Ngày đăng: 14:54:52 25-03-2020

Giấy chuyển nhượng đất (“Hợp đồng” chuyển nhượng QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT) viết tay chỉ có giá trị pháp lý khi được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp pháp luật công nhận hiệu lực của giấy tờ viết tay. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho Quý độc giả một vài quy định pháp luật cần biết trước khi tiến hành giao dịch.

Trong một số trường hợp do luật định, hợp đồng mua bán đất viết tay vẫn có giá trị pháp lý

1.Hình thức của hợp đồng

1.1.Hình thức hợp đồng

Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Pháp luật đất đai bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).

Như vậy, việc sang tên, chuyển nhượng đất bằng giấy tay không có giá trị pháp lý.

1.2.Thực hiện việc công chứng, chứng thực

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. (điểm d khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).

Hiệu lực của hợp đồng do hai bên thỏa thuận, nếu hai bên không có thỏa thuận, thì hiệu lực  được tính từ ngày giao kết. (khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015).

Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu nếu không thực hiện việc công chứng, chứng thực. Đây là trường hợp giao dịch vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức .(Điều 129 BLDS 2015)

Lưu ý:

·       Không nên nhầm lẫn giữa thời điểm giao kết và thời điểm ký kết;

2.Những trường hợp công nhận hiệu lực của giấy tờ viết tay

Giấy tờ sang tên không qua công chứng, chứng thực dễ dẫn tới tranh chấp, đặc biệt là sau khi bên mua đã đặt cọc tiền

 Pháp luật ĐẤT ĐAI đưa ra các trường hợp áp dụng cho các trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

·       Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

·       Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

·        Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014;

·       Sử dụng ổn định đất đai từ trước ngày 1/7/2014, không có tranh chấp;được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận và

·       Có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

 Lưu ý:

·       Với các trường hợp kể trên, người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

·       Căn cứ vào các quy định hiện hành, đối với đất chưa được cấp sổ, người bán phải tiến hành xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được cấp sổ, việc đăng ký biến động đất đai được ghi nhận trong sổ địa chính của UBND xã nơi có đất, và hợp đồng được công chứng thì hợp đồng mới bắt đầu có hiệu lực.

·       Sau khi bên bán được cấp sổ, thì mới có thể tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).

Lưu ý:

·       Đối với các trường hợp kể trên, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

3.Lưu ý với giấy tờ viết tay

Các giao dịch mua bán quyền sử dụng đất có thể bị vô hiệu nếu vi phạm hình thức lẫn nội dung.

Theo đó, hợp đồng bị vô hiệu về nội dung là do:

·       Giao dịch vi phạm điều cấm của luật, cụ thể ở đây là các bên mua bán đất bằng giấy tờ viết tay không công chứng, hoặc (và) giao dịch khi đất không có sổ (Điều 123 BLDS 2015);

·       Thông tin giao dịch gây nhầm lẫn cho bất kỳ bên nào (khoản 1 Điều 126 BLDS 2015);

·       Có dấu hiệu lừa dối của bất kỳ bên nào trong giao dịch (Điều 127 BLDS 2015);

·       Người tham gia giao dịch không đủ tỉnh táo (mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc gặp khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi) tại thời điểm giao kết hợp đồng;

·      

Người đại diện theo ủy quyền của người bán (hoặc người mua) đã vượt quá thẩm quyền đại diện; (khoản 2 Điều 143 BLDS 2015); và

·       Người tham gia giao dịch không đủ điều kiện để trở thành người đại diện theo ủy quyền hợp pháp của bên bán (hoặc bên mua). (khoản 2 Điều 142 BLDS 2015).

Áp dụng BLDS 2005 để giải quyết tranh chấp từ các hợp đồng mua bán hoàn thành trước ngày 01/7/2017

Trên đây là số ít trường hợp mà pháp luật cho phép chuyển nhượng bằng giấy tay. Cần phải lưu ý rằng:

·       Đối với những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện sau ngày 01/7/2004, người bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

·       Giao dịch phải được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Nếu giao dịch xác lập trước ngày 01/7/2017 mà có tranh chấp, và một trong các bên khởi kiện sau thời điểm này thì áp dụng quy định bộ luật dân sự 2015 để giải quyết.

Lưu ý  Bộ luật dân sự 2015 không được áp dụng để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm đối với vụ việc mà Tòa án đã giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự trước ngày Bộ luật này có hiệu lực.

4.Một số mẫu giấy tờ chuyển nhượng thông dụng

·       Mẫu số 04a được quy định kèm theo Nghị định 07/2016/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.

Những giấy tờ được sau được dùng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ):

·       Những giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993;

·       Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

·       Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

·       Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được “Ủy ban nhân dân” cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

·       Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

·       Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Qua bài viết vừa rồi, chúng tôi đã giải đáp cho Quý khách hàng một số quy định về việc mua bán, nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay. Nếu Quý khách gặp khó khăn khi tiến hành chuyển nhượng đất và cần được giúp đỡ, hãy gọi cho chúng tôi theo số hotline dưới đây để được tư vấn miễn phí.

 Tham khảo thêm:

Long Phan PMT: Công ty luật sư, tư vấn pháp luật miễn phí, cung cấp dịch vụ luật sư uy tín tại TPHCM. Điều hành bởi Thạc sĩ – Luật sư Phan Mạnh Thăng.

Địa chỉ: Số 50/6 Trường Sơn, Phường 2, Quận Tân Bình, Hồ Chí Minh

SĐT: 0908 748 368

Email: info@luatlongphan.vn

Site: https://sites.google.com/site/luatlongphan/

Facebook: https://www.facebook.com/luatlongphan

Google Calender: http://bit.ly/33PJ4Ss

Google Business Site: http://bit.ly/2XdeG1W

Bài viết mới nhất: http://bit.ly/2QM2lk1

Các Tweet mới nhất: http://bit.ly/2XE0cIO