate, circa 85% s-au facut intre persoane fizice si doar 15% intre firme. De unde bani? Daca luam in considerare evolutia inscrierii ipotecilor sau privilegiilor din 2005 pana in prezent, cu cat sunt mai multe acestea, cu atat mai probabil este ca banii sa vina de la banci. Invers, daca ipotecile si privilegiile inscrise sunt putine, e mai probabil ca numarul cumparatorilor care au facut achizitii fara ajutorul bancilor sa fie mai mare. Dupa acest rationament, cel mai mult s-a apelat la banci in trimestrul III din anul 2007, cand s-au inregistrat peste 72.000 de ipoteci si privilegii. Cel mai putin s-a apelat la banci in trimestrul I din 2009, cand insa nu aparuse „Prima Casa” si nici tranzactii nu au fost prea multe. Atunci s-au inregistrat doar 22.400 de ipoteci si privilegii. Mai relevante decat cele din 2009 sunt cifrele de anul trecut si din primele doua luni ale anului curent, cand au existat totusi mult mai multe tranzactii decat la inceputul anului 2009. Astfel, pe parcursul anului trecut s-au facut tranzactii multe, asa cum reiese si din cifrele notarilor, si de la ANCPI, dar cel mai putin dependenti de banci s-au dovedit a fi cumparatorii din toamna, cand s-a inregistrat un record negativ pentru intreaga perioada din 2005 pana in prezent al ipotecilor sau privilegiilor, 30.700. Acelasi trend de a nu apela la banci s-a pastrat si in primele doua luni ale anului. Mai precis, in ianuarie s-au inregistrat aproximativ 8.600 de ipoteci si privilegii, iar in februarie 10.500. Ramane de vazut cum vor arata tranzactiile pe masura ce fondurile „Prima Casa” se termina, dar si pe masura ce executarile silite sau activele distressed se inmultesc.