La un pas de cel mai prost an în imobiliare

Data pubblicazione: Aug 10, 2012 7:11:32 AM

Tranzacţiile planificate pentru a doua parte a acestui an, la care se poartă negocieri de mai bine de 12 luni, ar putea face diferenţa dintre cel mai prost an în imobiliare din ultimii zece şi un an cel puţin similar cu 2011, când volumul tranzacţiilor a depăşit 350 milioane euro

România a înregistrat în primul semestru al acestui an cel mai scăzut volum de investiţii imobiliare (în proprietăţi de birouri, retail sau industriale) din primul semestru al anului 2005 şi până în prezent. În primele şase luni ale lui 2012, au fost încheiate doar două tranzacţii, în valoare de 55 milioane euro. Vânzarea fabricii Nokia către producătorul De’Longhi şi cumpărarea complexului de birouri City Business Centre din Timişoara de către New Europe Property Investments (NEPI) au fost singurele tranzacţii finalizate în această perioadă. Rezultatele slabe sunt puse în principal pe seama lipsei finanţării şi a problemelor din zona euro, însă riscul de ţară este un alt element care îndepărtează investitorii de România.

Matematic, investiţiile în proprietăţi imobiliare româneşti se justifică datorită randamentelor investiţionale superioare celor din alte state din Europa Centrală şi de Est. Spre exemplu, în Bucureşti, yield-urile corespunzătoare clădirilor de birouri sunt 8%, cele pentru imobile de retail, 8,75%, iar pe industrial, 10,25%, în comparaţie cu Varşovia, unde acest indicator este de 6,25% pe birouri, 6% pe retail şi 7,25% pe industrial. Yield-ul sau randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii. Diferenţele de yield-uri dintre cele două capitale est-europene este determinată de costurile mai ridicate de finanţare din România. Deşi aparent este mai profitabil să achiziţionezi un imobil în România, greutatea cu care se accesează finanţarea bancară pentru această zonă a continentului alungă potenţialii investitori.

„Cu cât o ţară este mai departe de Londra, cu atât reticenţa investitorilor este mai mare. România este văzută ca o ţară cu un grad mai mare de risc decât Polonia, spre exemplu. Costul de finanţare se reflectă direct în preţul de achiziţie al oricărui produs imobiliar. Când discutăm cu un investitor instituţional (entitate susţinută de bănci, fonduri de pensii, companii de asigurări etc., n.red.), acesta se uită în primul rând la Polonia, după care urmează Cehia, Ungaria, România şi Bulgaria. Suntem o ţară mai interesantă decât Bulgaria şi la acelaşi nivel cu Ungaria“, a declarat Răzvan Iorgu, directorul general al CBRE România, într-un interviu acordat Capital.

Tranzacţii în curs

Iorgu spune că există tranzacţii începute de 12 luni, pentru care investitorii caută surse de finanţare, însă atingerea unui volum măcar similar cu cel din 2011 presupune vânzarea unor clădiri în valoare de peste 250 milioane euro. Pentru a ajunge la acest nivel este nevoie de un număr important de tranzacţii, în condiţiile în care cea mai scumpă proprietate vândută în criză este Floreasca Business Park, cumpărată de NEPI pentru 101,2 milioane euro în 2010. Volumul de 350 milioane euro înregistrat în 2011 este urmarea a 22 de tranzacţii imobiliare. Contextul economic actual face această ţintă greu de atins.

„Mă aştept ca, în continuare, finanţările să fie extrem de greu de realizat, însă suntem într-un proces de căutare de soluţii active pentru diverse proiecte şi mă aştept ca unele dintre ele să se realizeze. În mod sigur se vor realiza tranzacţii, dar nu pot spune în mod cert dacă le vom vedea până în decembrie sau până în martie. Durata procesului de «due diligence» (investigarea unei afaceri înainte de semnarea unui contract, n.red.), a finanţării şi a realizării efective a achiziţiei este extrem de lungă. Durează peste şase luni astăzi“, explică directorul CBRE România. Încheierea acestor tranzacţii va face din 2012 un an cu un volum similar celor din anii precedenţi, însă prelungirea semnării contractelor se va traduce în cel mai prost an din imobiliare. Tranzacţiile aflate în curs de derulare nu vizează doar proprietăţi finalizate şi generatoare de venituri, singurul tip de imobile vândut în ultimii ani, ci şi produse aflate în curs de dezvoltare, proiecte care urmează să se dezvolte sau chiar terenuri cu proiecte pe ele. Clădirile de birouri rămân totuşi principala atracţie pentru investitori. Preţul proprietăţilor de pe acest segment, aflate în prezent pe piaţă, variază între 10 şi 100 milioane euro.

„Birourile sunt mai uşor de înţeles pentru investitorii instituţionali. Sunt cele mai clare din punctul de vedere al chiriaşilor. Pe piaţă sunt clădiri de birouri şi la peste 100 milioane euro. Sunt şi produse premium de retail care, pentru Bucureşti, pot avea preţuri care depăşesc mult 100 milioane euro, ceea ce creează o problemă, pentru că sursele de finanţare necesare sunt semnficativ mai mari şi este greu să deblochezi astăzi 2-300 milioane euro pentru România. La clădirile de birouri, valoarea de sub 100 milioane euro le face mai uşor de finanţat“, precizează Răzvan Iorgu.

Imobiliare pentru cunoscători

Pe măsură ce imobiliarele au devenit tot mai riscante şi tipologia investitorilor s-a modificat radical. În perioada anilor de „boom“, românii se foloseau de acest instrument pentru a câştiga sume fabuloase peste noapte, realizând în special plasamente în locuinţe. Devalorizarea proprietăţilor i-a alungat la fel de repede pe cât i-a atras iniţial. Astăzi, puţinii investitori imobiliari rămaşi activi analizează orice ofertă „la sânge“.

„Imobiliarele deveniseră în 2007 un business pentru toată lumea, nu doar pentru cei care şi-l pot permite. Acesta a fost un factor important care a declanşat criza, pentru că dintr-o dată foarte mulţi care aveau afaceri în acest domeniu nu şi le-au mai putut susţine. Acum este acolo unde ar trebui să fie ca tip de plasament. Poate că nu are cea mai bună imagine astăzi, dar ar trebui privit ca o investiţie sigură“, explică directorul CBRE România.

Acesta dă exemplul unor ţări precum Austria sau Germania, unde sectorul rezidenţial a devenit una dintre puţinele soluţii pentru cei care vor să îşi plaseze banii în siguranţă. „Într-o Europă în care vedem ce se întâmplă, de la Grecia, la Spania şi Italia, cu un curs euro-dolar care se schimbă cu peste 5% de la o săptămână la alta, nu mai vorbesc de leu, este o alternativă extrem de sigură“, spune Iorgu. Dacă din perspectiva cumpărătorului se pot aduce argumente care să motiveze o investiţie, când vine vorba de dezvoltarea unor produse rezidenţiale lucrurile se schimbă.

Între un preţ de vânzare de 1.000 euro/mp şi unul de 900 euro/mp se regăseşte diferenţa dintre profit şi pierdere pentru un dezvoltator, consideră Răzvan Iorgu.

Sensibilitatea la preţuri şi impredictibilitatea pieţei fac din sectorul rezidenţial o zonă rece pentru investitorii în dezvoltare..