IMOBILIARE: Un nou boom posibil în România, unde nimeni nu s-ar fi așteptat

Data pubblicazione: Sep 28, 2015 12:26:6 PM

oradea consultanta imobiliare Segmentul rezidențial a reintrat în lumina reflectoarelor: creditarea s-a relaxat ușor, numărul tranzacțiilor a urcat simțitor, iar numărul proiectelor noi a crescut semnificativ. Mai mult, specialiștii semnalează constant că achizițiile din stadiul de proiect sunt din nou des-întâlnite. Toate indiciile arată că activitatea din prezent este una sănătoasă – clienții sunt mult mai precauți, caută locuințe potrivite pentru stilul de viață și puterile financiare, astfel încât să nu mai repete greșelile trecutului. Cumpărătorii au alt profil, iar condițiile din piață sunt diferite; însă cum s-au schimbat dezvoltatorii, față de anii trecuți?În august, numărul de noi oferte apărute pe piață a scăzut cu 18,45% față deacum un an, respectiv la 7.000 de oferte, față de 8.500 de anunțuri în 2014.

“Scăderea volumului de apartamente de închiriat din marile orașe poate fi pusă, cel puțin în parte, pe seama stabilizării pieței achizițiilor și a reluării unei tendințe ascendente a prețurilor. Proprietarii sunt, probabil, mai optimiști și încep să-și recapete curajul de a-și scoate locuințele la vânzare, în loc să-și continue așteptarea și să se mulțumească cu veniturile obținute din închiriere. Cel mai afectat de această criză de oferte este Cluj-Napoca. 7.000 de apartamente scoase pe piață într-un interval de 30 de zile este mult sub cerere”, apreciază Adrian Erimescu, directorul general Imobiliare.ro.

București: scădere cu 17%

În august 2015, în Capitală au apărut 3.608 anunțuri noi de închiriere, în scădere cu 17% comparativ cu perioada similară a anului trecut, când a fost atins un nivel de 4.329 de oferte.

Dintre apartamentele nou-apărute pe piața bucureșteană luna trecută, 32% aveau o cameră (în scădere de la o cotă de 39% în 2014), 38% două camere (față de 39% în urmă cu 12 luni) și 16% trei camere (de la 18%). Pe de altă parte, locuințele cu patru camere și mai mult dețineau o pondere de 14% din totalul ofertei, ceea ce marchează o creștere semnificativă comparativ cu pragul de 4% atins de această categorie anul trecut.

Timișoara: creștere a ofertei de garsoniere

Și aici s-a consemnat o scădere similară, de aproximativ 17%, de la 929 la 773 de oferte noi. Dintre ofertele publicate în luna august, 39% au fost pentru garsoniere (în creștere de la 38% anul trecut), 35% au vizat apartamente cu două camere (în scădere de la 41%), iar 14% se refereau la locuințe tricamerale (de la 18% în 2014). La fel ca în Capitală, avansul segmentului de apartamente cu patru camere și mai mult este considerabil, de la o pondere de 3% în 2014, la 12% în 2015.

Cluj-Napoca: cea mai mare scădere – 22%

Oferta de închirieri apartamente s-a diminuat cu 22% în perioada menționată, de la 1.846 la 1.432 de apartamente. Dintre proprietățile apărute pe piață luna trecută, 39% erau garsoniere (față de 42% în 2014), 41% aveau două camere (în creștere de la 39%), iar 15% erau locuințe cu trei camere (comparativ cu 16% în anul precedent). Spre deosebire de celelalte orașe analizate, în Cluj ponderea apartamentelor cu o cameră și mai mult a consemnat doar o creștere ușoară, de la 3% la 5%.

Iași: Scădere a ofertei de garsoniere imobiliare oradea

În capitala Moldovei, numărul anunțurilor noi de închiriere a scăzut cu 21% anul acesta, de la 1.032 la 814 proprietăți. Din oferta apărută pe piața ieșeană în august, 24% era reprezentată de garsoniere (față de 26% în 2014), 44% consta în apartamente cu două camere (în scădere de la 49%), în vreme ce locuințele cu trei camere dețineau o cotă de 20% din total (față de 23%). Și aici, ponderea unităților locative cu patru camere și mai mult a crescut semnificativ, de la 2% la 12%.

Brașov: oferta a scăzut cu 16%

În orașul de la poalele Tâmpei a avut loc o scădere a ofertei cu 16%, de la 372 la 311 proprietăți scoase pe piață în lunile august 2014 și, respectiv 2015. În intervalele de timp analizate, ponderea unităților locative monocamerale s-a diminuat de la 43% la 40%, iar cea a locuințelor cu două camere a scăzut de la 42% la 39%. Segmentul apartamentelor cu trei camere a consemnat însă un avans ușor, de la 13% la 14%, în timp ce proprietățile cu patru camere și mai mult au ajuns să reprezinte aproximativ 7% din piață, față de circa 2% anul trecut.

