선분양 매물 구매 

선분양 부동산은 건물이 건설되기 전에 판매 광고를 할 수 있습니다. 이러한 유형의 부동산을 구입하는 것을OFF THE PLAN(오프더 플랜) 이라고 합니다.

OFF THE PLAN (오프더 플랜) 최종 건축된 매물은 예상과 다를 수 있을 뿐만 아니라 완료 시점까지 지불한 것보다 가치가 떨어질 수 되 있는 부동산이 되는 경우도 있습니다.  OFF THE PLAN (선분양) 부동산 매물을 구매하려는 경우 NSW Fair Trading에서 좀더 자세하게 확인 하십시요.

아직 건축되지 않은 건물을 구매하기 위해 계약을 체결할 생각이라면 다음 단계를 따르십시오.

자세한 내용은 13 32 20번 으로 Fair Trading에 문의 하거나 온라인으로 확인

1. 선분양 부동산을 구입 할때 보호법

2019년 12월 1일부터 교환된 계약에 새로운 보호 및 법적 구제책이 적용됩니다. 주요 보호 조치는 다음과 같습니다.

A.문서 공개

계획에 따르지 않고 부동산을 매각하는 공급업체는 이미 건설된 주택을 매각할 때보다 구매자에게 더 많은 정보를 제공해야 합니다. 공급업체는 일몰 날짜 및 기타 조건부 이벤트와 같은 주요 정보를 요약한 공개 진술서를 계약서에 첨부하고 계획, 제안된 완료 일정 및 조례 초안과 같은 초안 문서를 제공해야 합니다.

B.변경 및 법적 구제에 대한 알림

개발 중에 변경 사항이 자주 발생하며 최종 완성된 건축물은 구매자가 원래 약속한 것과 다를 수 있습니다. 2019년 12월 1일부터 체결된 계약의 경우 공급업체는 공개된 내용이 '중요 세부 사항'에서 부정확하게 되는 변경 사항을 구매자에게 알려야 합니다. 물질적 세부 사항은 구매하는 부지의 사용 또는 향유에 부정적인 영향을 미치는 변경 사항입니다.

경우에 따라 구매자가 중요한 세부 사항의 변경으로 인해 실질적으로 피해를 입는 경우 계약을 철회하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 대안으로 그들은 구매를 정산하지만 변경에 대한 보상을 청구할 수 있습니다.

또한 구매자는 결제 최소 21일 전에 등록된 요금제 사본을 받아야 합니다.

C.냉각 기간

오프 더 플랜 구매자는 영업일 기준 10일의 냉각 기간이 있으며, 이는 이미 건설된 주택을 구매할 때보다 더 깁니다(일반적으로 영업일 기준 5일). 구매자는 계약 철회 기간 동안 계약을 철회하기로 결정할 수 있으며 그렇게 하면 구매 가격의 0.25%의 손실 이  있습니다.

냉각 기간은 면제되거나 단축될 수 있지만 구매자의 변호사 또는 양도인이 법률에서 요구하는 인증서를 제공하고 계약 및 냉각 기간 변경의 결과를 설명한 경우에만 가능합니다.

D.보증금

2019년 12월 1일부터 비계획 계약에 따라 지불된 보증금 및 할부금은 계약 기간 동안 이해관계자(일반적으로 부동산 중개업자)가 신탁 또는 통제된 자금 계정에 보관해야 합니다. 이 돈은 정산 전에는 벤더에게 풀릴 수 없기 때문에 개발사가 부도가 났을 경우에도 보증금과 할부금을 보호합니다.

예금/할부금 보유 방식에 대한 제한은 구매자가 현금 예금 대신 은행 보증이나 보증금을 사용하는 것을 막지 않습니다.

E.일몰 조항

개발자는 일몰 조항을 사용하여 계약을 종료하기 전에 구매자의 동의가 필요합니다. 그렇지 않으면 개발자는 종료를 정당화하기 위해 NSW 대법원에 신청해야 합니다.

이러한 새로운 요구 사항 및 주요 보호에 대한 자세한 내용은 Office of the Registrar General의 웹 사이트를 참조하십시오 .

2.계약

구매자는 계약서를 주의 깊게 검토하여 자신이 구매하려는 매물을 정확히 이해해야 합니다. 일반적으로 구매자는 정산 시 지불해야 할 잔액으로 부동산을 확보하기 위해 보증금을 지불합니다. 계약 완료 날짜는 일반적으로 건물이 완공될 때까지가 아닙니다.

계약 조건을 주의 깊게 확인하고 계약 조건과 그에 따른 혜택 및 제한 사항에 대한 법률 자문을 구하십시오. 귀하가 계약을 철회할 경우 귀하가 져야 할 책임을 이해하십시오.

고려해야 할 기타 질문:

항상 계약서를 읽고 부동산 변호사나 면허가 있는 양도인에게 조언을 구하십시오.