„Lucrurile sunt foarte diferite față de anii de boom imobiliar. Putem spune că dezvoltatorii de proiecte rezidențiale s-au cernut – au dispărut cei care construiau după ureche, cum s-ar spune. În perioada de boom, erau în piață dezvoltatori care nu aveau nici în clin, nici în mânecă cu domeniul construcțiilor. Auziseră că se fac bani din imobiliare, așa că voiau să construiască un bloc. Acum nu mai vedem astfel de exemple: cei care construiesc sunt oameni care cunosc cele mai mici detalii ale acestui domeniu, știu tot despre această afacere”, subliniază Nistor Bocăneală, consultant imobiliar al 195.ro - Imobiliare din 1995.

Dezvoltatorii imobiliari care au reușit să supraviețuiască până în 2015 au învățat pe propria piele că, pentru a vinde, trebuie să construiască apartamente pentru cumpărătorii pretențioși ai zilelor noastre. Anii în care oamenii luau un credit uriaș pentru a cumpăra orice fel de locuință sunt demult apuși. Piața s-a maturizat, iar clienții de astăzi au mai multă experiență: își cunosc exact nevoile, știu foarte bine să prețuiască banii, nu sunt dispuși să treacă cu vederea imperfecțiuni și, poate una dintre primele condiții, nici nu vor să audă de proiecte aflate la limita legalității.

„Niciun dezvoltator cu reputație nu își (mai) permite să vină cu un proiect care nu îndeplinește anumite standarde. Nu vorbim aici numai de prețuri competitive, căci se subînțelege acest aspect. Vorbim de o anumită calitate a construcției și a finisajelor, de spații corect compartimentate, de o zonă decentă, în special în ceea ce privește unitățile dedicate clasei de mijloc. Nu mai e loc, ca altă dată, de profituri uriașe, clienții nu mai acceptă astfel de lucruri. Iar lucrurile sunt simple: nu reușești să vii cu un mix competitiv de caracteristici, ieși din peisaj”, explică inginer Claudiu Mirancea, dezvoltator cu un portofoliu de patru proiecte complet vândute.

Lecția crizei: casele mai mici au avantaje mai mari

Locuințele cu spații generoase erau vedetele pieței, înainte de criză. Indiferent că era vorba de apartamente sau de case individuale, toate aveau livinguri uriașe, dormitoare mari, băi de dimensiuni impresionante și diverse alte camere (dressing, birou, cameră pentru hobby-uri, etc.). În prezent, astfel de caracteristici pretențioase sunt rezervate exclusiv segmentului premium. Românii au constatat că astfel de case nu vin la pachet doar cu beneficiile, ci și cu întrețineri costisitoare. Dezvoltatorii de astăzi vin cu proiecte adaptate, în care locuințele au suprafețe agentie imobiliara bihor

„Apartamentele noi de astăzi (dedicate clasei de mijloc) nu mai au dimensiunile celor de altă dată – se ajunsese la situația, ușor absurdă după părerea mea, în care locuințele cu două camere aveau cu ușurință 90 mp. Clienții crescuți în locuințele asemănate cu cutiile de chibrituri au avut o perioadă în care căutau apartamente cât mai mari, însă au înțeles că nu este rentabil să locuiești într-o astfel de unitate. Acum se caută locuințe decente, spun eu. Este mai important să ai o locuință bine compartimentată și gândită inteligent decât una uriașă. Desigur, acest lucru se resimte și în preț – locuințele mici au prețuri mai accesibile și pe termen scurt (la achiziție), și pe termen lung (la întreținere)”, susține ing. Mirancea.

Cele mai multe apartamente cu două camere din blocurile ridicate în ultimii doi-trei ani au suprafețe de 50-60 mp, în timp ce locuințele cu trei camere au 75-85 mp utili. Există și oferte ale unor unități cu două sau trei camere ce depășesc 100 mp utili, însă acestea sunt mult mai rare și, de cele mai multe ori, sunt în proiecte ridicate în zone de lux. Și, spun specialiștii, în ultimii ani, profitabilitatea unor astfel de unități s-a dovedit a fi mai mică decât cea a locuințelor adresate clasei de mijloc superioară, așa că proiectele noi de pe segmentul premium nu au mai fost la fel de numeroase. apartamnete vanzare oradea