3.제안 또는 관심 표현

경매 또는 고정 가격으로 계획에서 벗어난 부동산을 구입할 수 있습니다. 개발자는 또한 여러 부동산 중개업자와 계약하여 부동산을 판매할 수 있습니다. 에이전트는 개발자 자신의 마케팅 및 판매 활동이 발생하는 동시에 속성을 마케팅 및 판매할 수 있습니다. 각 에이전트는 약간 다른 조건으로 부동산을 제공할 수 있습니다.

이자 지불의 표현은 당신을 위해 재산을 확보 하지 못할 것입니다 . 그것은 당신의 '관심'만을 나타냅니다. 귀하가 이자 지불을 표시할 때 대리인은 귀하에게 영수증을 제공하고 다음 사항을 서면으로 확인해야 합니다.

에이전트는 다른 잠재 구매자로부터 동일한 부동산에 대해 여러 보증금을 받을 수 있습니다. 그러나 대리인은 해당 부동산에 대한 다른 제안이 나중에 제공되거나 다른 사람에게 매각되는 경우 귀하에게 알려야 합니다.

4.금지된 마케팅 전술

대리인은 협상 또는 거래 중에 당사자를 오도하거나 속여서는 안 됩니다. 플랜에 포함되지 않은 부동산을 판매할 때 판매 대리인은 다음을 수행할 수 없습니다.

5.구매하기 전에 고려해야 할 사항

NSW의 인기 지역에 주택 수요가 높은 곳에서는 건축 공사가 완료되기 몇 달 전에 개발자가 선 분양 부동산을 판매하는 것이 쉬울 수 있습니다. 구입하기 전에 다음을 고려하십시오.


A.당신은 너무 많이 지불하고 하고 계십니까?

시장 가격은 변동될 수 있으며 현재의 성장률은 다음 해에 달라질 수 있습니다. 귀하의 부동산 재판매 가치는 완료되면 귀하가 예상하는 것보다 적을 수 있습니다.


B.구매 자금 조달

정산 시 잔액 지불이 다른 매물 판매에 의존하는 경우 준비가 되어 있는지 확인해야 합니다.


C.임시 숙소

현재 살고 있는 부동산의 매각을 너무 일찍 해결하면 임시 숙소가 필요할 수 있습니다. 예를 들어 은퇴자 마을로 이사하는 경우 현재 주택의 매각 또는 매각 정산 시점을 새 주택에 입주할 수 있는 시점과 근접하게 하여 두 번 이사하는 것을 피하고 싶을 수 있습니다.


D.계획 변경

건물 계획에 대한 변경은 종종 건설 중에 발생합니다. 완성된 단지 또는 단위는 원래 계획과 다를 수 있습니다. 이러한 변경을 허용할 수 있는 계약 조건을 고려하십시오.

2019년 12월 1일부터 체결된 계약의 경우 공급업체는 '중요 세부 사항'의 변경 사항을 귀하에게 알려야 합니다. 변경 사항에 대한 통지를 받은 경우 즉시 변호사나 양도인과 논의해야 합니다. 법률에 따라 계약을 해지하거나 보상을 청구할 수 있지만 변경 사항을 통보받은 후 14일 이내에 조치를 취해야 합니다.


E.마감 품질

계약서에 서명할 때 공사가 완료되었을 때 부동산이 어떻게 보일지 정확히 알지 못할 수 있습니다. 때로는 비품과 피팅이 구매자가 상상한 것과 다르거나 데모 디스플레이에 있던 것과 다릅니다. 귀하의 변호사 또는 면허가 있는 양도인에게 제안된 완료 일정을 확인하도록 하십시오.


F.관리 계약 체결

공동주택 계획에서 개발자는 소유주 회사와 관리인 또는 건물 관리자 간에 구속력 있는 관리 계약에 서명했을 수 있습니다. 잠재 구매자는 그러한 계약의 세부 사항을 알 수 있고 사본을 볼 수 있습니다. 귀하의 변호사 또는 면허가 있는 운송인이 필요한 검색을 주선할 수 있습니다.


G.배타적 사용 또는 특별 특권 조례

개발자는 특정 부지의 소유자에게 공동 재산의 바람직한 부분을 독점적으로 사용할 수 있도록 조례를 등록할 수 없습니다. 이러한 유형의 조례는 부지의 1/3이 판매된 후에만 만들 수 있습니다.


H.단위 자격

회의에서 의결권과 요구되는 추가 부담금 기여금을 결정하는 계층 구조의 다양한 부지에 대한 단위 자격은 부동산이 판매 광고를 할 때 명시되지 않거나 심지어 알려지지 않을 수도 있습니다. 투표권과 공동주택 부담금은 소유주에게 지속적인 영향을 미치므로 이러한 문제를 염두에 두십시오.


I.보증금 지불

2019년 12월 1일부터 서명된 계약의 경우 계약 기간 동안 이해 관계자는 보증금을 신탁 또는 통제된 자금 계정에 보관해야 합니다. 개발자가 파산할 경우 구매자를 보호하기 위해 정산 전에 이러한 자금을 공급업체에 공개할 수 없습니다.

이 새로운 요구 사항 이전에 계약을 교환한 경우 결제 전에 공급업체에 예치금을 해제해 달라는 요청을 신중하게 고려하십시오. 보증금을 조기에 해제하면 개발자가 파산할 경우 이 돈이 위험에 처하게 됩니다.

6.계획 구매에 대한 양보

Revenue NSW는 계획에 따르지 않고 부동산을 구입하는 사람들에게 특정한 할인 혜택을 제공합니다. 여기에는 인지세 면제 및 보조금이 포함됩니다. Revenue NSW 에서 자격이 되는지 확인하거나 1300 130 624로 전화하십시오.

7.주택 건물 보상 제도

GST를 포함하여 $20,000 이상의 가치가 있는 주거용 건물 공사(층층 유닛 건설 포함)를 수행하는 건축업자는 주택 건물 보상(HBC) 제도(이전에는 주택 보증 보험이라고 함)에 따라 보장을 받아야 합니다.

HBC 제도는 건물에 결함이 있거나 불완전한 작업이 있고 건축업자 또는 개발업자가 파산하거나 사망하거나 사라지거나 특정 법원 또는 재판소 명령을 준수하지 않아 건축업자 면허가 정지된 경우 일부 손실을 보상하는 데 도움이 될 수 있습니다. .

HBC 제도는 새 주택과 최대 3층 높이의 다가구 주거용 건물에 적용됩니다. 3층 이상의 다세대 건물은 보호 대상이 아닙니다. 면제는 특정 유형의 퇴직자 마을에도 적용됩니다.

A.매매계약서에 HBC 증빙서류 첨부

부동산에서 건축 작업이 시작된 경우 건축업자의 HBC 증명서 사본을 판매 계약서에 첨부해야 합니다.

다음으로부터 구매자를 보호하기 위해 보험이 필요합니다.

www.sira.nsw.gov.au 에서 HBC 제도에 대해 자세히 알아보고 보장 대상인지 확인할 수 있습니다 .

B.판매 계약서에 HBC 커버 증빙 첨부에 대한 면제

때때로 건축업자는 건축이 시작되기 직전에만 엄폐물을 꺼냅니다. 건축 작업이 아직 시작되지 않은 경우 개발자는 증명서를 제공할 필요가 없습니다. 이러한 상황에서:

8.취소

주택 건축법 1989 에 따라 계약을 취소할 수 있는 법적 권리는 정해진 시간에 HBC 제도에 따라 보장되지 않는 상황으로 제한됩니다. 이 경우 구매자는 계약이 완료(정산)되기 전에만 취소할 수 있습니다.

경고: 판매 계약이 완료되고 해결되면 계약을 취소할 수 있는 법적 권리가 더 이상 적용되지 않습니다. 건축업자가 법을 위반하고 필요한 보험을 제공하지 않은 경우에도 마찬가지입니다.

9.구매자에 대한 경고

계획을 구매하면 최종 제품이 예상과 다를 수 있을 뿐만 아니라 완료 시점까지 지불한 것보다 가치가 떨어지는 부동산에 대한 비용을 지불하는 것입니다.

아직 건축되지 않은 건물을 구매하기 위한 계약을 체결할 생각이라면 문서에 서명하거나 돈을 지불하기 전에 주의를 기울이고 적절한 법률 및 기타 조언을 구하십시오.

10. 2급 건축 결함

NSW의 건물 및 건설에 대한 규제 감독은 NSW 건물 국장과 NSW 공정 거래 간의 파트너십 접근 방식입니다.

주거용 아파트 건물(준수 및 집행 권한)법 2020 (RAB 법)은 NSW 건물 커미셔너와 NSW 공정 거래에 다층 주거용 아파트 건물(2급)의 심각한 결함을 조사할 수 있는 권한을 부여합니다. 심각한 결함이 발견되면 개발자에게 다양한 명령을 내릴 수 있습니다.

준수 권한은 건물 준공 후 최대 10년 동안 사용할 수 있습니다.


11.2종 건축결함 해결


주거용 건물 결함 문제를 해결하는 방법은 건물의 크기와 연식 및 결함 유형에 따라 다릅니다.

건축업자 또는 개발업자와 함께 심각한 건물 결함을 해결할 수 없는 경우 NSW Fair Trading에 통지하십시오. 불만 사항을 평가하여 법적 보증 또는 기타 보증 체계를 통해 문제를 해결할 수 있는지 또는 추가 조사가 필요한지 결정합니다. NSW 공정 거래 명령으로 직업 증명서가 지연될 때 해야 할 일에 대한 조언은 건물 분쟁 개입을 참조하십시오.

구매자는 선분양 매물을 구매하거나 등록되지 않은 토지를 구매할 때 자신의 권리를 알고 있어야 합니다.